Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Перевод квартиры в нежилое помещение в Москве

Современные новостройки изначально проектируются с нежилыми помещениями на первых этажах. А вот дома, построенные более 10-15 лет назад, еще не имели такой «опции». Поэтому для того, чтобы организовать небольшой магазинчик «у дома» или парикмахерскую, владельцам требовалось перевести жилую квартиру в статус нежилого помещения. 


Зачем переводить жилое помещение в нежилое

Дело в том, что законом запрещено использовать жилые помещения по нецелевому назначению. Вы не можете в промышленных масштабах организовать дома пекарню. Или сделать тату-салон. Нельзя использовать квартиры и под хостелы, если они не переведены в соответствующий статус нежилых.

Конечно, нарушений в данной области чрезвычайно много. Мастера многих сфер позволяют себе работать дома.  Но в большинстве случаев речь идет об обустройстве рабочего места у себя дома, но никак не об организации целого салона.

Без перевода жилой квартиры в нежилое помещение предприниматель не сможет законно использовать вывеску, подключать и оплачивать коммунальные услуги.

Перевод актуален для районов со слабой торговой инфраструктурой. В районах с новыми домами, где в каждом доме уже изначально все первые этажи заняты нежилыми квадратными метрами, это не требуется.

Новые правила перевода квартиры в нежилое помещение

С момента старта бума продаж квартир на первых этажах домов для последующей переделки под нежилые помещения прошло пару десятков лет. За это время сформировались не только требования к процедуре перевода, но и к самим нежилым помещениям. Раньше процедура была проще. 

Но из-за простоты и популярности преобразования жилья в магазин/салон/пункт выдачи стали страдать обычные жильцы. И не только от шума магазина алкогольной продукции “в розлив” на первых этажах. Даже просто выгрузка-погрузка товара в 7 утра в продуктовом магазине на 1 этаже уже доставляет неудобства жителям домов. И череда жалоб и отрицательных высказываний не прекращалась.

Для того, чтобы минимизировать риски конфронтаций между жильцами и предпринимателями, очевидно, и была усложнена и ужесточена процедура перевода помещений из одного статуса в другой.

Теперь самым важным и самым сложным для получения стало согласие жителей дома на перевод конкретного жилья в нежилое помещение.

И это действительно не просто.

Хотите получить помощь в переводе квартиры в нежилое помещение?

Юрист по исполнительному производству с опытом более 25 лет, поможет разобраться во всех вопросах

Как получить согласие жителей дома

По новым правилам необходимо:

- 100% письменное согласие от всех владельцев примыкающих помещений (сверху, снизу, справа, слева). Письменное согласие необходимо от каждого такого собственника!

- 2/3 голосов соседей по подъезду,

- 50% голосов во всем доме.

Специалисты советуют начинать именно с получения согласия. Если достичь согласия не удастся, то вся затея с переводом квартиры в нежилое помещение утрачивает смысл. Заставить человека передумать не сможет даже суд. Причем, если хоть один из собственников примыкающих квартир «против», то перевод не состоится. Если все примыкающие владельцы «за», а большинство в доме «против» – перевод тоже не осуществим. 

Правила кворума общего собрания

Собрание правомочно, если в нем примут участие не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме. Довольно сложно сразу понять, где же должно быть 2/3 (квалифицированное большинство), а где – всего 50%?

- 2/3. Требование о таком соотношении голосов относится к одноподъездному дому или же конкретно к тому подъезду, в котором переводится помещение в нежилое (если в доме подъездов несколько)

- 50% -ный порог относится ко всему дому. Причем из этих 50% в том подъезде, где хотят сделать перевод в нежилое помещение, голосов «за» должно быть не менее 2/3.

В решении общего собрания должно быть отражено принятое решение о согласии на перевод конкретного жилого помещения в нежилое.

На деле собрать нужный кворум и голоса чрезвычайно сложно. И чем больше в доме квартир и подъездов, тем сложнее.

Документы, требующиеся для перевода в нежилое помещение

Перечень документов для перевода приведен в ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Для перевода потребуется:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Документы, выделенные курсивом, заявитель вправе не представлять, если они уже существуют в ЕГРН. Орган, осуществляющий перевод помещений, сам их запросит и изучит в рамках межведомственного общения.

Документы подаются либо через МФЦ, либо непосредственно в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений.

Для принятия решения законом установлен 45-дневный срок, плюс три рабочих дня для выдачи или направления заявителю документа, подтверждающего принятие решения.

Сколько стоит перевод

Стоимость складывается из нескольких статей расходов. Основную долю в них занимает проектная документация. Плюсом идут расходы на экспертизу, строительные работы. Потребуется оплата услуг юриста, кадастрового инженера, нотариуса, а также госпошлины при осуществлении регистрационных действий в Росреестре.

В зависимости от местоположения объекта (Москва или регионы) общая стоимость услуг вряд ли составит менее 200-300 тысяч рублей. А с учетом разгоняющейся инфляции – и того дороже.

Заниматься переводом самостоятельно можно годами и не достичь положительного результата. Для тех, кто отважился на данную процедуру после введения нововведений в ЖК РФ, настоятельно рекомендуем воспользоваться сторонней помощью профессиональных юристов. Они не только знают всю процедуру, но и имеют опыт переговоров, который будет весьма кстати при получении согласия от соседей по дому. В юридической группе МИП имеются специалисты, уже не раз занимавшиеся переводом жилых метров в нежилые, в том числе по новым требованиям. Будем рады вам помочь!

Автор статьи

Малов Дмитрий Владимирович - Юрист по исполнительному производству
Юрист по исполнительному производству

Опыт работы в юридической сфере 25 лет. Специализация - Исполнительное производство, Земельное право, Арбитраж, Налоговое право, Споры с недвижимостью, Автомобильные споры.

Подробнее о специалисте

Полезные статьи по исполнительному производству

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут