Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Земельное право » Земельные споры » Участники земельных отношений

Участники земельных отношений в Москве

Участники земельных отношений, их полномочия, права и обязанности являются предметом пристального внимания со стороны государства.

Земля – это одновременно основа жизни, естественная среда обитания населения, природный ресурс и средство производства. Ее значимость переоценить невозможно. Общество заинтересовано в обеспечении рационального землепользования, надлежащей охраны земель. Поэтому участники земельных отношений, их полномочия, права и обязанности являются предметом пристального внимания со стороны государства.

Субъектный состав земельных правоотношений

Начальные статьи Земельного кодекса РФ раскрывают принципы земельного права, устанавливают понятийно-категориальный аппарат отрасли. Особое значение среди них имеет ст. 5 ЗК РФ. Согласно ее предписаниям участниками земельных отношений являются:

• граждане, иностранцы;
• российские, иностранные юридические лица;
• политико-территориальные образования: РФ, ее субъекты, муниципалитеты.

Перечисленные субъекты земельного права могут становиться участникам конкретных земельно-правовых отношений. По отношению к земельному участку субъекты права могут выступать в роли:

• собственников;
• арендаторов, субарендаторов;
• владельцев на праве постоянного либо срочного безвозмездного пользования;
• лиц, ограниченно реализующих отдельные права, гарантированные сервитутом.

Представители каждой из четырех названных категорий субъектов могут быть поименованы правообладателями, поскольку за ними признаются те или иные права в области земельно-имущественных правоотношений.

Правоприменительной практике известна категория, не упомянутая в ст. 5 ЗК РФ. Это – фактические землепользователи. К их числу отнесены:

• граждане и организации, занявшие землю самовольно, не имеющие на нее правоустанавливающих документов;
• собственники недвижимости, расположенной на не оформленных в собственность или пользование участках;
• лица, продолжившие фактически пользоваться земельными участками по истечении арендных договоров, права срочного безвозмездного пользования;
• наследники и иные правопреемники, не оформившие свои права на землю вседствии халатности или умышленно (для минимизации налогового бремени).

Земельные права граждан

Государство гарантирует права граждан в области земельных отношений посредством Конституции, Гражданского и Земельного кодексов, законодательства природно-ресурсной направленности. Обычно они имеют экономический либо экологический характер. Речь идет о правах граждан:

• на благоприятную окружающую среду, в том числе – почву (ст. 42 Конституции РФ);
• приватизировать землю;
• свободно реализовать комплекс правомочностей по единоличному или совместному владению, пользованию, распоряжению земельными участками, находящимися в собственности (ст. 36 Конституции РФ);
• в административном либо судебном порядке требовать обеспечения неприкосновенности участка земли, занятого на законных основаниях;
• не быть лишенным земельного участка иначе, как по вердикту суда (ст. 35 Конституции РФ);
• прямо и через представителей в лице выборных должностных лиц участвовать в разрешении земельных вопросов общегосударственного и местного значения (ст. 31 Конституции РФ);
• получить из государственной казны справедливое возмещение вреда, причиненного действиями или бездействием госструктур при разрешении земельных вопросов (ст. 53 Конституции РФ).

Права граждан в области земельных правоотношений не абсолютны. Даже право собственности в отношении земельных участков реализовывается в жестких рамках. Это обусловлено конституционной обязанностью граждан со¬хранять окружающую среду, бережно относиться к богатствам при¬роды (ст. 58 Конституции РФ).

К примеру, собственник земли сельскохозяйственного назначения обязан использовать ее для садоводства или животноводства, поддерживать плодородие, а при необходимости – обеспечивать проведение мелиоративных мероприятий. Без разрешения нельзя изымать и переносить плодородный слой почв. Нельзя добывать на своем участке полезные ископаемые, т.к. недра – самостоятельный природоресурсный объект. Пренебрежение исполнением подобных обязательств может стать основанием лишения заинтересованного лица прав на землю через суд.

Юридические лица в земельных правоотношениях

В понимании ст. 48 ГК РФ юридические лица – это лица, владеющие обособленными активами организации, которые могут выступать в земельных правоотношениях от собственного имени. Ст. 49 ГК РФ наделяет юридические лица специальной правосубъектностью. Хозяйствовать на земле они могут исключительно в случае, если соответствующие виды деятельности предусмотрены их учредительной документацией.

