Любая экономическая система рассматривает землю в качестве важнейшего элемента экономических отношений и гражданского оборота. Рынок сделок с землей в Российской Федерации занимает немалое место в гражданско-правовых отношениях и постоянно растет.
Вовлекать земельные участки в систему гражданско-правовых отношений позволяет наличие права собственности на них. Правомочия собственника земельного участка включают в себя права владения, пользования и распоряжения участком.
Правила функционирования рынка земельных участков, в том числе их приобретения, регулируются Конституцией РФ, нормами гражданского, земельного права, а также некоторыми положениями других отраслей права.
Особенности приобретения и отчуждения земель в РФ
В РФ правила отчуждения и приобретения земли определены нормами Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и иных законов. Земельные участки отнесены законодателем к недвижимому имуществу. В круг участников оборота таких объектов входят физические и юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства. Также сторонами подобных сделок могут выступать и публичные образования РФ.
Приобретение земли в России может осуществляться путем оформления соответствующего договора, а также на торгах и аукционах, проводимых уполномоченными органами. При совершении указанных сделок допускается использование ипотечных и иных заемных средств. Материнский (семейный) капитал не может напрямую направляться на покупку земли, однако в случае приобретения жилого дома за счет средств материнского капитала, условие о переходе права на землю подлежит обязательному включению в договор.
Отчуждение принадлежащего одному лицу имущественного комплекса на земельном участке с ограниченным оборотом, происходит одновременно с отчуждением этой земли, если законодательство не устанавливает дополнительных запретов.
Допускается продажа части имущественного комплекса без земельного надела, который не может быть фактически выделен в натуре. Также возможно переоформление прав на имущественный комплекс отдельно, без земли, в том случае, если земельный участок под комплексом выведен из обращения.
Защита прав собственников земельных участков гарантируется Конституцией РФ.
Особенности перехода прав на землю при продаже недвижимости
Российская система законодательства формально разделяет права собственности на имущественный комплекс и участок земли под ним. При этом применяется правило, что земля следует судьбе строения. Поэтому после приобретения недвижимого имущества у нового владельца появляется право требовать передачи ему прав на участок земли под приобретенной недвижимостью.
Таким образом, в нашей стране покупка земельного участка, при условии нахождения на нем имущественного комплекса, возможна только одновременно с переходом права на последний. Если сделка с имущественным комплексом не включает в себя условие о переходе земельных прав, этот вопрос может быть решен новым собственником в принудительном порядке.
Обратное правило предусматривает, что нельзя продать участок земли без находящегося на нем имущественного комплекса в случае, если они принадлежат одному и тому же лицу. Отчуждение долей в праве общей долевой собственности на имущественный комплекс, расположенный на участке земли, принадлежащего нескольким субъектам, влечет и продажу долей в аналогичном праве на участок земли.
Приобретение прав на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности
ЗК РФ (статья 36) устанавливает два основных принципа приобретения прав на землю, которая является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на ней расположены имущественные комплексы граждан или юридических лиц.
Прежде всего, если субъект обладает имущественным комплексом, то приобретает исключительное право на участок земли под ним. Второе правило закрепляет такие же исключительные права на оформление передачи данного участка земли в собственность на условиях приватизации или приобретения права его аренды субъектами, являющимися собственниками имущественного комплекса.
Если все сооружение оформлено в долевую собственность и находится на едином участке земли, который невозможно разделить в натуре, то собственники имеют право приобрести участок также в общую собственность или взять в арендное владение.
Если доля имущественного комплекса находится в собственности одних субъектов, а другая часть – на праве хозяйственного ведения (либо весь имущественных комплекс принадлежит субъектам на таком праве), в отношении участка земли разрешается заключение договора аренды с условием множественности субъектов.
В пунктах 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ регламентирована процедура оформления прав субъектов земельных правоотношений на участки в ситуациях, когда права на них уже были оформлены ранее. В таком случае субъект обращается в уполномоченные органы с заявлением об оформлении прав на участок. К такому заявлению должен быть приложен кадастровый план участка. Уполномоченный орган в течение 14 календарных дней должен либо принять решение о передаче земли в собственность на безвозмездной основе, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо представить субъекту возможность оформить договор купли-продажи надела земли.
В случае переоформления прав на имущественный комплекс нескольким субъектам, право на землю переходит к ним в соотношении, пропорциональном долям в праве на расположенный на нем имущественный комплекс. Разделение земельного участка между обладателями долей указанного объекта не допускается, однако дольщики получают безусловное право на оформление в собственность соответствующей доли участка земли.
