Зачем переводить жилое помещение в нежилое
Дело в том, что законом запрещено использовать жилые помещения по нецелевому назначению. Вы не можете в промышленных масштабах организовать дома пекарню. Или сделать тату-салон. Нельзя использовать квартиры и под хостелы, если они не переведены в соответствующий статус нежилых.
Конечно, нарушений в данной области чрезвычайно много. Мастера многих сфер позволяют себе работать дома. Но в большинстве случаев речь идет об обустройстве рабочего места у себя дома, но никак не об организации целого салона.
Без перевода жилой квартиры в нежилое помещение предприниматель не сможет законно использовать вывеску, подключать и оплачивать коммунальные услуги.
Перевод актуален для районов со слабой торговой инфраструктурой. В районах с новыми домами, где в каждом доме уже изначально все первые этажи заняты нежилыми квадратными метрами, это не требуется.
Новые правила перевода квартиры в нежилое помещение
С момента старта бума продаж квартир на первых этажах домов для последующей переделки под нежилые помещения прошло пару десятков лет. За это время сформировались не только требования к процедуре перевода, но и к самим нежилым помещениям. Раньше процедура была проще.
Но из-за простоты и популярности преобразования жилья в магазин/салон/пункт выдачи стали страдать обычные жильцы. И не только от шума магазина алкогольной продукции “в розлив” на первых этажах. Даже просто выгрузка-погрузка товара в 7 утра в продуктовом магазине на 1 этаже уже доставляет неудобства жителям домов. И череда жалоб и отрицательных высказываний не прекращалась.
Для того, чтобы минимизировать риски конфронтаций между жильцами и предпринимателями, очевидно, и была усложнена и ужесточена процедура перевода помещений из одного статуса в другой.
Теперь самым важным и самым сложным для получения стало согласие жителей дома на перевод конкретного жилья в нежилое помещение.
И это действительно не просто.
Как получить согласие жителей дома
По новым правилам необходимо:
- 100% письменное согласие от всех владельцев примыкающих помещений (сверху, снизу, справа, слева). Письменное согласие необходимо от каждого такого собственника!
- 2/3 голосов соседей по подъезду,
- 50% голосов во всем доме.
Специалисты советуют начинать именно с получения согласия. Если достичь согласия не удастся, то вся затея с переводом квартиры в нежилое помещение утрачивает смысл. Заставить человека передумать не сможет даже суд. Причем, если хоть один из собственников примыкающих квартир «против», то перевод не состоится. Если все примыкающие владельцы «за», а большинство в доме «против» – перевод тоже не осуществим.
Правила кворума общего собрания
Собрание правомочно, если в нем примут участие не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме. Довольно сложно сразу понять, где же должно быть 2/3 (квалифицированное большинство), а где – всего 50%?
- 2/3. Требование о таком соотношении голосов относится к одноподъездному дому или же конкретно к тому подъезду, в котором переводится помещение в нежилое (если в доме подъездов несколько)
- 50% -ный порог относится ко всему дому. Причем из этих 50% в том подъезде, где хотят сделать перевод в нежилое помещение, голосов «за» должно быть не менее 2/3.
В решении общего собрания должно быть отражено принятое решение о согласии на перевод конкретного жилого помещения в нежилое.
На деле собрать нужный кворум и голоса чрезвычайно сложно. И чем больше в доме квартир и подъездов, тем сложнее.
Документы, требующиеся для перевода в нежилое помещение
Перечень документов для перевода приведен в ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Для перевода потребуется:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Документы, выделенные курсивом, заявитель вправе не представлять, если они уже существуют в ЕГРН. Орган, осуществляющий перевод помещений, сам их запросит и изучит в рамках межведомственного общения.
Документы подаются либо через МФЦ, либо непосредственно в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений.
Для принятия решения законом установлен 45-дневный срок, плюс три рабочих дня для выдачи или направления заявителю документа, подтверждающего принятие решения.
Сколько стоит перевод
Стоимость складывается из нескольких статей расходов. Основную долю в них занимает проектная документация. Плюсом идут расходы на экспертизу, строительные работы. Потребуется оплата услуг юриста, кадастрового инженера, нотариуса, а также госпошлины при осуществлении регистрационных действий в Росреестре.
В зависимости от местоположения объекта (Москва или регионы) общая стоимость услуг вряд ли составит менее 200-300 тысяч рублей. А с учетом разгоняющейся инфляции – и того дороже.
Заниматься переводом самостоятельно можно годами и не достичь положительного результата. Для тех, кто отважился на данную процедуру после введения нововведений в ЖК РФ, настоятельно рекомендуем воспользоваться сторонней помощью профессиональных юристов. Они не только знают всю процедуру, но и имеют опыт переговоров, который будет весьма кстати при получении согласия от соседей по дому. В юридической группе МИП имеются специалисты, уже не раз занимавшиеся переводом жилых метров в нежилые, в том числе по новым требованиям. Будем рады вам помочь!
