Земельный участок: понятие и особенности
Понятие «земля» имеет многоаспектный характер. Ее свойства обусловлены силами природы, соответствуют объективным закономерностям (экологический подход). Будучи территориальной основой хозяйствования и средством производства, земельные ресурсы имеют стоимостное выражение (экономический подход). Земля является специфическим объектом гражданских прав (юридический подход). В рамках подраздела 3 Гражданского кодекса России «Объекты гражданских прав» законодатель рассматривает земельные участки. Каждый из них:
- является частью земной поверхности с фиксированной границей;
- обладает характеристиками, позволяющими идентифицировать их в качестве индивидуально-определенной вещи.
Границы участка могут:
- совмещаться с границами природных географических объектов (береговая линия реки, контур леса);
- совпадать с контурами элементов ситуации (стена здания, линия забора);
- быть воображаемой ломаной линией, углы поворота которой оформлены межевыми знаками, кольями, штырями.
Земельные участки признаются оборотоспособным недвижимым имуществом (ст. 139, 140 ГК РФ). Их площадь, конфигурация, расположение и правовой статус отображены в госкадастре недвижимости (ГКН). Сделки с землей, право собственности и другие имущественные права (сервитуты, обременения, ипотека) фиксируются в едином госреестре недвижимости (ЕГРП).
Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Первичное образование участков из земель муниципальной и госсобственности осуществляется согласно землеустроительной, градостроительной, лесоустроительной документации. В зависимости от принадлежности земель, решение по этому поводу принимает компетентный орган госвласти или самоуправления. Вторичное образование участков любой формы собственности происходит одним из следующих способов
1. Объединение – формирование единого участка из нескольких смежных, имеющих идентичный правовой режим. Объединение возможно с разрешения всех правообладателей при одновременном совпадении следующих характеристик:
- территориальная зона;
- категория земель;
- разрешенные виды использования.
2. Разделение участка на несколько самостоятельных допустимо при наличии технической возможности. Вновь созданные участки сохраняют правовой режим ликвидируемого участка. Данный способ образования актуален для участков, предоставленных:
- для комплексного освоения в целях жилищной застройки;
- некоммерческим объединениям граждан для ведения садоводческой, огороднической, дачной деятельности;
- гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения.
3. Перераспределение земель из специального фонда земель сельскохозназначения, в отношении которых правообладатели:
- отказались от своих прав в установленном законом порядке;
- лишены правомочностей за нецелевое использование земель или иные нарушения;
- отсутствуют (наследники не приняли наследства).
Документы, в соответствии с которыми происходит образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Правовым основанием создания участков признается индивидуально-правовой административный акт – решение муниципалитета или органа государственной власти. Предписания о распределении компетенции по этим вопросам сконцентрированы в ст. 9 – 11 Земельного кодекса РФ. Землями, не разграниченными в государственной и муниципальной собственности, по умолчанию распоряжаются органы самоуправления городских округов и муниципальных районов. В обоснование образования участков предоставляются:
- проект межевания территории;
- проектная документацией лесных участков;
- схема расположения земельного участка.
Нужен ли проект межевания территории, в каких ситуациях можно обойтись без него? Это один из ключевых вопросов, возникающих при образовании участков из земель муниципальной и госсобственности.
Согласно общему правилу проект межевания территории необязателен, достаточно схемы расположения участка на кадастровом плане (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Проект межевания территории при образовании нового участка необходим, если участок выделяется из земель:
- предоставленных для постройки и обслуживания линейных объектов;
- выделенных для строительства жилищных комплексов;
- предоставленных некоммерческим организациям для садоводческой, огороднической деятельности, дачного хозяйства;
- в границах зоны, застроенной многоквартирными зданиями;
- в пределах территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии.
Последний пункт списка обусловлен действием п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ. Согласно его содержанию образование новых участков в пределах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии, осуществляется согласно документации по планировке территорий. Содержание последней, в свою очередь, обусловлено градостроительным законодательством.
Проект межевания территории
Названный документ (сокращенно – ПМТ) предназначен для определения расположения границ вновь образуемых либо изменяемых участков согласно градостроительным регламентам, нормам отвода земельных участков. Ст. 43 Градостроительного кодекса России устанавливает необходимость разработки ПМТ применительно к:
- застроенным территориям;
- подлежащим застройке землям, находящимся в пределах элементов планировочной структуры (квартал, микрорайон).
Проект межевания признается самостоятельной частью проекта планировки территории (ППТ). Последний представляет собой комплексный документ, устанавливающий параметры зон размещения объектов недвижимости:
- законченных строительством, введенных в эксплуатацию;
- запланированных к строительству;
- возведение которых может быть разрешено в будущем.
ППТ уточняет данные генплана населенного пункта, отображающие уровень инвестиционной привлекательности земель, в том числе – численность населения и предположительные объемы жилищно-бытового, инженерного и транспортного строительства. Чертеж, являющийся составной частью ППТ, содержит так называемые «красные линии». Одновременно документ отображает инфраструктуру соответствующей территории. Он запрашивается при предоставлении разрешения на строительство.
ПМТ может быть оформлен в качестве самостоятельного документа или быть частью проекта планировки территорий. Он включает чертежи, отображающие:
- «красные линии»;
- линии обязательного отступа (учитываются при размещении построек);
- условную нумерацию создаваемых участков, их границы на кадастровом плане;
- зоны действия публичных сервитутов (проход, проезд, прогон скота) и особого режима использования земель;
- границы объектов культурного наследия.
ПМТ также содержит следующие сведения:
- площадь создаваемых участков;
- зоны, которые после образования получат режим территорий общего пользования;
- в некоторых случаях – виды разрешенного использования создаваемых/изменяемых участков.
