Права и обязанности собственника земельного участка неразделимы. И одного без другого быть не может. И защищать свои права при условии выполнения обязанностей собственник земли может всеми законными способами. Однако иногда возникают ситуации, в которых законодательство встает на сторону государства, несколько пренебрегая правами граждан.
Что такое прекращение прав на землю и переход этого права. Основания прекращения прав на участок земли
Под прекращением права на земельный участок следует понимать совокупность действий, событий и норм, в результате которых право на землю у одного лица утрачивается, а у другого -приобретается или же право на землю перестает существовать как таковое. Если говорить понятнее, то в результате каких-то определенных обстоятельств у гражданина прекращаются права на участок, которым он обладает.
И это право или утрачивается полностью (участок перестает существовать или его нельзя использовать), или переходит другому собственнику (чаще всего в его роли выступает государство или муниципалитет в его лице). Существует несколько видов прекращения права на земельный участок:
- добровольное;
- принудительное.
Последнее в свою очередь делится еще на четыре больших группы:
- Принудительная утрата права на земельный участок добросовестного собственника в результате действий публичных органов власти. Например, когда участок выкупается под государственные нужды независимо от их значения: муниципальные, федеральные, региональные.
- Принудительное отчуждение участка у собственника, который не может им владеть в силу действующих норм. К примеру, иностранному гражданину по праву наследования достался земельный участок, который находится в приграничной полосе. В силу некоторых норм действующего законодательства иностранный гражданин владеть таким участком не может.
- Принудительное отчуждение участка возможно в том случае, если собственник этого участка использовал его не по назначению или совершил земельное правонарушение, например, в ходе использования земли собственник нанес существенный вред экологической обстановке или же в течение трех лет не использовал землю по прямому ее назначению.
- Принудительно лишить права на землю могут и в ходе исполнения взыскания по обязательствам.
Переход права на земельный участок обозначает передачу права собственности от одного собственника к другому.
Так, к примеру, при отчуждении права на землю по одному из вышеописанных оснований, та сторона, которая подняла вопрос о законности прав собственника, может претендовать на него. Но только в том случае, если в роли инициатора выступает представители государственной власти или органов местного самоуправления.
Отчуждение права на землю и расположенных на ней объектов от одного собственника (физического лица) в пользу другого физического лица рассматривается в несколько ином ключе, с применением иных нормативно-правовых актов.
Возмещение за изъятые земли
В случаях если изъятие земли происходит не в результате нарушения собственником своих обязательств по использованию, а в результате реализации нужд государства, собственнику, согласно статье 281 Гражданского кодекса России, положено возмещение.
Опираясь на нормы гражданского права, такое возмещение определяется несколькими факторами:
- стоимость земли на рынке;
- кадастровая стоимость участка;
- подсчет убытков, которые понесет собственник в случае утери права собственности;
- оценка объектов недвижимости, расположенных на участке, их стоимость, убытки.
Под понятием «убытки» в данном случае нужно понимать еще и упущенную выгоду, которую собственник мог получить, обладая участком и далее. Определяется размер этой выгоды в соответствии с федеральными законами конкретного субъекта Российской Федерации.
Однако нормами гражданского законодательства предусмотрено не только материальное возмещение убытков, но и равноценный обмен.
Так, к примеру, собственнику могут предложить обменять его земельный участок на аналогичный, но расположенный в другом месте. При этом за недвижимое имущество (дом, квартира, надворные постройки и прочие) может быть предложена компенсация в денежном эквиваленте или соответствующий сертификат, если такое предусмотрено федеральными законами.
Касаются данные правовые аспекты только тех собственников, которые являются добросовестными владельцами участков или в силу действующих законов не могут владеть землей в полной мере, независимо от того, теряется ли их право собственности на землю полностью или переходит другому лицу.
Прекращение права на изымаемые участки земли и расположенные на них объекты недвижимого имущества
Данный вопрос регулируется земельным законодательством, в частности, статьей 56.11 Земельного кодекса России. Так, после заключения соглашения между представителями органов государственной или муниципальной власти (или вынесением такого решения судебными органами) в результате наступает переход права на владение землей от собственника к государству для реализации его нужд и потребностей.
Кроме того наступают и другие последствия, которые касаются как собственника, так и самого участка:
- досрочное окончание аренды земельного участка;
- прекращение действия права на бессрочное владение, пользование, наследование и дарение земли;
- снос недвижимого имущества, если таковое препятствует реализации государственных нужд.
Стоит отметить, что собственник может быть категорически не согласен с вынесенным решением суда о прекращении его прав на землю и переходе этих прав в пользу государства. В этом случае он может оспорить вынесенное решение или подписанное соглашение, составленное с нарушением его прав и свобод, в судах высшей юрисдикции.
В ходе установления потери собственником права на землю он может защищать свои права всеми доступными законными способами. При этом в случаях, когда собственник является недобросовестным пользователем участка, его право на землю отчуждается судом, а перерассмотрение дела не дает других результатов.
Переход прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд
Законодательно установлено, что в ходе определенных манипуляций государство имеет право реквизировать или изъять землю у собственника в свою пользу для реализации определенных нужд.
Однако это не означает, что собственник должен нести убытки в процессе перехода прав на землю. К примеру, если собственник земельного участка заключил обязательный договор с третьими лицами на реализацию его земли с определенной целью, то в процессе перехода права на участок в пользу государства, именно последнее будет нести ответственность за неисполнение обязательств по договору.
Более того, та организация, в пользу который перешли права на землю, будет возмещать убытки третьей стороне, вести с ней расчет, производить расторжение договоров. Это закреплено статьей 56.11 Земельного кодекса России. Оспорить этот аспект нельзя, поскольку собственник, передавая свое право на землю в пользу государства или муниципалитета, автоматически передает все права и обязанности по договору.
Добровольная передача прав на землю от собственника к государству осуществляется в порядке заключения соответствующего соглашения, где прописываются все аспекты:
- ФИО сторон и их контакты;
- предмет соглашения (земля): размер, расположение, кадастровая и рыночная стоимость (устанавливается независимыми экспертами), объекты недвижимого имущества на участке;
- компенсация и форма возмещения убытков и утерянной выгоды;
- сроки передачи права собственности на землю от собственника к государству или муниципалитету;
- период, на который земля будет передана в пользование государственных органов (обычно – бессрочно).
В случаях, когда соглашение составить не удается или стороны находят непримиримые пункты в нем, каждая из сторон имеет право обратиться в суд для разрешения конфликтной ситуации.
Как показывает судебная практика, при переходе права на землю обычно учитываются все факторы, на которые ссылаются стороны, доказывающие свою правоту.
Суд чаще всего выносит решение, которое удовлетворяет обе стороны разбирательства.
