Раздел имущества в долевой собственности и выдел доли в натуре из недвижимости
Проблемная ситуация:
У наследников после получения наследства в общей долевой собственности находится жилой дом и земельный участок.
Наследники хотят поделить их и разделить дом на два, сделав отдельные входы.
Актуальность проблемы:
Такое понятие, как право долевой собственности подразумевает совместное владение определенным имуществом.
Долевая собственность может возникать как на добровольном, так и на принудительном основании.
В последнем случае подобная ситуация может возникнуть в результате вынесения в отношении супругов, находящихся в разводе, судебного решения о разделе совместного имущества.
По разным причинам, в том числе неприязненным отношениям между собственниками, может потребоваться раздел или выдел недвижимого имущества.
Раздел и выдел, по сути, представляют собой одно и то же.
Единственная разница между ними состоит в том, что при разделе имущества долевая собственность полностью прекращается, и вся имущественная масса, ранее находящаяся в долевом владении, распределяется соразмерно долевым взносам всех участников.
А выдел доли в натуре из общей долевой собственности предполагает, что только один собственник приобретает личное право собственности на выделяемое имущество, а остальные остаются участниками права общей долевой собственности на оставшееся после выдела имущество.
Изображение от Freepik
Способы раздела недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности
Раздел недвижимого имущества, принадлежащего нескольким собственникам, может осуществляться:
- во внесудебном порядке путем заключения соглашения;
- в суде при недостижении соглашения о разделе.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено следующим образом:
- путем непосредственно раздела между ее участниками, например, когда все собственники хотят разделить его на несколько отдельных, оформив уже индивидуальное право собственности на разделенные объекты;
- путем выдела доли в натуре из имущества по требованию одного из собственников (ст.252 Гражданского кодекса).
По умолчанию стоимость выделяемого каждому из собственников имущества пропорциональна его доле.
Однако, это идеальная картина, которую не всегда можно реализовать, поэтому если стоимость несоразмерна доле, соглашением может быть предусмотрена компенсация разницы, например, денежной выплатой.
Соглашение оформляется в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Если достичь соглашения относительно раздела или выдела в натуре не получается, вопрос может быть решен в судебном порядке.
В результате раздела будут образованы новые отдельные объекты недвижимости.
ВАЖНО! Имущество супругов, как правило, находится в общей совместной собственности, поэтому раздел совместного имущества супругов происходит по иным правилам.
Требования к разделу недвижимого имущества
Для раздела потребуется соблюдение следующих требований:
- согласие всех собственников разделяемого имущества либо соответствующее решение суда о разделе;
- возможность использования новых объектов недвижимости в соответствии с их назначением;
- допустимость раздела данного объекта недвижимости;
- соответствие новых объектов требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости соответствующего вида.
ВАЖНО! Если имущество является неделимым и в результате раздела будет причинен несоразмерный ущерб объекту недвижимого имущества, то раздел осуществить нельзя.
Несоразмерным ущербом имуществу считается, в том числе, невозможность использовать его по целевому назначению в результате раздела, существенное снижение его ценности или ухудшение технического состояния.
Кроме того, для любых объектов недвижимости в зависимости от их вида предусмотрены различные требования.
Так, по общему правилу выдел доли в натуре в квартире невозможен.
Однако, можно разделить одну квартиру на две при соблюдении всех требований, предъявляемым к жилым помещениям. Это считается перепланировкой квартиры.
Изображение от storyset на Freepik
Кроме того, возможен раздел или выдел доли дома в натуре при наличии технической возможности и соблюдения требований к жилым помещениям.
Новые жилые помещения должны, в том числе:
- быть изолированными;
- быть пригодными для проживания;
- иметь отдельный вход;
- иметь свои необходимые подсобные помещения (кухню, санузел);
- иметь коммуникации и иное оборудование;
- жилая площадь на каждого из собственников должна быть не менее 6 кв.м.
Подробно данный вопрос рассмотрен в статье «Перепланировка и переустройство квартиры».
В таком же порядке будет осуществляться и перепланировка жилого дома при необходимости выполнения каких-либо работ для его раздела, например, для оборудования отдельного входа и еще одного санузла.
Раздел земельных участков или выдел доли участка необходимо осуществлять в соответствии с требованиями к образуемым земельным участкам, например, следующим:
- иметь отдельный подъезд;
- соответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам;
- обеспечивать возможность разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости.
Со всеми требованиями к вновь образуемым в результате раздела или выдела земельным участкам можно ознакомиться в статье «Раздел земельного участка».
Какие объекты нельзя разделить?
Далеко не все объекты в принципе допустимо разделить с точки зрения закона.
Так, разделить нельзя:
- квартиру на отдельные комнаты – в настоящее время появление коммунальных квартир недопустимо;
- общее имущество собственников в многоквартирном доме;
- имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд;
- имущество, составляющее ипотечное покрытие;
- памятники и ансамбли и участки под ними.
Права собственника, который требует выдела доли из недвижимого имущества
Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ст.252 Гражданского кодекса).
Однако, как указывал Верховный суд РФ в пункте 2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, такое право не является безусловным.
ВАЖНО! Обязать других собственников выплатить компенсацию без их согласия на это нельзя.
Необходимо учитывать незначительность доли такого собственника, его возможность пользоваться спорным имуществом, возражения других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю.
В свою очередь, выплата компенсации вместо выдела доли в натуре требует также и согласия выделяющегося собственника.
ВАЖНО! Таким образом, выплата компенсации вместо выдела доли в натуре возможна по общему правилу только с согласия и выделяющегося собственника, и остальных собственников.
Однако, есть исключение.
Суд может даже против воли выделяющегося собственника присудить ему выплату компенсации в исключительных случаях и при одновременном соблюдении трех условий:
- доля незначительна,
- доля не может быть реально выделена;
- собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Таким образом, при заявлении требования о выделе своей доли из недвижимого имущества следует оценить риски, возможно, инициатор вообще лишится права собственности на объект, даже не желая этого.
Что делать для раздела недвижимого имущества или выдела доли в натуре из недвижимого имущества?
Определить, как именно будет разделено имущество.
Так как недвижимое имущество ставится на кадастровый учет, потребуется заказать кадастровые работы, составить межевой план или технический паспорт образуемых объектов.
Если речь идет о перепланировке и переустройстве – потребуется сначала провести соответствующие работы по перепланировке и переустройству.
Заключить соглашение о разделе имущества между собственниками или о выделе доли в натуре.
Если достичь соглашения не удалось – обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре или о разделе имущества.
Предварительно необходимо оценить риски, так как в случае признания доли собственника, требующего выдела, незначительной, он может принудительно лишиться ее и получить вместо имущества денежную компенсацию.
Зарегистрировать изменения в ЕГРН на основании соглашения или судебного решения.