Понятие состава земель России
Словосочетание «состав земель» использовано в названии ст.7 Земельного кодекса РФ. Речь здесь идет об их делении на категории согласно целевому назначению. Примечательно, что в тексте рассматриваемой статьи и далее, в пределах главы I ЗК РФ «Общие положения» о составе земель более не упоминается. В иных главах Кодекса используются более узкие по содержанию понятия, например, «состав земель запаса».
Легальное определение состава земель в законодательстве отсутствует. Обычно его трактуют как совокупность показателей соотношения земель по их состоянию и допустимым способам использования.
Категории земель
Институт деления земель согласно целевому назначению традиционен для отечественной правовой системы. Современный Земельный кодекс сохранил все семь категорий, существовавшие в аналогичном кодексе РСФСР. Названия некоторых из них претерпели некоторые изменения, однако содержательное наполнение и правовой режим остались прежними.
Основанием распределения земель по категориям признается их назначение.
Категория земель – более общий термин. Целевое назначение – более узкий. Если мы говорим о землях сельхозназначения, то такие земли могут использоваться как для ведения личного подсобного хозяйства, так и для садоводства. В данном случае при изменении целевого назначения категория (земли сельхозназначения) не меняется.
Законодатель обязывает землевладельцев, землепользователей и арендаторов использовать их участки согласно целевому назначению, принадлежности к соответствующей категории земель. Регулирование условий использования земель разных категорий обусловлены содержанием глав XV-XVIII Земельного кодекса РФ.
Принадлежность к категории – основа правового режима каждого участка. Деление земель представляет собой некое зонирование территории России, имеющее принципиальное значение для подсчета ресурсов всех отраслей народного хозяйства. Любой участок должен быть отнесен к определенной категории земель. Этот параметр указывается в каждом из приведенных документов:
- гражданский договор, предметом которого выступает участок;
- индивидуально-правовой акт муниципалитета или иной госструктуры о предоставлении участка в собственность, аренду, временное пользование;
- выписки из земельного госкадастра, ЕГРН.
Земли сельскохозяйственного назначения
Прежде всего, земли сельхозназначения – это стратегический объект социальной жизнедеятельности, основа экономического и экологического благополучия государства в целом и каждого региона в отдельности. Они находятся за пределами поселений и предназначены для ведения индивидуального подсобного хозяйства либо выращивания, переработки с/х продукции в промышленном объеме.
Регулирование правового положения земель сельхозназначения в России обеспечивается с помощью главы XIV Земельного кодекса РФ и тематического ФЗ № 101, посвященного обороту рассматриваемого вида земель. Особенности земель сельхозназначения связаны со способностью порождать сельскохозяйственную продукцию. В отличие от земель промышленности, являющихся лишь пространственным базисом для хозяйствования, земли сельскохозяйственного назначения – ключевое средство и непременное условие сельскохозяйственного производства. В состав этой категории земель входят:
- угодья сельхозназначения, в числе которых пашни, пастбища, сенокосы;
- участки, на которых размещены замкнутые водоемы, внутрихозяйственные коммуникации и пути, защитные насаждения;
- участки, занятые постройками сельхозназначения.
Одним из принципов земельного, природоресурсного и экологического законодательства признается приоритет сельскохозяйственных угодий. Плодородные земли сельскохозяйственного назначения используются, преимущественно для обустройства пашен, садов и других многолетних насаждений.
Земли населенных пунктов
Регулирование правового положения рассматриваемого типа земель обеспечивается главой XV ЗК РФ. Земли населенных пунктов служат территориальной базой для возведения и реконструкции различных сооружений, а также их комплексов.
Земли населенных пунктов находятся в ведении советов депутатов муниципальных образований. Порядок застройки перспективных земель сельских поселений устанавливается проектами планировки и застройки; неперспективных – правилами внутрихозяйственного землеустройства. Их особенности обусловлены нахождением в пределах городской черты.
