Вопросы права собственности на землю в России регулируются гражданским и земельным законодательством. В частности, Гражданский кодекс РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ) определяет основания возникновения и прекращения прав на участок земли, как на любое другое имущество. Комплекс норм земельного права устанавливает особенности возникновения и прекращения таких прав на землю, а также процедуру их оформления. Источниками земельного права являются Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ), федеральные законы. В частности, вопросам права собственности на землю посвящена гл. III ЗК РФ «Собственность на землю»; вопросы регулирования прав на землю рассматриваются в гл. V ЗК РФ «Возникновение прав на землю».
Субъекты и объекты права собственности на землю
В качестве субъектов права собственности на землю в соответствии со ст. 15 ЗК РФ «Собственность на землю граждан и юридических лиц» рассматриваются:
- граждане РФ; иностранные граждане, лица без гражданства – с некоторыми ограничениями;
- юридические лица (в том числе иностранные – с ограничениями);
- Российская Федерация;
- субъекты РФ;
- муниципальные образования.
Для того, чтобы иметь земельный участок в собственности, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью, а юридические лица - праводееспособностью. От имени РФ, субъектов РФ и муниципальных образований полномочия осуществляются специально уполномоченными органами, которые могут выступать в качестве:
- собственника;
- административного органа.
Объектом права собственности на землю является земельный участок, понятие которого закреплено в п. 3 ст. 6 ЗК РФ: это недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользовании и распоряжения своим имуществом.
Субъекты права собственности на землю в РФ
Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Соответственно, субъектами права собственности на земельные участки являются: РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, граждане и юридические лица. Это закреплено и в ст. 9 Конституции РФ. При этом в ст. 36 Основного закона РФ специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 – право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
В гл. XVII ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» рассмотрены основания возникновения вещных прав. В соответствии с ними можно выделить особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком. Так, владение земельным участком представляет собой обладание данным участком как своим (например, для юридического лица – это возможность числить его на своем балансе). Пользование землей – возможность извлекать ее полезные свойства: размещать на ней постройки и сооружения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. Распоряжение землей представляет собой возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка. Он вправе продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участок, отдавать его в залог. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно земельному законодательству, земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК РФ и иными федеральными законами. Законом предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.
Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения любых нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V-V.6 ЗК РФ, а основания и порядок прекращения права собственности на земельные участки, также как предусмотренные ограничения права собственности, в гл. VII ЗК РФ.
Вопросы права собственности на землю рассматриваются в следующих статьях ЗК РФ: частная собственность на землю – ст. 15 ЗК РФ «Собственность на землю граждан и юридических лиц», государственная собственность на землю – ст. 16 ЗК РФ «Государственная собственность на землю», федеральная собственность на землю – ст. 17 ЗК РФ «Собственность Российской Федерации на землю», «Собственность на землю субъектов РФ» – ст. 18 ЗК РФ, «Муниципальная собственность на землю» – ст. 19 ЗК РФ.
Частная собственность на землю. В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. В ст. 27 ЗК РФ установлен перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральным законом. Возможность иметь имущество (в том числе земельные участки) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами. В некоторых статьях ЗК РФ установлен запрет на приватизацию отдельных видов земельных участков (такой запрет означает недопустимость передачи их из государственной или муниципальной собственности в частную, но если земельные участки уже находятся в частной собственности, например, право собственности возникло до введения соответствующей нормы, то они могут в ней оставаться), – это, например, земельные участки общего пользования на землях населенных пунктов (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков (п. 6 ст. 95 ЗК РФ).
В п. 3 ст. 15 ЗК РФ названы случаи, когда иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности. Перечень приграничных территорий, на которых указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. №26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».
Государственная собственность на землю имеет сложный состав. Согласно ст.214 ГК РФ госсобственностью в РФ считается имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономным областям, автономным округам (собственность субъекта РФ). От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленных актами, определяющими статус этих органов. РФ и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Непосредственно же владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду.
Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю. В федеральной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Собственность на землю субъектов Российской Федерации. К данному виду собственности отнесены: а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ; б) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; в) иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Муниципальная собственность на землю не является государственной. Согласно ст. 215 ГК РФ «муниципальной собственностью» является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления). К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов отнесены: а) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; б) земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления.
