Понятие земельного участка
В правовом смысле земельный участок — это ограниченная часть земной поверхности, статус, назначение и право использования которого определяются государством. Новые земельные участки образуются вследствие различных процедур в отношении уже существующих (разделение, объединение и т. д.) либо же создаются искусственно, что также предусмотрено и регулируется законодательством.
Каждый земельный участок, прежде всего характеризуется той категорией земель, к которой он относится: земли с/х назначения, населенных пунктов, лесного и водного фондов, земли запаса и другие. Категория земель обуславливает законодательно разрешенный способ использования земельного участка. В зависимости от политики государства в отношении управления земельными ресурсами та или иная категория земель может находиться в обороте, быть в ограниченном обороте либо вовсе изъята из оборота.
Изъятые из оборота земли не могут передаваться в частную собственность и становиться объектами любых видов сделок. Например, земли обороны или другого специального назначения, которые могут использоваться только в государственных целях. Земли с ограниченным оборотом не предоставляются в частную собственность, кроме случаев прямо определенных законом. Как правило такие земельные участки предоставляются во временное целевое использование на правах аренды.
Основные виды сделок с земельными участками
Одним из самых распространенных видов сделок с земельными участками, является их купля-продажа. Особенности купли-продажи земельных участков заключаются, в частности, в регистрации права собственности на земельный участок при переходе этого права при заключении сделки с земельным участком от одной ее стороны к другой.
Другим, не менее распространенным видом сделок с земельными участками является их аренда — когда арендатор получает только право пользования участком, без приобретения права собственности на него. В отдельных случаях, когда речь идет о передаче в аренду (как правило долгосрочную) публичных земель, участники сделки определяются конкурсом, предусматривающим передачу победителю права аренды и целевого использования объекта посредством соответствующей сделки с распорядителем земельного участка.
Кроме продажи или сдачи в аренду земельного участка, собственник может его подарить, заложить, обменять, внести в качестве доли в уставный фонд предприятия или отказаться от него — под каждый вид операции с землей в законодательстве предусмотрена специальная процедура, прохождение которой обеспечивает легитимность сделки.
Правовое регулирование сделок с земельными участками
Правовое регулирование сделок купли продажи земельных участков возникло и стало необходимым в целях реализации ограничений на пользование земельными ресурсами государства. Основная задача такого регулирования — обеспечить возможность приобретения земельных участков юридическими и физическими лицами, а также защита и соблюдение государственных интересов в данной области.
Земельный участок как объект правового регулирования является, во-первых, имуществом и, во-вторых, имуществом недвижимым. Земельный участок, как недвижимое имущество, может находиться либо в частном владении, либо являться собственностью государства или муниципалитета.
Подавляющее большинство норм и правил, регулирующих сделки с земельными участками, отражены в Гражданском и Земельном кодексах РФ. Данная область правового регулируется также специальными законами, такими как законы «О залоге», «Об ипотеке», «О государственной пошлине» и других. Положения кодексов и законов получают свое развитие в указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, иных подзаконных актах.
Описание земельного участка и определение его стоимости
Информация о всех земельных участках страны аккумулируется в государственном кадастре – специальном реестре, в котором каждый земельный участок имеет свой уникальный номер. Кроме номера, в кадастре содержится подробное описание земельного участка, в рамках которого указывается адрес либо месторасположение участка, описываются границы территории, приводятся технические параметры (площадь, категория земель к которой относится участок и вид разрешенного использования). Также в кадастре указываются другие сведения относительно участка, например наличие дополнительных прав на данный участок и/или существующих обременений, контакты с лицом, обладающим данным земельным участком и его кадастровая стоимость с датой проведения оценки.
Оценку земли и определение ее стоимости проводят в соответствии методическими указаниями и иными нормативными актами специально обученные специалисты-оценщики, которые владеют методологией проведения имущественной оценки земли. Основная цель оценки - определить текущую рыночную стоимость земельного участка. Среди самых распространенных методов оценки земли выделяется метод сравнительного анализа продаж, суть которого заключается в том, что никто не станет заключать невыгодную для себя сделку и платить больше, чем может обойтись аналогичный объект на рынке. Однако наряду с указанным применяются и другие методы, что в итоге позволяет привести оценочную стоимость земельного участка к максимально достоверной.
Процедура купли-продажи земельного участка
Особенности купли продажи земельных участков проявляются и в обязательных требованиях к земельным участкам, являющимся объектами рассматриваемых сделок. Ими могут быть только участки, которые зарегистрированы в государственном земельном кадастре. В случае, когда такая регистрация отсутствует, придется сначала поставить участок на кадастровый учет для чего провести геодезические исследования и иные процедуры с целью внесения земельного участка в кадастр.
Процедура купли-продажи земельного участка состоит в подготовке и оформлении сторонами пакета документов, начиная с договора купли-продажи земельного участка. Полностью оформленный пакет документов подается на регистрацию в управление федеральной регистрационной службы (Росрегистрация). На выходе заинтересованному лицу выдается свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок.