Схема расположения земельного участка на кадастровом плане
Документ представляет собой изображение границ одного или нескольких образуемых участков на кадастровом плане территории. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане отображает площадь каждого образуемого участка. Схема расположения земельного участка разрабатывается с учетом градостроительной, землеустроительной, природоохранной документации.
Подготовка документа перед проведением аукциона на право покупки или аренды земельного участка обеспечивается исполнительным органом местного самоуправления или госвласти.
Схема расположения земельного участка может быть изготовлена по инициативе заинтересованного гражданина или организации.
Подготовка в целях последующего изъятия для публичных нужд обеспечивается лицом, в пользу которого он изымается. В случае образования участков путем перераспределения земель, предназначенных для ведения подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, подготовка схем обеспечивается собственниками таких участков.
Решение об утверждении схемы расположения утверждается муниципалитетом или компетентным органом госвласти и действует на протяжении двух лет. Оно содержит следующие сведения:
- площадь участка;
- адрес, а при его отсутствии – иное описание местоположения;
- кадастровый номер;
- категория земель;
- территориальная зона, а в случае, если градостроительный регламент на участок не распространяется – виды разрешенного использования.
В случае пресечения границ участков, образуемых согласно схеме расположения и проекту межевания, приоритет по общему правилу имеет первый документ. Правило действует на случай, если проект межевания был утвержден позже, а двухлетний срок действия решения об утверждения схемы расположения участка к моменту его образования еще не истек.
Если земельный участок образовывается по инициативе гражданина или организации, в решении об утверждении схемы расположения участка указывается на право такого лица зарегистрировать право муниципальной или госсобственности на такой участок в ЕГРП без доверенности.
Компетентный орган, принявший решение, направляет его в ЕГРП и ГКН в пятидневный срок (имеются в виду рабочие дни). В результате сведения, указанные в решении и схеме, отображаются на общедоступных кадастровых картах.
Подготовка проектной документации лесного участка
Проектирование участков, предусмотренное ст. 70.1 Лесного кодекса РФ, является ключевым элементом лесоустройства. Такая деятельность подразумевает сбор и отображение сведений о количественных и качественных характеристиках лесных участков. Расположение, площадь и границы участков устанавливаются согласно существующим лесным кварталам, лесотаксационным выделам в пределах лесничеств и лесопарков. К образованию лесных участков, смежных с участками, границы которых определяются согласно Федеральному закону № 78 «О землеустройстве», субсидиарно применяется земельное законодательство.
Проектная документация лесного участка среди прочего содержит сведения о целевом назначении и видах разрешенного использования лесных ресурсов на соотвесвующей территории, например:
- заготовка древесины;
- ведение охотничьего хозяйства;
- научная, исследовательская, образовательная и рекреационная деятельность;
- выращивание лесопосадочных материалов;
- строительство, эксплуатация линейных объектов.
По общему правилу проектная документация разрабатывается органом госвласти или самоуправления, которому подведомствен участок. В случае передачи земель в пользование или аренду, документация может изготовляться по инициативе заинтересованного лица. Впоследствии она утверждается решением органа, уполномоченного предоставлять лесной участок в пользование. Срок действия такого решения составляет два года.
Проектная документация лесных участков среди прочего содержит следующие сведения:
- площадь участка (отдельно помечаются площади, покрытые лесной растительностью);
- вид разрешенного использования согласно лесохозяйственному регламенту;
- таксационное описание насаждений (состав, возраст, бонитет и проч.);
- целевое назначение лесов с указанием категории;
- картографические материалы.
Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из которых осуществляется образование земельных участков
Такие формы собственности на землю как частная и коммунальная появились в постсоветский России только после 1990 года. Земельная реформа не завершена, государственная и муниципальная собственность на землю не разграничены.
Презюмируется право общины в лице муниципалитетов распоряжаться землями, находящимися в пределах поселений.
К слову, получение именно этих земель в собственность или пользование обычно интересует коммерческие структуры и частных лиц.
Муниципальной собственности на землю присущ разрешительный и административных характер: она признается несмотря на отсутствие соответствующих сведений в ЕГРП (функционирует с 1997 года). На практике это означает следующее: земельные площади, ранее не находившиеся в собственности или пользовании граждан или организаций, обычно не оформлены в виде земельных участков.
Их образование может происходить по инициативе:
- частных лиц, заинтересованных в их предоставлении;
- местных властей, нуждающихся в средствах для пополнения местного бюджета.
Правовым основанием возникновения права собственности на вновь образуемые участки является административный акт – решение органов исполнительной власти или местного самоуправления. Названные органы не вправе распоряжаться ранее образованными и предоставленными гражданам и организациям землями, перечень которых содержится в ст. 11.3 ЗК РФ.
В их числе участки:
- предоставленные для комплексного освоения территории;
- в отношении которых заключен договор комплексного развития с застройщиком;
- предоставленные некоммерческой организации для садоводства, огородничества;
- в границах зоны, застроенной многоквартирными зданиями;
- предназначенных для возведения и обслуживания линейных объектов.
Вопрос об образовании или изменении таких участков может быть разрешен правообладателями, а если прийти к согласию не удалось – в судебном порядке.
Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для предоставления гражданам
Решения о создании новых земельных участков может быть принято по настоянию заинтересованных лиц. В обоснование прошения они подают:
- кадастровый паспорт образуемого участка, представляющий собой выписку из госкадастра недвижимости;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, отображающие факт и правовые основания предоставления гражданину или организации соответствующего участка, например: свидетельство, постановление, приказ совхоза;
- если обращается представитель правообладателя – нотариальную доверенность.
Состав документации может разниться. К примеру, существенно отличается процедура предоставления участков для застройки и не связанная со строительством.