Земли населенных пунктов используются для развития поселений, размещения жилой, социально-бытовой, культурной и производственной застройки. Земли населенных пунктов отделены от иных типов земель границами соответствующих поселений.
Земли промышленности, энергетики, транспорта
Главой XVI ЗК РФ установлен правовой режим земель промышленности, транспорта. На участках названной категории концентрируется большое количество предприятий разных сфер народного хозяйства.
По этой причине земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания более других нуждаются в дополнительном регулировании в виде зонирования. Законодатель специально регламентирует виды разрешенного использования земель отдельных подкатегорий (связи, энергетики, обороны).
Специфический правовой режим земель промышленности установлен с целью создания надлежащих условий для:
- эксплуатации оборудования и целостных комплексов промпредприятий;
- обеспечения технического, ядерного, санитарного благополучия.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
Регулирование положения этой категории земель обеспечено главой XVII ЗК РФ. Земли особо охраняемых территорий и объектов имеют особую ценность, обусловленную специфическими свойствами: эстетическими, оздоровительными, природными. Они также могут иметь культурное, рекреационное значение, представлять ценность для науки или истории.
Земли особо охраняемых территорий и объектов зачастую изъяты из круговорота обыденной хозяйственной деятельности. Виды разрешенного использования земель этого типа жестко ограничены таким образом, чтобы не разрушать их ценные свойства.
Земли лесного фонда
Правовой режим земель лесного фонда определяется нуждами лесоохраны, лесоразведения и лесозаготовки. Понятие и состав земель лесного фонда урегулированы главой XVII ЗК РФ. Лесной кодекс увязывает понятия «земли лесного фонда», «лесной фонд». Последний образуют:
- природные и высаженные леса, кроме расположенных на землях обороны и землях поселений;
- незалесненные земли лесного фонда.
Незалесненные земли лесного фонда включают:
- участки, отведенные для восстановления лесов после пожаров и вырубки;
- участки, предназначенные для нужд лесных хозяйств и фактически занятые постройками, с/х угодьями, дорогами и подобным;
- болота, каменистые россыпи, иные малопригодные для лесоразведения участки.
Правовой режим земель лесного фонда обусловлен режимом расположенной на них природных объектов. Наиболее строг режим охраны лесов первой группы, наименее – лесов третьей. Включение в земли лесного фонда отдельных участков либо их изъятие из рассматриваемой категории осуществляется с учетом предписаний Лесного кодекса России.
Земли водного фонда
Понятие и состав земель водного фонда определятся главой XVII ЗК РФ и обусловлен содержанием Водного кодекса РФ. К землям водного фонда относятся земли:
- занятые природными и искусственными водными объектами, в том числе – ледниками и болотами;
- полосы отвода по берегам;
- водоохранные зоны;
- зоны охраны водохозяйственных гидротехнических сооружений.
Земли водного фонда используются для удовлетворения:
- питьевых и бытовых нужд граждан (приоритетны);
- потребностей рыбохозяйственных, сельскохозяйственных, промышленных и других потребителей государства и муниципальных образований.
Правовой режим земель водного фонда во многом обусловлен положениями Водного кодекса России. В частной собственности могут пребывать лишь обособленные водные природные объекты. Изменение русла или конфигурации водных объектов не влечет смены формы соб-ственности. В компетенции муниципальных образований находятся воды, обеспечивающие потребности местных потребителей.
Земли водного фонда предназначены для организации водопользования, которое может предполагать забор воды или обходится без непосредственного ее изъятия. Земли водного фонда зачастую предоставляться в пользование для удовлетворения однородных потребностей, нередко – с ограничением природопользования. Правовой режим земель водного фонда продиктован необходимостью защиты природы, сохранения водных объектов и организации удобного доступа к водным ресурсам основным пользователям.
Земли запаса
Земли запаса – это земли, которые никогда не передавались в собственность, аренду или пользование либо – изъятые у землевладельцев, арендаторов и землепользователей в связи с нецелевым использованием или иными нарушениями. Обычно земли запаса не освоены и не включены в состав интенсивно эксплуатируемых.
