Изменения в ПЗЗ -Порядок и правила землепользования и застройки

Кто может направить предложения о внесении изменений в ПЗЗ

Предложения о внесении изменений в Правила застройки и землепользования может направить собственник земельного участка. Им может оказаться как обычный гражданин (физическое лицо), так и предприниматели и компании (юридические лица).

Кроме того, с предложениями по изменению ПЗЗ вправе выступить органы исполнительной власти. Предложения могут поступать и от городской Думы, и от депутатов городской Думы, и от органов исполнительной власти города.

Цели предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки

Пожалуй, самая сложная и «тонкая» работа – это определить цель внесения изменений. Так, на сайте Mos.Ru  (https://www.mos.ru/mka/function/gosudarstvennye-uslugi/napravlenie-i-rassmotrenie-predlozhenii-o-vnesenii-izmenenii-v-pzz/ ) четко описаны эти цели.

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы направляются в целях:

• Цель 1. Установления или изменения границ территориальных зон, подзон территориальных зон.
• Цель 2. Изменения основных, условно-разрешенных, вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
• Цель 3. Установления или изменения предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площади, а также изменения предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
• Цель 4. Установления или изменения границ территории, в пределах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
• Цель 5. Установления или изменения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в отношении территориальной зоны, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
• Цель 6. Учета в градостроительных регламентах ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы, а также отображения на картах градостроительного зонирования установленных и (или) измененных в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы границ зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия, границ территорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Если ваша цель не соответствует ни одной из указанного перечня, то вам откажут.

Перечень необходимых документов 

С перечнем необходимых документов тоже все прозрачно. Он опубликован на сайте и имеет свободный доступ. На сайте мэра Москвы для Москвы установлен следующий список таких документов:

1. краткая пояснительная записка о планируемом использовании территории;
2. ситуационный план, на котором обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, с отображением существующих объектов капитального строительства, расположенных в границах данной территории (при направлении предложений в случае выбора целей 1- 4 физическими, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями);
3. схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов (прикладывается в случае выбора целей 1-5 физическими, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями);
4. расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (при направлении предложений в целях 4 и 5 физическими, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями);
5. копия документа, предусматривающего установление, изменение или отмену ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства и (или) границ зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия, границ территорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (при направлении предложений в случае выбора цели;
6. копия документа, предусматривающего проектирование, строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения (при направлении предложений в случае выбора целей 1-3 федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти города Москвы, подведомственными им юридическими лицами) или копия документа, подтверждающего согласование предложения главным распорядителем бюджетных средств (при направлении предложений в целях 1-3 юридическими лицами, подведомственными соответствующим главным распорядителям бюджетных средств и являющимися распорядителями и получателями бюджетных средств).

В целях 1-3 предложения органов исполнительной власти города Москвы направляются в Городскую комиссию при наличии в Москомархитектуре подготовленных материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории либо при принятии Городской комиссией решения об отсутствии необходимости подготовки материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории, в границах которой расположены следующие земельные участки:

• предназначенные для проектирования, строительства, реконструкции объектов регионального значения города Москвы.
• находящиеся в собственности города Москвы, и (или) земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, права на которые планируется реализовать на торгах.

Материалы предварительной оценки градостроительного потенциала территории подготавливаются по поручению Москомархитектуры, на основании поступивших в Москомархитектуру обращений органов исполнительной власти города Москвы, в случае принятия Городской комиссией решения о необходимости подготовки материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории.

Срок рассмотрения предложений 

Срок рассмотрения составляет 60 календарных дней.

Результат рассмотрения предложений

Результат может быть:

• • Положительный. В этом случае Москомархитектура направит вам уведомление о подготовке проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.
  • Отрицательный. Вы получите уведомление об отклонении предложения с указанием причин отклонения.

Форма уведомления – электронная, через портал ГОСУСЛУГИ, через который и оформляется предложение. Если заявителем была указана необходимость направления и бумажной копии – он получит и в виде электронного документа в подсистеме «личный кабинет» портала, и в бумажном.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

ГрК РФ Статья 33 полностью описсывает весь порядок внесения изменений в пзз, согласно установленному законодательтсву.

Комментарии к статье 

Правила землепользования и застройки являются разновидностью муниципальных правовых актов. Следовательно, правила отвечают общим требованиям, предъявляемым к нормативно-правовым актам: имеют нормативный характер и рассчитаны на неоднократное применение; исходят от органа публичной власти и обеспечиваются системой принуждения; адресованы неопределенному кругу лиц. Территориальная сфера действия Правил ограничивается границами соответствующего муниципального образования.

 В любой нормативно-правовой акт могут вноситься изменения и дополнения, что обусловлено динамикой проведения правовой реформы в России. Изменения в нормативно-правовые акты вносятся в том же порядке, в каком они принимаются. Применительно к правилам землепользования и застройки этот общеправовой принцип воспроизведен в ч.1 комментируемой статьи.

