Правоотношения, связанные с использованием земельных ресурсов, регулируемые Земельным кодексом РФ, отличаются достаточно высокой сложностью с точки зрения неукоснительного соблюдения требований законодательства. Сказанное особенно актуально применительно к разграничению прав с собственником земельного участка, в роли которого выступает государство в лице уполномоченного органа.
В настоящей статье речь пойдет о сервитуте – праве ограниченного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Точнее о порядке, которого необходимо обязательно придерживаться для осуществления данного процесса.
Основные источники права, которыми нужно при этом руководствоваться: последняя редакция Гражданского Кодекса РФ (ФЗ-171 от 23.06.2014 г.), глава V.3 Земельного кодекса РФ.
Подача заявления о заключении соглашения об установлении сервитута
Порядок предусматривает определенную последовательность действий заинтересованного лица. Первым шагом на этом пути становится подача заявления установленной формы.
Условно говоря, весь процесс помещен в определенные процессуальные рамки, ограниченные понятиями «заявление о заключении соглашения об установлении сервитута» и «достижение соглашения о сервитуте земельного участка». Другими словами, целью действа является заключение соглашения об установлении сервитута с собственником земельного участка.
Законодатель подробно прописал всю цепочку действий заинтересованного лица, в частности, в пункте 1 статьи 39.26 ЗК РФ.
Заявитель обязан четко определиться с адресатом, т.е. направить документ именно в тот государственный (муниципальный) орган, в ведении которого находится земельный участок, в границах которого требуется установление сервитута. Данный орган, располагая необходимыми полномочиями, вправе рассматривать заявления о заключении соглашения об установлении сервитута и выносить одно из предусмотренных Законом решений.
Содержание заявления о заключении соглашения об установлении сервитута
Заявление представляет собой документ, реквизиты которого строго регламентированы. Проще говоря, форма заявления четко определена законодателем, не допускает произвольной трактовки. Он должен содержать:
- полные сведения о сторонах будущего соглашения (если в качестве заявителя выступает юридическое лицо, то обязательно указание на номер записи о регистрации в госреестре);
- данные о земельном участке (с указанием адреса, ориентиров);
- кадастровый номер земельного участка;
- цель, для достижения которой планируется установить сервитут;
- предполагаемые временные рамки действия сервитута.
Сам текст заявления предельно лаконичен: он содержит просьбу об установлении сервитута.
В качестве обязательного приложения вместе с заявлением для регистрации подается кадастровый план территории, на котором четко обозначены границы сервитута (за исключением случаев, когда сервитут планируется установить в отношении всего земельного участка, а не его части). Регистрация заявления несет двоякую функцию:
- свидетельствует о соблюдении порядка обращения в госорган;
- фиксирует дату обращения.
Пункт 2 указанной правовой нормы предоставляет заявителю право самостоятельно выбрать наиболее удобную для него форму подачи заявления: оно может быть представлено в форме письменного обращения (на бумажном носителе), либо в форме электронного документа.
Действия уполномоченного органа в результате получения заявления о заключении соглашения об установлении сервитута
Подобные действия состоят в рассмотрении обращения, проверке сообщенных данных, их соответствии законодательству. Реализуя свои полномочия, уполномоченный орган в установленный срок – не более 30-ти дней – должен совершить определенное действие (лишь одно из нижеприведенных):
- уведомить заявителя о том, что заключение соглашения возможно (уведомление о возможности заключения соглашения);
- предложить заявителю заключить соглашение в иных границах, отличных от тех, которые заинтересованное лицо планировало изначально (с приложением схемы);
- направить заявителю проект соглашения об установлении сервитута, если речь идет об установлении сервитута на весь земельный участок (а также в случае заключения соглашения на срок, не превышающий трех лет);
- направить обоснованный отказ в установлении сервитута.
Правовая природа правоотношений, касающихся заключения соглашения об установлении сервитута
Для грамотной реализации перечисленных позиций (кроме последней) необходимо четко представлять себе правовую природу правоотношения: его субъекты должны четко представлять себе весь процесс, на всех этапах действа соотносить его с нормативной базой. Как уже говорилось, наряду с Земельным кодексом РФ здесь действуют и нормы Гражданского кодекса РФ.
Поэтому для заявителя недостаточно скачать из Интернета соглашение о сервитуте земельного участка (образец) и руководствоваться исключительно типовым документом. Следует отдавать себе отчет, что данное соглашение подчиняется правилам, установленным ГК РФ для договоров, т.е. соглашение должно порождать, изменять или прекращать права и обязанности у подписантов. В противном случае сделка может (и должна) быть признана недействительной.
Отметим, что имеющиеся в Интернете образцы соглашений о сервитуте земельного участка, в основном, соответствуют указанному требованию, однако удостовериться в их соответствии правовым нормам будет нелишним.
Что касается оформления, то без дополнительных пояснений понятно, что форма соглашения об установлении сервитута земельного участка исключительно письменная, причем законодатель, как упоминалось выше, допускает и электронную форму соглашения об установлении сервитута.
Направление уведомления о возможности заключения соглашения об установлении сервитута, подписанное уполномоченным органом
Это наиболее желательный с точки зрения заинтересованного лица вариант решения вопроса. Положительный итог рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов свидетельствует о том, что уполномоченный орган удостоверился в прозрачности и законности планируемой сделки.
Другими словами, все условия, перечисленные в законодательстве, соблюдены, цель достигнута. Остается техническая работа – составление соглашения и регистрация соглашения о сервитуте.
Проведение этой работы законодатель возлагает на заинтересованное лицо (заявителя). Об этом недвусмысленно указано в пункте 5 статьи 39.26 ЗК РФ.
Результатом должна стать полная подготовка документов, в которых содержатся исчерпывающие сведения в отношении части земельного участка, на которой будет установлен сервитут.
Кроме того, заявитель обязан самостоятельно обратиться за осуществлением кадастрового учета применительно к данной части земельного участка.
Направление предложения о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах
В этом случае результат может не совпадать с планами заявителя. Он вправе отклонить предложение, если предлагаемый проект идет вразрез с его интересами.
В положительном же случае, возможно, имеет смысл заключить предварительное соглашение об установлении сервитута до окончательной регистрации правоустанавливающего документа. Напомним, что регистрация соглашения о сервитуте однозначно свидетельствует о его вступлении в силу.
Решение об отказе в установлении сервитута
Подобное решение должно быть всесторонне обосновано уполномоченным органом. Законодатель предусмотрел лишь три основания для отказа:
- орган, в который направлено заявление, неправомочен принимать решение об установлении сервитута;
- использование земли на предлагаемых условиях противоречит федеральному законодательству;
- вследствие установления сервитута использование земельного участка в соответствии с целевым назначением может быть затруднено или невозможно.
Пункт 4 статьи 39.26 ЗК РФ изложен в вольной редакции, но с сохранением смысловой составляющей.