Использование земель запаса возможно, например, для отгонного пастбищного выпаса скота.
Правовой режим земель запаса обусловлен их резервированием для возможного расширения иных категорий земель.
Земли запаса находятся в ведении муниципальных образований. Земли запаса в особенности нуждаются в проведении разного рода землеустроительных работ для выявления территорий, пригодных для сельскохозяйственного, лесохозяйственного освоения.
Земли запаса передаются в пользование после их перевода в иную категорию. В России земли запаса сконцентрированы в Сибири, на Дальнем Востоке и Крайнем Севере.
Виды разрешенного использования земель. Градостроительное зонирование
Условия использования участков каждой категории весьма широки. Так, участки земли сельскохозяйственного назначения используются не только для производства с/х продукции (а это само по себе широкое понятие), но и для ее переработки.
Второй по значимости составляющей правового режима земель в России признается разрешенное использование земель, устанавливаемое путем зонирования.
Параметры и виды разрешенного использования земель устанавливаются муниципалитетами на вверенной им территории. Порядок зонирования муниципальных территорий установлен ст. 85 ЗК РФ. Однако ее предписания пока не нашли широкого применения. Основные причины – несовершенство законодательства, незаинтересованность чиновников в организации таких работ, отсутствие административной или дисциплинарной ответственности за непроведение зонирования.
Зонирование территории – настоятельная необходимость в отношении земель разных категорий. Она вызвана необходимостью обеспечить разного рода публичные и частные интересы, среди которых:
- территориальное планирование;
- защита прав землевладельцев на использование имущества по собственному усмотрению в установленных законом пределах;
- охрана земель как основа жизнедеятельности народов России, в том числе – коренных малочисленных.
Градостроительное зонирование подразумевает разбивку территорий муниципальных образований на самостоятельные территориальные зоны (например, деловой центр, промзона, спальный район). Градостроительное зонирование необходимо в условиях существования рынка земли и недвижимости, когда у отдельных объектов часто меняются собственники. Градостроительное зонирование позволяет установить рамки использования, реконструкции и достройки недвижимости так, чтобы они сохраняли силу независимо от смены собственников.
Участок одновременно может принадлежать только к одной зоне. Градостроительное зонирование предполагает, что для каждой зоны устанавливается отдельный градостроительный регламент.
В России введен классификатор видов разрешенного использования земель.
Он содержит 12 условных групп и укрупненные виды разрешенного использования, содержащие несколько разрешенных видов использования. Это важно в отношении местностей, направления использования которых находятся на стадии планирования.
Классификатор видов разрешенного использования земель обрел ключевое значение. С конца 2014 года в госкадастр недвижимости не могут быть включены виды пользования, не оговоренные классификатором. Власти каждого муниципального образования обязаны до 2020 года откорректировать установленные ими правила землепользования и застройки согласно классификатору.
Правовой режим использования земель в местах проживания коренных малочисленных народов
Законодательство отражает порядок природопользования этнических групп, оговоренный № 82-ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов РФ». Земли предоставляются им на праве собственности, аренды, сервитута.
Статьей 10 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» запрещена приватизация оленьих пастбищ. Оленеводство входит в число основных видов деятельности таких лиц. Запрет имеет принципиальное значение для поддержания этнической общности, благосостояния и даже самого существования многих народностей. Пастбища передаются общинам народов Севера, Сибири, Дальнего Востока для ведения привычного им образа жизни.
В местах хозяйствования коренных малочисленных народов по инициативе муниципалитетов устанавливается особый защитный режим земель, ограничивающий в правах других земле- и водопользователей.
На территориях традиционного землепользования коренных малочисленных народов выделяют самостоятельные зоны, например, стационарные и временнее поселения, участки, используемые для традиционных промыслов, объекты культурного наследия. Их перечень не исключителен.
