Во время совершения операций с недвижимостью, договор купли продажи позиционируется ключевой документ, подтверждающий факт наличия взаимоотношений между покупателем и продавцом. Договор купли продажи имеет юридическую силу. В ряде случаев, одной из сторон сделки может быть проявлено желание, направленное на расторжение договора купли продажи квартиры. В данном случае важно определить, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, аннулировать ранее совершенную сделку?
При этом, в правовой практике нет понятия отмены ранее заключенного соглашения. Речь может идти либо о расторжении договора купли продажи квартиры, либо о признании ранее составленного соглашения недействительным.
Понятие купли-продажи жилой недвижимости
При купле-продаже жилой недвижимости стороны должны понимать особенности именно этого вида имущества. В п. 2 ст. 288 ГК РФ закреплено, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан. Однако, для того, чтобы недвижимость можно было считать жилой, она должна соответствовать не только условным признакам помещения, где теоретически возможно проживание (наличие стен, пола и потолка и возможность обустройства человека на этом месте. Так можно прийти к выводу о том, что жилым помещением может стать гараж либо гостиница), но и закреплённым в ГК РФ специальным требованиям. Во-первых, в таком помещении возможно постоянное, а не временное проживание (ст. 20 ГК РФ), во-вторых, жилым помещением признаётся только квартира или её часть, жилой дом или его часть (ст. 673 ГК РФ).
Заключение договора купли-продажи недвижимости осуществляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Составляется один документ, но в нескольких экземплярах (как правило, в трёх), который подписывается сторонами договора – продавцом и покупателем. Перед подписанием такого договора необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием, а в некоторых случаях (например, если представители той или иной стороны не владеют достаточными знаниями в области гражданского права) также стоит проконсультироваться с юристом, который в состоянии выявить различные «подводные камни» в договоре. В любом случае, стоит обратить внимание на ряд условий, которые признаются существенными для данных соглашений:
- Идентифицирующие данные того жилого помещения, которое является непосредственным объектом договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). К таким сведениям относятся местоположение квартиры или дома, метраж, количество комнат и другая подобная информация.
- Цена недвижимости, передаваемой по договору (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
- Полный список тех лиц, которые проживают в жилом доме или квартире либо части этих помещений и сохраняют право пользования этим жилым помещением после того, как покупатель приобретёт право собственности на приобретённое имущество. Этот список должен включать в себя сведения о правах таких на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
- Условия, при возникновении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Кроме договора купли-продажи составляется передаточный акт, который подписывается продавцом и покупателем.
Расторжение договора купли-продажи жилой недвижимости
Под расторжением любого договора понимается полное прекращение действия самого договора, а также окончание правовых отношений между его сторонами. Для того, чтобы претворить в жизнь данный вариант развития отношений, вытекающих из заключённого договора, не достаточно одной только воли той или иной стороны контракта. Прекращение действия договора возможно на основании:
- согласия другой стороны,
- по решению суда.
При этом, расторжение договора производится в той же форме, в которой он заключался, то есть, в письменной. В большинстве случаев, стороны не достигают взаимного соглашению по вопросу расторжения договора. Так, ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что уже исполнено в связи с обязательством до момента отмены сделки, если только заключённый договор не содержит такого условия. Например, переданный продавцу аванс не возвращается несостоявшемуся покупателю, если происходит прекращение правоотношений, связанных с куплей-продажей, и вины продавца в этом нет.
Отмена действия сделки (либо изменение условий) по купле-продаже квартиры возможна на основании положений, закреплённых в ст. 450 ГК РФ. Прекращение действия договора возможно только в случае серьёзных нарушений существенных условий договора одной из сторон либо в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.
К серьёзным нарушениям относятся действия одной из сторон, которые причиняют существенный ущерб другой стороне (продавец или покупатель не получает то, на что рассчитывал по условиям сделки). Нарушениями такого толка являются ситуации отказа:
- от оплаты. Признаётся нарушением, когда на основании подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре договора, продавец не получает сумму, указанную в соглашении в качестве цены продаваемого имущества;
- от выселения из проданного помещения и совершения процедуру по снятию с регистрационного учёта. Нарушение данного условия возможно только продавцом.
Прекращение действия договора происходит и в случае изменения обстоятельств, которые стороны изначально принимали во внимание и не могли предвидеть возникновение иных условий. В такой ситуации отсутствует вина одной из сторон, но возникновение внезапных событий приводит к невозможности заключения соглашения.
