Оценка земель – это узкопрофильная деятельность уполномоченных субъектов (профессиональных оценщиков) по определению действительной стоимости земельных участков.
Зарождение института оценки земель началось в конце XV в., когда Иван III установил поместную систему оплаты труда госслужащих. После успешного окончания службы подданные получали землю в собственность. Соответственно, возникла необходимость точного учета и адекватной оценки поместных окладов.
Впервые комплексное описание и оценка земель были проведены в рамках создания Поместного приказа (XVI в.). Содержащиеся в нем сведения послужили основанием внедрения поземельного (языком оригинала «посошного») налогообложения. Сумма мзды зависела не только от площади, но и от качества принадлежащих плательщику земель. Пашни подразделялись на 4 категории от «доброй» до «добре худой».
Оценка вотчин и поместий в XVII в. производилась с учетом:
Указом 1714 года Петр I отменил деление земель на поместья и вотчины, взамен ввел понятие «имение». Его содержание приблизительно соответствует современной категории «домовладение». Поземельный налог был заменен подушной податью. Учет количественных и качественных характеристик угодий утратил былую значимость.
К середине VIII в. необходимость в оценке земельной собственности резко возросла. С целью размежевания и определения стоимости земельных дач и урочищ в 1765-1840 годах (при Екатерине II) проведено всероссийское генеральное межевание.
Описания дворянских имений включали сведения о:
Термин «оценка» появился в отечественной правовой системе в начале XIX в. Смена феодального строя капиталистическим ознаменовала бурное развитие института оценки земель в связи с заключением сделок (продажа, мена, залог, ипотека), а также делами о наследстве и разделе дворянских имений. Новые правила предполагали необходимость переоценки имущества каждые 10 лет.
В 1859 году разработана Инструкция для оценки казенных земель, состоящих в пользовании государственных крестьян, на случай их выкупа. Процедура предполагала определение ценности и доходности участков.
Устанавливались средняя урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по каждому разряду почв. Пахотные земли разделялись на 5 классов и 15 степеней. Как и сегодня, учитывалось множество разнообразных нюансов, в том числе:
В XIX веке виды и формы оценки земель получили четкое закрепление. Были созданы гильдии присяжных оценщиков. Отмена крепостного права (1861 год) поставила новые задачи: нужно было определить выкупную стоимость крестьянских землевладений.
В 1861 – 1889 годах сформировались правила земской оценочной статистики. Были разработаны и апробированы методики, позволяющие проводить массовую оценку сельских и городских земель.
Среди прочего разработаны методы определения статистических параметров для сплошной оценки земель, сбора и анализа оценочных сведений. Это стало предпосылкой формирования современных правил кадастрового учета
Отмена крепостного права спровоцировала возврат от подушной системы налогообложения к поземельной с 01.01.1887 г. Был издан закон об оценке недвижимости.
Отныне земельная управа рассчитывала стоимость и доходность земель, о чем уведомляла собственников. 18.01.1899 года был принят новый тематический закон. Оценка земельных участков проводилась в два этапа:
Существовали три самостоятельные методики анализа доходности пахотных земель:
В 1917 году принят Декрет о земле. В первые годы советской власти переоценке подверглось множество имений и земель. Ключевые цели оценочной деятельности данного периода:
Обязательность сравнительной оценки земель при землеустройстве была закреплена Земельным кодексом 1922 года. Ее методика сводилась к сравнению земель друг с другом, для установления участков лучшего и худшего качества.
Результаты сравнения использовались при:
Ключевое значение для развития рассматриваемого института сыграли крупномасштабные оценочные работы военных и послевоенных годов, связанные с:
Содержание кадастровой документации и процедура проведения мероприятий по оценке земель регламентировалась временной «Общественной методикой оценки земель». Согласно названному нормативному акту категория «оценка земель» одновременно включала:
Негосударственная оценка земель существовала, но имела «подпольный» характер. При продаже приусадебных и садовых участков стороны принимали во внимание две стоимости: государственную (официальную) и коммерческую (негласную).
Реальные сделки совершались по коммерческой стоимости.
