Учитывая специфику деятельности субъектов хозяйствования, осуществляющих функции по управлению многоквартирными жилыми домами, одним из принципов их работы является принцип непрерывности. Зачастую владельцы жилых квартир и коммерческих помещений сталкивались с проблемой, когда руководство управляющей компании, уязвленное аннулированием лицензии или решением о досрочном расторжении соглашения, сразу же прекращало работу после вынесения такого решения. В настоящее время такое бездействие УК является незаконным и противоречащим ст. 200 ЖК.
Прекращение управлением МКД
Указанной выше нормой закона определен срок прекращения соглашения, заключенного между владельцами и управляющей компанией. Прекращение деятельности по управлению МКД возможно в день, который предшествует началу возникновения обязательств новой управляющей организации. При этом ее выбрало собрание, назначили по итогам открытого конкурса по отбору УК либо назначили в порядке ч. 6 ст. 200 ЖК (без проведения открытого конкурса по отбору УК).
Данный принцип един для всех случаев досрочного прекращения договора:
- в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников или управляющей компании;
- при изменении решения о способе управления МКД;
- при аннулировании лицензии управляющей компании;
- в случае исключения данных по дому из госреестра.
Обязанности управляющей компании при исключении данных о доме из реестра
Предписание об обязательном ведении хозяйственной деятельности по содержанию МКД, при исключении его из госреестра, прямо предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК.
Так, в результате изъятия данных о жилом доме из госреестра, либо в результате прекращения действия лицензии или ее аннулировании в порядке, предусмотренном ст.199 ЖК, лицензиат обязан надлежаще выполнять обязательства по договору, управляя многоквартирным домом, оказывая услуги и выполняя ремонтные работы по поддержанию имущества коллективного пользования в надлежащем состоянии до момента:
- возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, которая была выбрана на общем собрании владельцев помещений либо выбрана по итогам состоявшегося открытого конкурса по отбору новой УК;
- возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, с которой заключено соглашение, где одной стороной выступают собственники площадей, ЖК либо иные специализированные кооперативы;
- возникновения обязанностей по содержанию дома согласно договорам, указанным в ч.ч. 1, 2 ст.164 ЖК;
- госрегистрации товарищества владельцев помещений, ЖК либо иного кооператива в качестве субъекта хозяйствования.
Порядок прекращения функций управляющей компании
Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен жилищным законодательством, а также Разделом VI Постановления правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Управляющая компания, чьи разрешительные документы аннулированы или прекратили действовать, а также после исключения жилого дома из госреестра, обязана предоставить субъекту, который будет выполнять обязанности по управлению МКД, все документы, связанные с ведением хозяйственной деятельности по такому управлению, а также техническую документацию на дом.
Срок предоставления документации – 2 рабочих дня с момента наступления вышеуказанных событий.
При передаче документов в обязательном порядке составляется акт. Перечень пакета бумаг, которые подлежат передаче, предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.п. 24,26), Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативными документами.
В результате прекращения функций по содержанию многоквартирного дома управляющей организацией, действие соглашений, заключенных с компаниями, которые оказывают услуги или осуществляют ремонтные работы имущества коллективного пользования, также прекращается.
Передача документации
Пунктом 25 вышеуказанных Правил установлена обязанность управляющей компании передать всю документацию касательно МКД организации, которая приняла обязанности по содержанию дома. Кроме документов, указанных в пунктах 24, 26 Правил, передаче подлежат:
- регистры (журналы) учета данных ОПУ и соответствующая информация;
- регистры (журналы) учета данных;
- данные по установлению количества временно проживающих жильцов (акты);
- данные об окончании сроков проживания временных жильцов, а также о проживающих в помещении потребителях, согласно заявлениям собственников квартир.
При этом Правилами прямо указано условие по качеству документации: она должна быть актуальна на момент передачи.
Выбор новой управляющей компании собственниками жилья
Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления. Предметом такого конкурса является право управления домом и имуществом коллективного пользования, а также право управлять деньгами, предоставляя при этом отчет собственникам.
При исключении данных по дому из госреестра, в течение 15 суток местные власти созывают сборы собственников дома, где решается вопрос с выбором новой управляющей компании (ч. 4 ст. 200 ЖК).
Это является своего рода открытым конкурсом по отбору УК, на который субъекты хозяйствования, имеющие соответствующую лицензию, предоставляют свои кандидатуры. Важно, чтобы собственники заблаговременно были ознакомлены с намерением компании выступать в качестве управляющей организации.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации
Власти выступают инициаторами открытого конкурса по отбору УК в следующих случаях:
- если собственники на собрании не определились с компанией, которая будет управлять домом;
- если решение приняли, но оно не было реализовано;
- если сборы не состоялись.
На протяжении 3 дней с момента проведения сборов собственников, местные власти назначают открытый конкурс по отбору УК.
При выборе управляющей организации собственниками, победителя устанавливают голосованием. Если компания не получила 50% голосов, она не проходит.
При проведении открытого конкурса по отбору УК властями, при отказе владельцев МКД участвовать в конкурсе, управляющая организация назначается местными органами самоуправления.
При организации открытого конкурса по отбору УК должно присутствовать более 2/3 от общего количества собственников. Голосование путем поквартирного сбора подписей недопустимо.