Здесь можно привести такой пример. Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры может иметь место в следующей ситуации. Продавец заверил потенциального покупателя относительно отсутствия обременений, касаемо продаваемой недвижимости, предоставил соответствующие гарантии. Так же были представлены гарантии отсутствия каких-либо претендентов, которые могут в определенной мере ограничивать последующее обеспечение прав будущего собственника. После того, как договор был заключен, спустя время появилось лицо, которое претендует на жилую площадь (к примеру, это может быть бывший жилец, официально зарегистрированный в квартире, но на момент составления договора находящийся в местах лишения свободы).
По решению суда, лицо, отбывавшее срок заключения в местах лишения свободы, имеет полное право на проживание на своей территории и может заново регистрироваться на объекте недвижимости. В том случае, если о наличии лица, претендующего на данную жилую площадь, но находящегося в местах лишения свободы было известно на момент заключения договора, потенциальный покупатель никогда бы не подписал его. Как раз такие обстоятельства и являются признанными актуальными для того, чтобы можно было признать их как основания для расторжения договора купли продажи квартиры.
В качестве других условий расторжения договора купли продажи можно привести ситуации, при которых наблюдается отсутствие «воли одной из сторон» на момент заключения сделки. Иными словами, это такие ситуации, при которых сам собственник недвижимости не знал ничего о проведении операций купли-продажи с его имуществом.
Иск о расторжении договора купли продажи квартиры можно подать и при обстоятельствах, когда мошенником был подделан комплект документов, удостоверяющих его права на владения конкретным объектом недвижимости, после чего продал жилье. В таком случае, настоящий владелец недвижимости не знает относительно факта продажи своего имущества, и соглашение признается недействительным, а по факту мошенничества заводится соответствующее уголовное дело.
Гораздо проще произвести расторжение договора пот продаже квартиры прежде, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, поскольку объект недвижимости ещё считается собственностью продавца, и он может требовать расторжения сделки, так как несёт в данной ситуации меньшие для себя риски. Если одной из сторон будет вынесено требование об отмене договора и будет достигнуто обоюдное согласие, то стороны вправе составить и подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Тогда же, когда уже произошла передача жилья покупателю, то есть состоялся переход права собственности, досрочная отмена сделки возможна только, когда это прямо предусмотрено договором или законодательством. В соответствии с ГК РФ проведение государственной регистрации соглашения по вопросу прекращения договора возможно только в период, когда договор еще действует. После того, как произошло полное исполнение обязательств и истёк срока сделки, расторжение договора невозможно. Это же применимо ко всем сделкам недвижимостью.
При частичном выполнении сделки при наличии государственной регистрации перехода полномочий на квартиру само по себе расторжение договора не предполагает возвращения имущества. Для возврата всего, что было передано в соответствии с договором купли-продажи, необходимо, чтобы данное условие было закреплено в первоначальном контракте, либо в соглашении о расторжении сделки.
Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры
Для расторжения предварительного договора купли продажи квартиры (а также договора, заключенный с государственной регистрацией) одной только воли продавца, либо же покупателя будет также недостаточно для признания договора недействительным. Ему потребуется обеспечить одно из двух обстоятельств:
- Получить соглашение на аннуляцию ранее заключенного договора.
- Подать иск в соответствующую судебную инстанцию, добиться признание документа купли продажи не действительным.
По решению суда, на лицо, действия которого были признаны неправомерными (в большинстве случаев это продавец, либо посредник, осуществляющий операцию купли продажи, без ведома владельца), возлагается выплата неустойки за расторжение договора купли продажи квартиры. Предусмотрены и конкретные сроки расторжения договора купли продажи квартиры. Согласно действующему законодательству они составляют три года, но с момента обнаружения обстоятельств, приведших к расторжению. К примеру, в случае с выявления мошеннической схемы продажи, владелец недвижимости имеет право подать иск в течении трёх лет с того момента, когда ему стало известно о совершенной незаконной схеме.
Расторжение договора купли-продажи квартиры представляет собой непростой, но вполне осуществимый процесс. Если наличествуют обстоятельства, позволяющие прекратить исполнение такого договора необходимо приложить определённые усилия для юридического закрепления разрыва правоотношений. Для того, чтобы сберечь собственные деньги, время и нервы, представителям каждой из сторон купли-продажи жилья стоит приложить максимум усилий, направленных на предотвращение негативных последствий, до совершения такой крупной операции. Стоит не только вдумчиво прочитать договор перед его подписанием, но и озаботиться включением в него (в случае отсутствия) условий о расторжении договора, ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще будет сторонам выполнять условия соглашения либо добиваться прекращения действия контракта.
