Купля-продажа земельного участка
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 938-82-06
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Купля-продажа земельного участка

Купля-продажа земельного участка

Статья о специфике сделок купли-продажи земельного участка.


Понятие земельного участка

В правовом смысле земельный участок — это ограниченная часть земной поверхности, статус, назначение и право использования которого определяются государством. Новые земельные участки образуются вследствие различных процедур в отношении уже существующих (разделение, объединение и т. д.) либо же создаются искусственно, что также предусмотрено и регулируется законодательством.

Каждый земельный участок, прежде всего характеризуется той категорией земель, к которой он относится: земли с/х назначения, населенных пунктов, лесного и водного фондов, земли запаса и другие. Категория земель обуславливает законодательно разрешенный способ использования земельного участка. В зависимости от политики государства в отношении управления земельными ресурсами та или иная категория земель может находиться в обороте, быть в ограниченном обороте либо вовсе изъята из оборота.

Изъятые из оборота земли не могут передаваться в частную собственность и становиться объектами любых видов сделок. Например, земли обороны или другого специального назначения, которые могут использоваться только в государственных целях. Земли с ограниченным оборотом не предоставляются в частную собственность, кроме случаев прямо определенных законом. Как правило такие земельные участки предоставляются во временное целевое использование на правах аренды.

Основные виды сделок с земельными участками

Одним из самых распространенных видов сделок с земельными участками, является их купля-продажа. Особенности купли-продажи земельных участков заключаются, в частности, в регистрации права собственности на земельный участок при переходе этого права при заключении сделки с земельным участком от одной ее стороны к другой.

Другим, не менее распространенным видом сделок с земельными участками является их аренда — когда арендатор получает только право пользования участком, без приобретения права собственности на него. В отдельных случаях, когда речь идет о передаче в аренду (как правило долгосрочную) публичных земель, участники сделки определяются конкурсом, предусматривающим передачу победителю права аренды и целевого использования объекта посредством соответствующей сделки с распорядителем земельного участка.

Кроме продажи или сдачи в аренду земельного участка, собственник может его подарить, заложить, обменять, внести в качестве доли в уставный фонд предприятия или отказаться от него — под каждый вид операции с землей в законодательстве предусмотрена специальная процедура, прохождение которой обеспечивает легитимность сделки.

Правовое регулирование сделок с земельными участками

Правовое регулирование сделок купли продажи земельных участков возникло и стало необходимым в целях реализации ограничений на пользование земельными ресурсами государства. Основная задача такого регулирования — обеспечить возможность приобретения земельных участков юридическими и физическими лицами, а также защита и соблюдение государственных интересов в данной области.

Земельный участок как объект правового регулирования является, во-первых, имуществом и, во-вторых, имуществом недвижимым. Земельный участок, как недвижимое имущество, может находиться либо в частном владении, либо являться собственностью государства или муниципалитета.

Подавляющее большинство норм и правил, регулирующих сделки с земельными участками, отражены в Гражданском и Земельном кодексах РФ. Данная область правового регулируется также специальными законами, такими как законы «О залоге», «Об ипотеке», «О государственной пошлине» и других. Положения кодексов и законов получают свое развитие в указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, иных подзаконных актах.

Описание земельного участка и определение его стоимости

Информация о всех земельных участках страны аккумулируется в государственном кадастре – специальном реестре, в котором каждый земельный участок имеет свой уникальный номер. Кроме номера, в кадастре содержится подробное описание земельного участка, в рамках которого указывается адрес либо месторасположение участка, описываются границы территории, приводятся технические параметры (площадь, категория земель к которой относится участок и вид разрешенного использования). Также в кадастре указываются другие сведения относительно участка, например наличие дополнительных прав на данный участок и/или существующих обременений, контакты с лицом, обладающим данным земельным участком и его кадастровая стоимость с датой проведения оценки.

Оценку земли и определение ее стоимости проводят в соответствии методическими указаниями и иными нормативными актами специально обученные специалисты-оценщики, которые владеют методологией проведения имущественной оценки земли. Основная цель оценки - определить текущую рыночную стоимость земельного участка. Среди самых распространенных методов оценки земли выделяется метод сравнительного анализа продаж, суть которого заключается в том, что никто не станет заключать невыгодную для себя сделку и платить больше, чем может обойтись аналогичный объект на рынке. Однако наряду с указанным применяются и другие методы, что в итоге позволяет привести оценочную стоимость земельного участка к максимально достоверной.

Процедура купли-продажи земельного участка

Особенности купли продажи земельных участков проявляются и в обязательных требованиях к земельным участкам, являющимся объектами рассматриваемых сделок. Ими могут быть только участки, которые зарегистрированы в государственном земельном кадастре. В случае, когда такая регистрация отсутствует, придется сначала поставить участок на кадастровый учет для чего провести геодезические исследования и иные процедуры с целью внесения земельного участка в кадастр.

Процедура купли-продажи земельного участка состоит в подготовке и оформлении сторонами пакета документов, начиная с договора купли-продажи земельного участка. Полностью оформленный пакет документов подается на регистрацию в управление федеральной регистрационной службы (Росрегистрация). На выходе заинтересованному лицу выдается свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок. 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Согласие на покупку

при покупке земельного участка нужно ли согласие супруги

Таисия07.08.2018 10:06

Добрый день, Таисия. Все верно, на основании статьи 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов необходимо согласие другого супруга.

Сайботалов Вадим Владимирович
Сайботалов Вадим Владимирович31.08.2018 14:10
Все верно, согласие необходимо.
01.09.2018 12:00