В правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в отношении территориальных зон.
Предложения о внесении изменений в Правила застройки и землепользования может направить собственник земельного участка. Им может оказаться как обычный гражданин (физическое лицо), так и предприниматели и компании (юридические лица).
Кроме того, с предложениями по изменению ПЗЗ вправе выступить органы исполнительной власти. Предложения могут поступать и от городской Думы, и от депутатов городской Думы, и от органов исполнительной власти города.
Пожалуй, самая сложная и «тонкая» работа – это определить цель внесения изменений. Так, на сайте Mos.Ru (https://www.mos.ru/mka/function/gosudarstvennye-uslugi/napravlenie-i-rassmotrenie-predlozhenii-o-vnesenii-izmenenii-v-pzz/ ) четко описаны эти цели.
Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы направляются в целях:
Если ваша цель не соответствует ни одной из указанного перечня, то вам откажут.
С перечнем необходимых документов тоже все прозрачно. Он опубликован на сайте и имеет свободный доступ. На сайте мэра Москвы для Москвы установлен следующий список таких документов:
В целях 1-3 предложения органов исполнительной власти города Москвы направляются в Городскую комиссию при наличии в Москомархитектуре подготовленных материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории либо при принятии Городской комиссией решения об отсутствии необходимости подготовки материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории, в границах которой расположены следующие земельные участки:
Материалы предварительной оценки градостроительного потенциала территории подготавливаются по поручению Москомархитектуры, на основании поступивших в Москомархитектуру обращений органов исполнительной власти города Москвы, в случае принятия Городской комиссией решения о необходимости подготовки материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории.
Срок рассмотрения составляет 60 календарных дней.
Результат может быть:
Форма уведомления – электронная, через портал ГОСУСЛУГИ, через который и оформляется предложение. Если заявителем была указана необходимость направления и бумажной копии – он получит и в виде электронного документа в подсистеме «личный кабинет» портала, и в бумажном.
ГрК РФ Статья 33 полностью описсывает весь порядок внесения изменений в пзз, согласно установленному законодательтсву.
Комментарии к статье
Правила землепользования и застройки являются разновидностью муниципальных правовых актов. Следовательно, правила отвечают общим требованиям, предъявляемым к нормативно-правовым актам: имеют нормативный характер и рассчитаны на неоднократное применение; исходят от органа публичной власти и обеспечиваются системой принуждения; адресованы неопределенному кругу лиц. Территориальная сфера действия Правил ограничивается границами соответствующего муниципального образования.
В любой нормативно-правовой акт могут вноситься изменения и дополнения, что обусловлено динамикой проведения правовой реформы в России. Изменения в нормативно-правовые акты вносятся в том же порядке, в каком они принимаются. Применительно к правилам землепользования и застройки этот общеправовой принцип воспроизведен в ч.1 комментируемой статьи.
Комментируемая статья выделяет две группы оснований для рассмотрения вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки, причем соответствующие предложения могут вносить пять групп субъектов градостроительных правоотношений. Внесение таких предложений от каждой группы субъектов может быть обусловлено своим перечнем причин. Например, в случае, если правила землепользования и застройки приняты до утверждения схем территориального планирования РФ и субъектов РФ (а таких случае достаточно много), вполне возможна ситуация, когда в Правилах не отражаются решения о размещении (планируемом размещении) различных федеральных и региональных объектов капитального строительства. Поэтому такая необходимость внесения изменений в Правила может возникнуть при запланированном на вышестоящем уровне изменении границ земель сельскохозяйственного назначения либо особо охраняемых природных территорий (например, в случае изменения границ национального парка), размещении в пределах муниципального образования объекта капитального строительства федерального либо регионального значения (производственного или иного объекта), установление новых санитарно-защитных, охранных зон и т.д.
Не менее вероятна и ситуация, когда потребность во внесении изменений в правила землепользования и застройки возникает в связи с изменениями в схеме территориального планирования муниципального района, либо орган местного самоуправления без «давления» со стороны на основе собственного экономического анализа градостроительной практики использования территории примет решение об изменении границ территориальных зон либо параметров и видов использования земельных участков в целях повышения их инвестиционной привлекательности.
Необходимость же направления предложений о внесении изменений в Правила со стороны физических и юридических лиц лучше понятна в контексте ст. 40 ГрК РФ. Из нее следует, что правообладатели земельных участков вправе обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в указанных данной статьей случаях, причем для этого не надо вносить изменения в правила землепользования и застройки. Отсюда следует, что в комментируемой статье предполагается иная ситуация, когда снижение эффективности использования земельных участков и объектов капитального строительства затрагивает интересы значительной группы граждан и юридических лиц, что требует внесения изменений в регламент для целой территориальной зоны (подзоны).
Положениями комментируемой статьи законодатель обозначил особенности порядка внесения изменений в правила землепользования и застройки, которые включают в себя:
Отклонение предложения по внесению изменений в ПЗЗ может быть основано как на принципиальных причинах, так и на формальных. Обратите внимание: подача заявления и документов регламентирована определенным порядком. Для Москвы этот процесс урегулирован «Порядком направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» (далее – «Порядок», полный документ можно найти на сайте мэрии).
Для Московских ПЗЗ в качестве оснований для отказа предусмотрены следующие:
Процедура бесплатна, никаких госпошлин и платежей в бюджет для инициатора не предусмотрено. Оплате подлежат лишь услуги посредника (представителя), консультации юристов.
Процедура внесения изменений в Правила застройки нелегкая. В ней обязательно потребуется взаимодействие со многими госорганами и структурами. Учитывая существующую бюрократию, для преодоления формальных препятствий и нежелания принимать решения уполномоченными должностными лицами, потребуется терпение и настойчивость. Кроме того, для обоснования необходимости тех или иных изменений потребуются знания! Знания множества законов, подзаконных актов, регламентных процедур, местной нормативной базы. Без помощи опытного юриста справиться с задачей внесения изменений в Правила застройки и землепользования практически невозможно. Вернее, попытки грозят быть безуспешными.
Именно поэтому большинство экспертов в вопросах земли и строительства рекомендуют эту процедуру поручить профессионалам. Причем сразу, а не после нескольких неуспешных попыток добиться внесения изменений в ПЗЗ.
В юридической группе МИП работают специалисты и широкого, и узкого профиля, которые имеют опыт оформления предложений по изменению Правил застройки и землепользования. Мы сможем взять всю рутину данной процедуры на себя.