Статья посвящена институту суперфиция, известного как в римском праве, так и используемого поныне
Развитие различных форм пользования земельными участками в России связано с высокой рыночной стоимостью земли и с невозможностью приобретения земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданами на ином, кроме права собственности, вещном праве.
В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) регулированию прав собственности и иных вещных прав посвящен раздел II. Вопросы права собственности на землю и связанные с этим правоотношения рассматриваются в гл. 1. Впервые права собственности, владения и распоряжения разрабатывались в римском праве. Под «рецепцией римского прав» понимается усвоение, заимствование, то есть использование положений римского права другими государствами более позднего периода. Так, «институт суперфиция» (от лат. superficio – прочно связанное с землей», наземная часть строения) в римском праве рассматривался как наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В ГК РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (ст. 271 ГК РФ).
После введения в 2001 г. в действие Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не допускается. Это закреплено в п. 2 ст. 20 и п.1 ст. 21 ЗК РФ. Одним из вариантов разрешения данной проблемы предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного как многим европейским странам, так и русскому дореволюционному и советскому (вплоть до 1949 г.) праву.
Понятие «Суперфиций» – часть наследия римского права, используемого и поныне. Первоначально «суперфиций» рассматривали как долгосрочную аренду зданий на чужой земле. Постепенно он приобретает характер вещного права. Согласно римскому праву, «суперфиций» представлял собой вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или иное сооружение. Право позволяло передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог). Иными словами, дом, построенный на чужом земельном участке, признавался составной частью почвы, он не мог стать объектом самостоятельных прав и принадлежал собственнику земли (в соответствии с принципом «строение следует за участком»). Содержание вещного права сводилось к возмездному пользованию чужим участком как для возведения строения, так и эксплуатации уже построенного дома.
Дальнейшее развитие права застройки связано с урбанизацией и жилищным кризисом в Европе в начале XX в., обусловленным дороговизной земель и несовершенством регулирования права застройки в большинстве стран. Мало кто мог позволить себе покупку земельного участка, потому и арендовали его. Арендатор находился в невыгодном положении, так как не мог продать строение, а в случае отказа контрагента продлить договор аренды, был вынужден его сносить или оставлять даром. В тот период земельные участки под застройку предоставлялись чаще всего государством, общинами, общественными учреждениями. В итоге количество зарегистрированных наследственных прав (в сравнении с правом собственности на квартиру или часть дома) стремительно возрастает. Сегодня в практике правоприменения отмечается смещение акцентов права застройки: наряду с жилищным строительством оно получает распространение в промышленном строительстве, а также связано с реализацией социальных программ (например, со строительством спортивных сооружений и т.п.).
При выборе права будущего строительства в ряде государств право застройки уступает праву собственности. Это объясняется опасениями участников данных правоотношений длительностью сроков договоров о застройке в связи с тем, что со временем потребуется внесение каких-либо изменений в договор, а это не всегда может быть возможно (к слову, в России в связи с моделированием вещного права застройки предложен срок действия договора – от 50 до 199 лет).
В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако необходимость охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше Востребованность специального правового регулирования права застройки была связана с давлением со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор, либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.
Под «правом застройки» в одноименном Законе Российской империи (1912 г.) понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Законом был разрешен ряд принципиальных вопросов: у владельцев строений на чужой земле появилась возможность приобретения самостоятельного вещного права за ежегодную плату; срок действия права не мог быть менее 36 и более 99 лет; застройщик мог распоряжаться правом застройки без согласия собственника, в том числе, передавать по наследству. Собственник земли, в свою очередь, получал плату по истечении определенного периода, за неуплату мог обратить взыскание на имущество должника, а при просрочке в 6 месяцев – на право застройки; сохранял возможность распоряжаться участком.
Институт застройки был закреплен в ст. 71-84 ГК РСФСР (утратили силу с 1 февраля 1949 г.) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако существующее в условиях ликвидации прав на недвижимое имущество и частной собственности в XX в. это право отличалось от классического, известного русскому и римскому праву «iura in re aliena»(права на чужую вещь).
В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Однако в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника, либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.
В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ) 2009 г. предлагается ввести в ГК РФ срок суперфиция (50-199 лет), в пределах которого заинтересованному лицу будет предоставляться возможность застройки территории. Продлению суперфиций не подлежит. Как и любому землепользователю, суперфициару (обладателю права) вменяется обязанность учитывать целевое назначение участка, соблюдать градостроительные регламенты и ранее установленные сервитуты.
В современных зарубежных правопорядках под «наследственным правом застройки» понимают вещное право (зарегистрированное в установленном порядке и действующее против третьих лиц), то есть рассматривают право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться данными объектами. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как: абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.
Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями (жилыми и нежилыми помещениями). В связи с чем была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением.
Основания возникновения права застройки
Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируется по-разному. Наиболее типичные основания возникновения указанного права:
Основания прекращения права застройки
Основания прекращения права застройки более разнообразны. В зависимости от особенностей национальных законодательств, основаниями прекращений правоотношений могут выступать:
Права застройщика:
Обязанности застройщика в силу права застройки: