Договор купли-продажи земельного участка
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 938-82-06
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Подготовка проекта строительства » Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения данной сделки, а также права и обязанности сторон


Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ - общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.

Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики

Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.

Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земли и разрешенное использование земельного участков;
  • описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
  • качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:

  • об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
  • о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
  • а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.

Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.

Стороны договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:

  • перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
  • корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
  • инвесторы.

Условия и порядок купли - продажи земельных участков

Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.

Продавца также можно попросить предоставить:

  • выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
  • справку об отсутствии арестов и запрещений,
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).

Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:

  1. Находится в долевой собственности.
  2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
  3. На праве бессрочного пользования.
  4. Имеет обременения.
  5. Подпадает под изъятие для нужд государства.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Полноправным собственником земельного участка лицо становится только после государственной регистрации перехода права собственности.

Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает "финальным аккордом" купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:

  • требовать внесение полной платы стоимости земли;
  • осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
  • требовать соблюдения правил использования участков.

Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

договор купли продажи земельного участка в деревне

Подскажите пожалуйста какие статьи ГК РФ указываются в договоре?

Лидия13.07.2019 14:11
Договор купли-продажи земельного участка представляет собой соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549, ст. 130 ГК РФ), а покупатель обязуется уплатить за это недвижимое имущество определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Предметом договора может быть земельный участок, имеющейся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также тот, который будет приобретен им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ, абз. 3 п. 1  Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
 
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет (описание этого земельного участка) и цена (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
 
Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович
Сайботалов Вадим Владимирович13.07.2019 14:16
Согласна с коллегой.
14.07.2019 07:35

Земля

Здравствуйте. Мать дала мне по расписке деньги на покупку земельного участка. Как мне сейчас нужно оформить договор, что бы право собственности перешло на неё?

Валентин01.07.2019 11:40

Оформляйте договор сразу на имя матери. Если она сама не имеет возможности присутствовать на сделке и при ее регистрации в регистрационной палате, получите нотариально заверенную доверенность от ее имени и действуйте в ее интересах при оформлении договора и документов о праве собственности на земельный участок. 

Для более подробной консультации Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП». Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович
Сайботалов Вадим Владимирович01.07.2019 12:23
Согласна с коллегой.
02.07.2019 08:20

Можно ли самим написать куплю продажу без Юрид помощи?

Можно ли самим написать куплю продажу без Юрид помощи? У меня есть бабушка она отдала мне землю можно ли самим без натариуса распечатать и написать куплю продажу

Елена20.11.2018 19:42

Добрый день! Если бабушка  безвозмездно отдала Вам участок, нужно оформить дарственную. Если она продала Вам его, нужно составлять договор купли-продажи. Договор можно составить самостоятельно участникам сделки, либо с привлечением юриста или в присутствии нотариуса. Договоры такого типа подлежат государственной регистрации. Только после того, как будет получена отметка о регистрации и получения свидетельства, покупатель может быть признан законным владельцем земельного участка. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – «МИП».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Юренев Виталий Анатольевич
Юренев Виталий Анатольевич20.11.2018 23:50
Так и есть.
21.11.2018 13:18

Договор купли- продажи

Если покупатель нигде не зарегистрирован по месту жительства, то что указать в договоре в пункте о прописке?

Наталья18.12.2017 12:47

Здравствуйте Наталья! Вы можете указать последнее место регистрации и рядом указать снят с регистрационного учета. Данная запись не повлияет на регистрацию права. 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна18.12.2017 14:37
Марина Андреевна27.10.2018 15:21

Здравствуйте! можно ли на земельном участке, предназначенном для садоводства, построить дачный домик и баню?

Добрый день! Да, конечно можно. https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/osobennosti-stroitelstva-i-vedeniya-hozyajstva-na-zemlyah-dlya-sadovodstva-i-ogorodnichestva Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна27.10.2018 15:31