В период существования плановой экономики в СССР накоплен опыт комплексной оценки земель населенных пунктов. Согласно применяемому подходу в оценочную стоимость городских земель включалась:
В 1992 году был введен земельный налог. Это стало толчком к повсеместному зонированию территорий населенных пунктов с целью дифференциации средних ставок налога согласно:
На момент внедрения земельного налога в России были оценены земли лишь отдельных населенных пунктов, причем с использованием разных методик. Именно зонирование можно считать первым массовым опытом оценки земель в РФ.
Современные земельные преобразования выдвинули на первый план новые задачи:
С 2000 года в России проводится государственная кадастровая оценка земель. Ее результаты положены в основу системы обложения земельным налогом.
Оценка земель – это узкопрофильная деятельность уполномоченных субъектов (профессиональных оценщиков) по определению действительной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость устанавливается применительно к отдельным участкам обычно по инициативе землевладельца или землепользователя при:
В отличие от рыночной, кадастровая оценка имеет массовый, «сплошной» характер. Кадастровая стоимость определяется по инициативе госструктур для публичных целей:
Земельный кодекс РФ, будучи комплексным кодифицированным нормативно-правовым актом в сфере земельных правоотношений, посвятил оценке единственную статью главы X «Плата за землю и оценка земли». Содержание ст. 66 ЗК РФ среди прочего позволяет разграничить такие категории как рыночная и кадастровая оценка земель.
Рыночная стоимость определяется согласно общим правилам Федерального закона РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», детализированным Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Приказом Минимущества РФ № 568-р от 06.03.2002 г.
Кадастровая стоимость до конца 2016 года рассчитывается по правилам главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» вышеназванного Закона № 135. С начала 2017 года она будет рассчитываться по правилам нового Федерального закона РФ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.
При этом до конца 2019 года будет действовать переходной период, в пределах которого предписания нового Закона № 237 о внеочередной оценке применяться не будут. По состоянию на 2016 год на подзаконном уровне расчет кадастровой стоимости регламентирован:
Законодательно установлен приоритет результатов рыночной оценки перед результатами кадастровой. Если рыночная стоимость участка в надлежащем порядке определена независимым оценщиком, кадастровая стоимость считается равной ей (п. 3 ст. 66 ЗК РФ). Об оценке упоминается также в ряде других статей Земельного кодекса России:
На базе уже существующих бюджетных учреждений, наделенных полномочиями по оценке недвижимости, региональными властями будет внедрен институт государственных кадастровых оценщиков. На постоянной основе последние будут оценивать и переоценивать стоимость вновь созданных и ранее учтенных объектов, в отношении которых произошло изменение количественных или качественных показателей. На бюджетные учреждения также возложены обязательства по:
Кадастровая оценка включает следующие мероприятия:
Переоценка будет проводиться не чаще 1 раза в 3 года (применительно к Москве, Санкт-Петербургу, Севастополю – 1 раза в 2 года), но не реже одного раза в 5 лет. Предусмотрена возможность проведения внеочередной оценки. Надзор за кадастровой оценкой, а также ведение базы данных сведений о ней возложено на Росреестр и его территориальные органы.
Претерпела изменения процедура оспаривания утвержденной госструктурами кадастровой оценки. Для разрешения проблемы заявитель сможет воспользоваться двумя самостоятельными процедурами: административной и судебной.
Утвержденную кадастровую оценку можно будет оспорить в специализированной региональной комиссии. Отказ не препятствует обращению в суд. Подавать иски граждане и организации смогут минуя административную стадию обжалования. В зависимости от ситуации процедура обжалования может быть как одно-, так и двухэтапной.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков перечисляют рекомендуемые к использованию общепринятые подходы к оценке земель. Субъект оценочной деятельности обязан использовать их либо письменно обосновать отказ в отчете.
Подходы к оценке:
Конкретные методы оценочной деятельности в пределах каждого подхода выбираются оценщиком на свое усмотрение, с учетом объема и достоверности эмпирических данных, которые ему удалось собрать. В большинстве случаев используются методы:
Оценщик, отказавшийся от использования названных методов в пользу других, обязан обосновать свою позицию, а также раскрыть суть принципов и методик, которыми руководствовался.
