Жилищно-строительный кооператив является одним из самых удобных способов решения жилищных проблем российских граждан. Это так называемый потребительский кооператив, деятельность которого направлена на возведение, а иногда на реконструкцию, жилых домов для членов объединения. Для этого достаточно лишь заключить договор и вносить взносы. Но, несмотря на возможное финансовое банкротство, ЖСК существуют уже очень давно и имеют как своих сторонников, так и противников.
ЖСК и система
Организовать такое объединение могут не менее 5 человек, о чем говорит Жилищный кодекс. При этом количество членов кооператива должно соответствовать количеству жилых помещений дома. Создание ЖСК осуществляется на собрании всех участников. Они же утверждают устав и выбирают правление кооператива. А председатель утверждается единогласным решением правления на срок, указанный в уставе кооператива.
Типовой устав ЖСК содержит:
- название организации;
- цель создания;
- процедуру вступления в кооператив и выхода из него;
- сумму взносов;
- ответственность, которая наступает за нарушение обязательств;
- данные об органах управления и их деятельности.
ЖСК регистрируется в качестве юридического лица в порядке, который соответствует законодательству РФ. Так как это некоммерческая организация, все имущество ее заключатся в паевом фонде.
Органы управления ЖСК
Такая организация, как жилищно-строительный кооператив, не может существовать без определенных органов, которые ею и управляют. Принято считать, что главным управляющим органом объединения являются председатель и члены правления. На самом деле это не совсем так. Высший управляющий орган – общее собрание членов кооператива. Именно оно решает практически все вопросы ЖСК. Для этого достаточно присутствие больше половины членов организации.
Все решения, принимаемые на собраниях, принимаются только при согласии всех членов кооператива.
И они всегда оформляются в виде протокола. Правление и возглавляющий его председатель являются скорее исполнительным органом. И он выполняет те обязанности, которых нет у общего собрания. К примеру, председатель обязан:
- действовать от имени организации, заключая сделки и осуществляя другие юридические действия;
- способствовать выполнению всех решений общего собрания;
- выполнять обязанности, предусмотренные уставом.
Помимо этих двух органов управления, организация обязана иметь специальную ревизионную комиссию. Она контролирует то, как используется имущество кооператива, то есть паенакопления. Комиссия избирается на срок не более 3 лет на общем собрании членов. Организация комиссии определяется уставом. При этом ее члены не могут быть членами других органов управления кооператива.
Свои функции ревизионная комиссия выполняет с помощью плановых проверок, подготовки отчетов по финансовой деятельности организации и представления их на общем собрании. Этот орган поверяет всю документацию кооператива, в том числе контролирует бухгалтерский учет.
Обязанности жилищно-строительного кооператива перед его членами
Членство в ЖСК подразумевает одну формальность. Каждый участник обязан подписать договор о том, что гарантирует оплату всех взносов, и график накопления взносов, который является индивидуальным. Также используется бухгалтерский учет, благодаря которому паенакопления строго контролируются.
Рекомендуется перед заключением данного договора с ЖСК провести проверку всех необходимых для строительства документов. Также обязательно нужно проверить, не грозит ли кооперативу банкротство.
Положительным моментом ЖСК является то, что договор паенакопления можно впоследствии перезаключать.
ЖСК имеет перед своими членами финансовую ответственность, которая заключается в сохранности паевых взносов и предоставлении жилых помещений. Но иногда деятельность кооператива заканчивается тем, что ему грозит банкротство, а значит, ни жилья, ни денег пайщики не вернут. Разве что в результате судебного разбирательства. Единственный выход при банкротстве организации – это обращение в суд для занесения своих данных в специальный реестр требований.
Прием в члены ЖСК
Участие в такой организации предполагает вступление в нее. Оно осуществляется на основании заявления, рассматриваемого на общем собрании. Именно на нем члены кооператива принимают заявителя в свои ряды. Затем новый участник должен оплатить свою часть взноса. Стоит отметить, что членами кооператива могут быть и юридические лица.
Вступление в кооператив предполагает соблюдение рада требований. К примеру, участником организации могут быть:
- физические лица, достигшие 16 лет;
- юридические лица.
У физических лиц есть свои преимущественные права. Они дают возможность вступить в кооператив лицам, признанным государством малоимущими, а также категории граждан, которым это право дают федеральные законы или нормативные акты субъектов РФ. Кроме того, преимущественное право на вступление в ЖСК имеют наследники умершего члена кооператива. Они могут вступить в организацию по собственному желанию и продолжать вносить паевые взносы.
Членство в кооперативе может быть прекращено:
- при добровольном желании члена организации;
- при принудительном исключении участника;
- из-за ликвидации юридического лица, которое являлось членом ЖСК;
- по причине смерти члена кооператива.
Естественно, что в такой серьезной организации существует свой учет ее членов. Помимо личных данных участников обязательно указывается информация о жилых помещениях, которые они получат после всех выплат. Кроме этого, реестр содержит данные о суммах взносов, которые уплачивают участники кооператива.
Государственный контроль
Государство наблюдает за деятельностью ЖСК на основаниях, указанных в жилищном законодательстве. Для этого функционируют специальные контролирующие органы, которые вправе получать от местных органов власти все необходимые документы, проверять деятельность ЖСК и строительство кооперативных зданий, устанавливать предполагаемое банкротство, а также выявлять различные нарушения, требовать от членов кооператива их устранения и многое другое.
У жилищно-строительных кооперативов есть как свои преимущества, так и недостатки. Мероприятие, в которое необходимо вкладывать денежные средства, всегда имеет определенный риск. И его необходимо учитывать. А если отбросить все неприятности, которые могут произойти во время строительства, то ЖСК может оказаться хорошим вариантом приобретения жилья.
