Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Статьи по теме земельного права » Земельные правоотношения

Земельные правоотношения в Москве

В статье рассматриваются понятие "земельные правоотношения", элементы (субъекты или участники отношений, объекты, предмет), особенности данного вида правоотношений

Понятие: земельные правоотношения

Земельные правоотношения – общественные отношения, регламентированные земельным законодательством, участники которых являются носителями прав и обязанностей. Легальное определение понятия «земельные правоотношения» закреплено в ст. 3 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ), где раскрывается содержание данной юридической дефиниции. «Земельными  правоотношениями» признаются общественные отношения в области использования и охраны земель как основы жизнедеятельности народов, проживающих в России. Согласно указанному нормативному акту, к отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, особо охраняемых природных территорий и объектов культурного наследия народов РФ применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное и иное законодательство, специальные федеральные законы.

Несмотря на то, что земельные правоотношения рассматри­ваются как единое целое, можно выделить отдельные элементы: объект, субъект, содержание (совокупность прав и обязанностей).

Необходимо четко разграничивать понятие «земля» как при­родный ресурс и природный объект и понятие «земельный участок» как объект имущественных отношений. Земля как природный объект и природный ресурс – это всем при­вычное понятие. Как закреплено в ст. 9 Конституции РФ, земля  – «основа жизни и деятельности народов, про­живающих на соответствующей территории». В ст. 1 ЗК РФ термин «земля» рассматривается в разных значениях: как «осно­ва жизни и деятельности человека», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как «недвижимое имущество» и т.д. Среди объектов недвижимого имущества земля выделяется как особый объект земельных правоотношений. Точное определение термина «земля» в законодательстве отсутствует, что приводит к затруднению в определении предмета земельного права. Согласно одному из определений, «земля» представляет собой элемент природной среды, имеющий территориальный базис и являющийся важным средством производства и экономики государства. Нередко термин «земля» отождествляют также с термином «почва», которая определяется как плодородный слой земли. Однако земля, прежде всего, – природный объект. Земли составляют основу экосистем, неразрывно связаны с лесами, водными объектами, живой и неживой природой.

Общественные отношения в области землепользования весьма сложны. В п. 2 ст. 3 ЗК РФ законодатель разграничивает виды правоотношений: природоресурсные, экологические и земельные. Регулирование последних осуществляется преимущественно с использованием предписаний ЗК РФ. Применение норм других отраслей права допускается: а) в случаях, когда земельное законодательство подходящих предписаний не содержит (ЗК РФ соответствующие отношения не регулирует); б) при условии, что действие норм других отраслей не нарушает принципы, закрепленные в ЗК РФ. Имущественные отношения, связанные с владением, использованием и распоряжением участками регулирует гражданское законодательство и профильные нормативно-правовые акты (п. 3 ст. 3 ЗК РФ), например, – ФЗ РФ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Имущественные земельные отношения подпадают под действие «технических» регуляторных актов. Это ряд федеральных законов РФ: №22-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 Элементы земельных правоотношений

Как  и в любых  правоотношениях,  в структуре земельных правоотношений выделяют: субъекты; объект; предмет; содержание.  Иногда в состав земельных правоотношений включают правовую норму, которая  регулирует этот вид отношений. Наличие регулятивной нормы отличает правоотношения от других общественных отношений. Между тем, правило (отдельное предписание, законодательство в целом) не охватывается составом правоотношений.

Субъекты или участники земельных отношений определяются в соответствии со ст. 5 ЗК РФ. Ими являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

В ЗК РФ представлены следующие понятия:

- собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

- землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;

- землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

- арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

- обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

- правообладатели земельных участков – собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

В качестве субъектов земельных правоотношений рассматриваются индивиды, наделенные земельной правосубъектностью (вид общегражданской правосубъектности), то есть – возможностью иметь права и нести обязанности в области землеохраны и землепользования. В этом качестве могут выступать как физические, так и юридические лица, реализующие собственные имущественные интересы.Объем прав иностранцев, лиц без гражданства и иностранных компаний ограничен. Они не могут быть собственникам земель с/х назначения. Иностранным гражданам земля не передается в собственность безвозмездно.

Виды объектов земельных правоотношений закреплены в ст. 6 ЗК РФ. В качестве объекта земельных правоотношений выступают: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки;земельные доли.

Земля как природный объект и природный ресурс может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом. Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли. Сущность и специфика включения земли в правовой оборот в целом определены принципами земельного законодательства, установленными ЗК РФ, и содержанием земельных отношений.

Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное понятие земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны соответствовать данному понятию.