Комментируемая статья выделяет две группы оснований для рассмотрения вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки, причем соответствующие предложения могут вносить пять групп субъектов градостроительных правоотношений. Внесение таких предложений от каждой группы субъектов может быть обусловлено своим перечнем причин. Например, в случае, если правила землепользования и застройки приняты до утверждения схем территориального планирования РФ и субъектов РФ (а таких случае достаточно много), вполне возможна ситуация, когда в Правилах не отражаются решения о размещении (планируемом размещении) различных федеральных и региональных объектов капитального строительства. Поэтому такая необходимость внесения изменений в Правила может возникнуть при запланированном на вышестоящем уровне изменении границ земель сельскохозяйственного назначения либо особо охраняемых природных территорий (например, в случае изменения границ национального парка), размещении в пределах муниципального образования объекта капитального строительства федерального либо регионального значения (производственного или иного объекта), установление новых санитарно-защитных, охранных зон и т.д.

Не менее вероятна и ситуация, когда потребность во внесении изменений в правила землепользования и застройки возникает в связи с изменениями в схеме территориального планирования муниципального района, либо орган местного самоуправления без «давления» со стороны на основе собственного экономического анализа градостроительной практики использования территории примет решение об изменении границ территориальных зон либо параметров и видов использования земельных участков в целях повышения их инвестиционной привлекательности.

Необходимость же направления предложений о внесении изменений в Правила со стороны физических и юридических лиц лучше понятна в контексте ст. 40 ГрК РФ. Из нее следует, что правообладатели земельных участков вправе обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в указанных данной статьей случаях, причем для этого не надо вносить изменения в правила землепользования и застройки. Отсюда следует, что в комментируемой статье предполагается иная ситуация, когда снижение эффективности использования земельных участков и объектов капитального строительства затрагивает интересы значительной группы граждан и юридических лиц, что требует внесения изменений в регламент для целой территориальной зоны (подзоны).

Положениями комментируемой статьи законодатель обозначил особенности порядка внесения изменений в правила землепользования и застройки, которые включают в себя:

• определение в ч. 1 общих правил внесения изменений в правила землепользования и застройки в порядке норм ст. ст. 31 и 32 настоящего Кодекса;
•  установление в ч. 2 настоящей статьи двух оснований для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки (несоответствие трем категориям документов территориального планирования, а также поступление предложений об изменении границ территориальных зон, градостроительных регламентов);
• обозначение в нормах ч. 3 комментируемой статьи категорий субъектов-инициаторов внесения изменений в правила землепользования и застройки, с указанием для каждого инициатора обязательных условий направления предложений в комиссию;
• регламентация в правилах ч. 4 действий комиссии по подготовке соответствующего заключения в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки (с принятием решения о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направлением этого заключения главе местной администрации);
• определение в ч. 5 рассматриваемой статьи полномочий главы местной администрации принять в течение 30 дней решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения с направлением копии такого решения заявителям с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии.

Основания для принятия решения об отклонении предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки

Отклонение предложения по внесению изменений в ПЗЗ может быть основано как на принципиальных причинах, так и на формальных. Обратите внимание: подача заявления и документов регламентирована определенным порядком. Для Москвы этот процесс урегулирован «Порядком направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» (далее – «Порядок», полный документ можно найти на сайте мэрии). 

Для Московских ПЗЗ в качестве оснований для отказа предусмотрены следующие:

1. Заявление и приложенные документы не соответствуют требованиям Порядка.
2. Представление неполного комплекта документов.
3. Отсутствие материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории, подготавливаемых в случаях и порядке, указанных в пунктах 2.6, 2.7 Порядка.
4. Некорректное заполнение обязательных полей в интерактивной форме заявления на Портале.
5. Электронные образы документов не поддаются прочтению.
6. Подача заинтересованным лицом заявления, тождественного (идентичного) направленному ранее заявлению, имеющемуся на рассмотрении Городской комиссии.
7. Наличие в заявлении и (или) приложенных к нему документах противоречивых и (или) недостоверных сведений, а также несоответствие сведений существующему состоянию территории.
8. Несоответствие предложений утвержденным в установленном порядке схемам территориального планирования РФ, Генплану г. Москвы, техническим регламентам, нормативам градостроительного проектирования г. Москвы, иным обязательным требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ и г. Москвы.
9. Несоответствие предложений градостроительному развитию территории либо нормативным требованиям к взаимному расположению проектируемых и существующих объектов.

Стоимость услуг

Процедура бесплатна, никаких госпошлин и платежей в бюджет для инициатора не предусмотрено. Оплате подлежат лишь услуги посредника (представителя), консультации юристов.

Почему стоит обратиться в юристам при изменении ППЗ

Процедура внесения изменений в Правила застройки нелегкая. В ней обязательно потребуется взаимодействие со многими госорганами и структурами. Учитывая существующую бюрократию, для преодоления формальных препятствий и нежелания принимать решения уполномоченными должностными лицами, потребуется терпение и настойчивость. Кроме того, для обоснования необходимости тех или иных изменений потребуются знания! Знания множества законов, подзаконных актов, регламентных процедур, местной нормативной базы. Без помощи опытного юриста справиться с задачей внесения изменений в Правила застройки и землепользования практически невозможно. Вернее, попытки грозят быть безуспешными.

Именно поэтому большинство экспертов в вопросах земли и строительства рекомендуют эту процедуру поручить профессионалам. Причем сразу, а не после нескольких неуспешных попыток добиться внесения изменений в ПЗЗ.

В юридической группе МИП работают специалисты и широкого, и узкого профиля, которые имеют опыт оформления предложений по изменению Правил застройки и землепользования. Мы сможем взять всю рутину данной процедуры на себя.