Ст. 86 ГК РФ предусмотрела существование такой организационной формы деятельности на земле, как крестьянское (фермерское) хозяйство. Особенности статуса образования:

• не является юридическим лицом;
• подразумевает нахождение активов в общей совместной собственности членов;
• в случае обращения взыскания на имущество участок земли реализуется с прилюдных торгов гражданину, которое продолжит его использование по целевому назначению.

Учитывая риски и сезонную цикличность, связанные с хозяйствованием на земле, государство поддерживает с/х товаропроизводителей. Среди прочего им обеспечивается льготное страхование, кредитование. Существует возможность применения специального налогового режима – ЕСХН. Согласно ст. 3 Федерального закона № 264 «О развитии сельского хозяйства» статус сельскохозяйственного товаропроизводителя может быть связан:

• с организационной формой деятельности (фермерское хозяйство, сельскохозяйственный потребительский кооператив);
• со структурой доходов (70% дохода извлекается из выращивания либо переработки сельскохозяйственной продукции).

Ст. 213 ГК РФ разрешает нахождение в собственности юридических лиц любого имущества, не ограниченного в обороте. Российские юридические лица обычно владеют земельными участками на праве собственности или аренды. Муниципальным и госучреждениям, а также казенным госпредприятиям они обычно предоставляются на праве постоянного пользования, реже – на праве безвозмездного срочного пользования. Юридические лица не могут получить землю на праве пожизненного наследуемого владения.

Земельные права иностранных граждан и организаций

Субъектный состав земельных правоотношений с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц имеет некоторую специфику. Законодатель ограничивает их в возможностях приобретать землю. Запрет касается:

• сельскохозяйственных угодий, которые по логике ЗК РФ и ФЗ № 171 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обладают особой ценностью и стратегическим значением;
• участков, расположенных на приграничных территориях (предписания ст. 15 ЗК РФ предположительно обусловлены действием 4730-I-ФЗ «О госгранице РФ»).

Совокупное действие упомянутого закона № 171-ФЗ и № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» приводит к тому, что иностранцы и иностранные компании могут быть членами таких кооперативов только в качестве арендаторов. Они не вправе претендовать на льготы и государственную поддержку.

Ограничения также распространяются на российские компании, объем иностранных инвестиций в которые превышает 50% уставного фонда.

В целом, запреты не имеют дискриминационного характера. Так, за иностранцами и иностранными организациями признается право приоритетного приобретения либо аренды чужих земельных участков, на которых расположена принадлежащая им недвижимость (ст.35 ГК РФ).

Полномочия субъектов РФ в области земельных отношений

В общем ведении центрального правительства и субъектов РФ находятся полномочия в области:

• использования земли;
• природопользования;
• обеспечения режима охраняемых природных территорий;
• экологической безопасности;
• охраны окружающей среды.

Совместная реализация полномочий обусловлена необходимостью оперативного менеджмента земель с учетом региональной специфики. При этом за субъектами РФ закреплены полномочия по:

• реализации всех правомочностей собственника в отношении принадлежащих им земель;
• выкупу земель из частной или муниципальной собственности для своих нужд.

Особенностью реализации полномочий субъектов в области земельных правоотношений является относительная свобода нормотворчества. Региональное законодательство не может противоречить букве и духу федерального законодательства, идти вразрез с его принципами.

Для реализации своих полномочий в области земельных правоотношений субъекты РФ по своему усмотрению могут формировать агентства, службы либо иные специализированные органы. Объем и структура их полномочий определена ЗК РФ.

Они среди прочего:

• формируют местные программы землепользования, охраны земель;
• устанавливают граничные размеры участков, предоставляемых в собственность;
• рассчитывают арендную плату за принадлежащие субъекту РФ участки.

Сформированные региональными властями органы также ответственны за установление порядков утверждения и изменения черты городских и сельских поселений, включения земель сельскохозяйственного назначения в перечень особо ценных, режима использования придорожных полос.