Для примера рассмотрим методику определения рыночной стоимости участков под застройку методом сравнения продаж. Условием его применения является наличие достаточных сведений о цене сделок с аналогичными объектами, или, по крайней мере – о ценах предложения/спроса. Этапы оценки:
Примечательно, что описанный способ касается только рыночной оценки. Так, кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по другим правилам и согласно иным нормативным актам. Более того, муниципалитеты обязаны рассчитать среднюю кадастровую стоимость кв. м земель по населенному пункту.
Описание сути отдельных методов:
Принципы определения рыночной стоимости участка изложены в разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.
При установлении рыночной стоимости объекта оценщик принимает во внимание возможность наиболее эффективного, рационального и экономически оправданного его использования. Со способом текущего землепользовании он может не совпадать.
Рыночная стоимость отображает максимальную продажную цену, которая может быть установлена даже с учетом разделения единого объекта на отдельные участки, отличающиеся по целям землепользования. При определении способа наиболее эффективного землепользования Методические рекомендации предписывают среди прочего учитывать:
Оценка земель проводится по правилам, оговоренным Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568-р в редакции от 31.07.2002 г. Дата, на которую устанавливается рыночная стоимость, по общему правилу не может быть позже даты последнего осмотра участка.
Оценщик обязан собрать и использовать сведения, полно и достоверно характеризующие оцениваемый участок и другие значимые факторы. При определении рыночной стоимости могут использоваться сведения, полученные в процессе госкадастровой оценки.
Результат оценочных работ оформляется письменным отчетом. Состав сведений, которые должен содержать этот документ, определяется требованиями законодательства и договором оценщика с заказчиком. В их числе:
Величина рыночной стоимости может быть выражена только в национальной валюте, иметь форму единой величины иди диапазона величин (последнее – по договоренности с заказчиком).
Государственная кадастровая оценка земель – система мероприятий по установлению действительной стоимости участка для налогообложения и других юридически значимых целей. Ее ключевая особенность: преимущественное использование методов массовой оценки.
Перечень мероприятий, охватываемый понятием государственная кадастровая оценка, оговорен ст. 24.11 Федерального закона РФ № 35. Они одинаковы для земельных участков и других объектов недвижимости. Это:
На текущий момент исполнители отбираются на конкурсной основе по правилам Федерального закона № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Согласно вступающему в силу 1 января 2017 г. Закону № 237-ФЗ государственную кадастровую оценку будут проводить специалисты узкопрофильных бюджетных учреждений;
Согласно ст. 7 Закона РФ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта подлежат обязательному включению в ГКН. Их состав конкретизирован п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 42 от 04.02.10 г. Это:
Возможность и процедура оспаривания кадастровой стоимости земельных участков регламентирована ст. 24.18 Закона РФ № 135-ФЗ. Правила и основания обращения за корректировкой кадастровой стоимости объекта зависят от личности жалобщика.
Частное лицо стоит перед выбором и вправе обратится в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо, минуя стадию административного обжалования, непосредственно в суд.
Организации также обязаны доказывать свою заинтересованность в результатах корректировки цены. Однако административная стадия обжалования для них обязательна, обращаться сразу в суд они не могут.
В Постановлении №15-П от 05.07.16 г. Конституционный Суд РФ признал наличие у муниципалитетов права инициировать пересмотр кадастровой стоимости участков в случаях, если после проведения рыночной оценки она была существенно снижена.
Такая возможность установлена только в случае, если земельный участок находится на территории муниципалитета-жалобщика. Его заинтересованность проистекает из правоотношений налогообложения (земельный налог отнесен к местным).
Госструктуры, равно как и органы местного самоуправления, вправе оспорить результаты оценки без обоснования своей заинтересованности в случае, если основанием для обжалования является недостоверность исходных данных, приведших к несоответствию результатов оценки.
Основаниями пересмотра результатов определения кадастровой стоимости признаются:
Чтобы инициировать пересмотр кадастровой стоимости, в уполномоченный орган следует обратиться с заявлением и подтверждающими документами. Отказ госструктуры не препятствует обращению в суд.
Сроки пересмотра кадастровой стоимости и процедура внесения соответствующих сведений в ГКН регламентирована ст. 24.18 Закона РФ №135-ФЗ.
Судопроизводство по делам рассматриваемого вида происходит по правилам Гражданского или Арбитражного процессуальным кодексов.