Развитие различных форм пользования земельными участками в России связано с высокой рыночной стоимостью земли и с невозможностью приобретения земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданами на ином, кроме права собственности, вещном праве.
В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) регулированию прав собственности и иных вещных прав посвящен раздел II. Вопросы права собственности на землю и связанные с этим правоотношения рассматриваются в гл. 1. Впервые права собственности, владения и распоряжения разрабатывались в римском праве. Под «рецепцией римского прав» понимается усвоение, заимствование, то есть использование положений римского права другими государствами более позднего периода. Так, «институт суперфиция» (от лат. superficio – прочно связанное с землей», наземная часть строения) в римском праве рассматривался как наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В ГК РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (ст. 271 ГК РФ).
После введения в 2001 г. в действие Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не допускается. Это закреплено в п. 2 ст. 20 и п.1 ст. 21 ЗК РФ. Одним из вариантов разрешения данной проблемы предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного как многим европейским странам, так и русскому дореволюционному и советскому (вплоть до 1949 г.) праву.
Понятие - суперфиций: генезис права застройки
Понятие «Суперфиций» – часть наследия римского права, используемого и поныне. Первоначально «суперфиций» рассматривали как долгосрочную аренду зданий на чужой земле. Постепенно он приобретает характер вещного права. Согласно римскому праву, «суперфиций» представлял собой вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или иное сооружение. Право позволяло передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог). Иными словами, дом, построенный на чужом земельном участке, признавался составной частью почвы, он не мог стать объектом самостоятельных прав и принадлежал собственнику земли (в соответствии с принципом «строение следует за участком»). Содержание вещного права сводилось к возмездному пользованию чужим участком как для возведения строения, так и эксплуатации уже построенного дома.
Дальнейшее развитие права застройки связано с урбанизацией и жилищным кризисом в Европе в начале XX в., обусловленным дороговизной земель и несовершенством регулирования права застройки в большинстве стран. Мало кто мог позволить себе покупку земельного участка, потому и арендовали его. Арендатор находился в невыгодном положении, так как не мог продать строение, а в случае отказа контрагента продлить договор аренды, был вынужден его сносить или оставлять даром. В тот период земельные участки под застройку предоставлялись чаще всего государством, общинами, общественными учреждениями. В итоге количество зарегистрированных наследственных прав (в сравнении с правом собственности на квартиру или часть дома) стремительно возрастает. Сегодня в практике правоприменения отмечается смещение акцентов права застройки: наряду с жилищным строительством оно получает распространение в промышленном строительстве, а также связано с реализацией социальных программ (например, со строительством спортивных сооружений и т.п.).
При выборе права будущего строительства в ряде государств право застройки уступает праву собственности. Это объясняется опасениями участников данных правоотношений длительностью сроков договоров о застройке в связи с тем, что со временем потребуется внесение каких-либо изменений в договор, а это не всегда может быть возможно (к слову, в России в связи с моделированием вещного права застройки предложен срок действия договора – от 50 до 199 лет).
Развитие права застройки в российском праве
В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако необходимость охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше Востребованность специального правового регулирования права застройки была связана с давлением со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор, либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.
Под «правом застройки» в одноименном Законе Российской империи (1912 г.) понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Законом был разрешен ряд принципиальных вопросов: у владельцев строений на чужой земле появилась возможность приобретения самостоятельного вещного права за ежегодную плату; срок действия права не мог быть менее 36 и более 99 лет; застройщик мог распоряжаться правом застройки без согласия собственника, в том числе, передавать по наследству. Собственник земли, в свою очередь, получал плату по истечении определенного периода, за неуплату мог обратить взыскание на имущество должника, а при просрочке в 6 месяцев – на право застройки; сохранял возможность распоряжаться участком.
Институт застройки был закреплен в ст. 71-84 ГК РСФСР (утратили силу с 1 февраля 1949 г.) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако существующее в условиях ликвидации прав на недвижимое имущество и частной собственности в XX в. это право отличалось от классического, известного русскому и римскому праву «iura in re aliena»(права на чужую вещь).
В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Однако в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника, либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.
В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ) 2009 г. предлагается ввести в ГК РФ срок суперфиция (50-199 лет), в пределах которого заинтересованному лицу будет предоставляться возможность застройки территории. Продлению суперфиций не подлежит. Как и любому землепользователю, суперфициару (обладателю права) вменяется обязанность учитывать целевое назначение участка, соблюдать градостроительные регламенты и ранее установленные сервитуты.
Современное понимание сущности права застройки
В современных зарубежных правопорядках под «наследственным правом застройки» понимают вещное право (зарегистрированное в установленном порядке и действующее против третьих лиц), то есть рассматривают право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться данными объектами. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как: абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.
Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями (жилыми и нежилыми помещениями). В связи с чем была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением.
Основания возникновения и прекращения права застройки
Основания возникновения права застройки
Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируется по-разному. Наиболее типичные основания возникновения указанного права:
- соглашение сторон на (основании договора);
- в силу завещания;
- на основании судебного решения.
Основания прекращения права застройки
Основания прекращения права застройки более разнообразны. В зависимости от особенностей национальных законодательств, основаниями прекращений правоотношений могут выступать:
- истечение срока, установленного договором (При этом, законодатель не всегда закрепляет минимальный и максимальный сроки права застройки. В практике большинства стран срок застройки составляет не менее 10 и не более 99 лет);
- соглашение сторон (отмена права застройки по соглашению между застройщиком и собственником земельного участка);
- совпадение в одном лице собственника и застройщика;
- при просрочке уплаты взносов;
- отказ землепользователя от права пользования;
- неиспользование земельного участка для застройки в течение установленного законом или договором срока (как правило, на основании судебного решения).
Права и обязанности застройщика
Права застройщика:
- возведение строения в соответствии с договором;
- приобретение права собственности на построенные сооружения (это не является общим правилом для зарубежных правопорядков, скорее, наоборот);
- отчуждение права застройки (в некоторых правовых системах для реализации этого права требуется согласие собственника). По общему правилу отчуждение возможно в виде возмездной сделки (продажи). Однако в ряде стран не запрещается и безвозмездное отчуждение с переходом к покупателю всех прав и обязанностей из договора застройки;
- передача по наследству (как по завещанию, так и по закону);
- обременение другими вещными правами (например, в содержание наследственного права застройки можно включить возможность застройщика обременить наследственное право застройки ипотекой, поземельным или рентным долгом, вещным обременением с согласия землевладельца. При этом размер кредита под ипотеку не может составлять более половины стоимости права застройки, регулярное погашение ипотеки должно начаться не позднее, чем через четыре года после предоставления кредита, а прекратиться – не позднее, чем за 10 лет до окончания срока наследственного права застройки);
- право на компенсацию, либо на приобретение права собственности на строение по окончанию действия права застройки;
- право на заключение договора на новый срок (именуемое как привилегия).
Обязанности застройщика в силу права застройки:
- вносить плату за застройку в предусмотренные договором сроки (Учитывая длительный характер отношений по застройке, зарубежные законодатели исходят из принципа разрешения вещного обеспечения платы на застройку. Для защиты интересов владельца земельного участка право выплаты может гарантироваться вещным обременением (с условием ценностной оговорки, то есть с возможностью пересмотра размера платы в связи с изменяемыми обстоятельствами), которое подлежит регистрации;
- нести публичные повинности, в том числе и налоги;
- согласно договору возможно возложение обязанности по обязательному страхованию объекта;
- освободить земельный участок от строения по окончании срока договора, либо предать строение собственнику, как правило, с возможностью возмещения стоимости;
- использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.