С учетом того, что правовые нормы могут быть установлены в отношении земли как природного объекта и природного ресурса, конкретные земельные отношения в большинстве случаев возникают по поводу определенного земельного участка – объекта земельных правоотношений. Законодательством установлены требования, предъявляемые к оформлению земельного участка. Земельный участок (как объект отношений) должен быть индивидуально определен. Это означает, что он имеет определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих документах границы, должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, вид разрешенного использования. Действия по формированию земельных участков составляют основу землеустроительной деятельности, урегулированной нормами как ЗК РФ, так и ФЗ РФ «О землеустройстве». Данные об участках учитываются в соответствии с установленными требованиями о ведении государственного земельного кадастра. Отдельные условия формирования земельного участка установлены ЗК РФ.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части (при этом каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок), разрешенное использование, которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст.133 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности и иного специального назначения (энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности); 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. При этом включение земли, земельных участков в гражданско-правовой оборот не умаляет их значения как природного объекта, природного ресурса.
Оборот земельных долей характерен для сельскохозяйственного землепользования. Он регламентируется не только  нормами ГК РФ, но и статьями федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Причина расширения возможностей дольщика – желание законодателя уберечь пашни и сенокосы от излишнего дробления, вредного для организации с/х производства.

Что касается  содержания  земельных правоотношений, то это корреспондирующие (взаимные) права и обязательства их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права. Содержание таких правоотношений во многом определяется как целевым назначением земель (согласно их делению на категории), так и разрешенными видами землепользования в соответствии с зонированием территории. 
Особого внимания заслуживает «предмет земельных правоотношений». Есть мнение, что «объект» и «предмет» – тождественные понятия. Иная точка зрения, предмет – это материальная вещь, на которую непосредственно направлены действия участников правоотношений, а объектом (применительно к земельным правоотношениям) выступает земля как природный объект в его юридическом смысле. Эта давняя дискуссия выходит за пределы земельного права. Если предмет в рассматриваемых отношениях все же выделять особо, то в качестве такового следует признавать земельный участок. Следует иметь в виду, что, понятия «земля», «земельный участок», «права на земельный участок» всегда вы­ступают во взаимосвязи и используются как синонимы, заменяющие друг друга в различных контекстах.

Особенности земельных правоотношений в РФ

К особенностям данных правоотношений относят не только специфику объекта данного вида отношений, правовой статус субъектов, но и комплексный характер. Земельные правоотношения могут быть как публичными, так и частноправовыми. Как уже отмечалось, земельные правоотношения – общественные отношения, складывающиеся между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.
Одной из особенностей земельных правоотношений является то, что РФ, ее субъекты и муниципальные образования могут выступать в двух качествах. Во-первых, как регуляторы данного вида отношений применительно к земельным участкам, находящимся под их юрисдикцией на подведомственной им территории. В этих случаях нормативные акты имеют властный характер – обязательные предписания при ведении государственного земельного кадастра, зонировании земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы, сервитуты и др. Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками правоотношений: гражданами и юридическими лицами (ч. 2 ст. 9, ст. 10 и 11 ЗК РФ).

С другой стороны, являясь одним из видов правоотношений, земельные правоотношения обладают общими для всех правоотношений чертами: общественный характер; основываются на законе, то есть они выступают как результат регулирования. Перечень и содержание конкретных прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений определяются: а) в сфере землепользования –  в зависимости от титула права пользования. Так, титул собственника позволяет располагать самыми широкими правами не только по владению и пользованию, но и по распоряжению земельным участком. Наименьший объем прав предоставлен субъекту права на титуле земельного сервитута; б) в сфере управления правомочия находятся в зависимости от уровня и значения органа государственной власти и управления. Наибольший круг правомочий имеют федеральные органы общей компетенции и федеральные органы специальной компетенции; меньший предоставлен общим и специальным территориальным органам управления субъектов РФ; в) в зависимости от целей и видов пользования земельными ресурсам.

Несмотря на то, что использование земельных участков в разных правоотношениях может осуществляться на различных правовых основаниях – титулах, использующие их субъекты обладают схожими правами и обязанностями. Так, к общим правам и обязанностям всех собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов следует отнести: право самостоятельно хозяйствовать на земле, право на проведение оросительных, осушительных и иных мелиоративных работ, обязанность не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, обязанность не наносить ущерба окружающей среде и др. Помимо общих прав и обязательств  собственник, землепользователь, землевладелец и арендатор имеют и специальные права и обязанности, которые определяются на основании индивидуального административного акта о предоставлении земельного участка или договора, особенностей земельного участка.