Выселение нанимателя из квартиры, которая была предоставлена ему и членам его семьи на основании договора соцнайма, является на сегодняшний день актуальной и злободневной темой. Данный вопрос урегулирован ЖК РФ, в котором прописаны все условия расторжения контракта, которые влекут за собой выселение.
Причины выселения нанимателя и членов его семьи
Муниципальным жильем, согласно статистическим данным, обладают порядка 1/3 граждан РФ. Несмотря на то, что государство ведет социальную политику по предоставлению жилья из специального фонда с целью повышения благосостояния граждан, риски для участников подвергнуться процедуре выселения достаточно высоки. Следует отметить, что согласно современному законодательству, в России предусмотрено выселение граждан несколькими основными способами: как с предоставлением другого жилья, так и без наделения субъектов правоотношений жилплощадью.
В чем же заключены основания, по которым могут выселить нанимателя и члена его семьи из занимаемого жилого помещения, но с правом предоставления другого жилья?
- Жилая постройка подлежит сносу. В этом случае основания для выселения граждан состоят в том, что земельный участок, находящийся под строением, отчуждается в пользу государства для обеспечения его нужд. Однако в правовых актах, которые имеют юридическую силу на территории РФ, не дано четкое определение понятию, что представляют собой государственные и муниципальные нужды. При этом права граждан, даже если происходит выселение члена семьи лица, нанимающего жилье, как и самого заявителя, не ущемляются. Ведь взамен происходит предоставление другого помещения, пригодного для жизни.
- Жилые квартиры, предоставление которых происходило по договору соцнайма, будут переведены в статус нежилых помещений. Подобные основания также закреплены в ЖК РФ. При этом подразумевается предоставление другого жилья для нанимателя и члена его семьи. Квартиры признаны непригодными для проживания в них нанимателя и его семьи.
- Требования к подобному признанию прописаны в Постановлении Правительства России под № 47. НПА содержит исчерпывающий перечень этих оснований.
- В случае если на территории квартиры, предоставление которой происходило по договору соцнайма, был проведен капитальный ремонт или реконструкция, повлекшие за собой изменение жилой площади, для нанимателя и члена его семьи государством или муниципалитетом осуществляется выделение другого жилья. Основания для подобного действа состоят в том, что во время ремонтных работ площадь может либо увеличиться, либо уменьшиться, что скажется, в конечном счете, на учетной норме.
Кроме того, современное законодательство РФ подразумевает наличие основания, по которому из жилья можно выселить одного члена семьи (в большинстве случаев речь идет о бывших супругах). В данном случае опираются на ст. 91 ЖК РФ, в которой прописана невозможность пребывания на территории единой квартиры гражданина, лишенного родительских прав, с ребенком по решению суда. Однако выселить одного члена семьи участника договора соцнайма на практике гораздо труднее, чем это прописано в правовой норме.
Несвоевременная оплата как причина выселения из квартиры специального назначения
В народе распространена шутка заплати налоги и спи спокойно. Это можно сказать и об оплате квартиры по договору соцнайма и коммунальных платежей. Расторжение договора социального найма жилого помещения в большинстве случаев происходит с учетом данного основания.
Согласно юридической практике, иск к нанимателю в большинстве случаев направляется по причине того, что существуют задолженности по оплате предоставляемой жилплощади, которые предусматриваются контрактом найма квартиры. Однако при этом следует помнить о том, что иск на имя члена семьи или самого нанимателя будет легитимен только в том случае, если задолженности по оплате превышают срок в 6 месяцев.
В данной ситуации основания для выселения жильцов предусмотрены ст. 90 ЖК РФ. В большинстве случаев нанимателя и члена его семьи переселяют в менее комфортабельное жилье, в частности, в общежитие с соблюдением требований по учетной норме.
Но при этом правовой акт делает акцент на том, что причина задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг должна быть неуважительной.
Степень уважительности причины задолженности по оплате со стороны нанимателя или члена его семьи может определить только суд, который получил иск со стороны наймодателя.
Например, если иск по наличию задолженности по оплате предъявляется к одинокому нанимателю, который болеет тяжелым заболеванием и по этой причине не может осуществить своевременную оплату, то в этом случае суд откажет наймодателю в праве выселения жильца. Если же будет доказано асоциальное поведение (злоупотребление алкоголем, потребление наркотиков и пр.) нанимателя или члена семьи, которое повлекло за собой образование задолженности по оплате, то иск будет признан удовлетворенным.
Требования к предоставляемому помещению по договору социального найма
Выселение нанимателя или члена его семьи с территории квартиры с выделом ему другого жилья подразумевает соблюдение определенных требований к предоставляемому дому. Эти требования фиксированы в ст. 89 ЖК РФ и подразумевают следующее:
- Учитывая требования, прописанные в норме права, орган должен осуществить предоставление квартиры с благоустроенными условиями для проживания в конкретной местности.
- Жилье должно быть полностью пригодным для проживания на его территории. Эти требования прописаны в специфичных правовых актах, которые изданы от имени санитарной, пожарной инспекции и пр. Отсутствие какого-либо условия будет считаться основанием для того, чтобы гражданин мог подать иск в суд для предоставления иного жилья.
- Жилплощадь должна территориально располагаться в том населенном пункте, который будет отвечать требованию нанимателя.
- Если требования к выселению не основываются на противоправном поведении нанимателя или его семьи, тогда новая жилая квартира должна быть соразмерна площади старого дома.
- Законодательные требования устанавливают, что постройка должна иметь столько же комнат, что и квартиры, из которых произошло выселение жильцов, при этом необходимо строгое соблюдение учетной нормы на каждого человека.
Расторжение договора социального найма в судебном порядке
В большинстве случае расторжение и прекращение договора социального найма происходит по взаимному согласию сторон контракта. Однако если участники не приходят к взаимному согласию, тогда одна из сторон может обратиться в судебную инстанцию и предоставить иск в отношении другого субъекта правоотношений. Требования к оформлению искового заявления стандартны и доступны. Также иск может быть направлен в орган юстиции в том случае, если наблюдается отсутствие ответа от другого участника соглашения о добровольном расторжении в течение 30 дней с момента его официального извещения.
Как показывает практика, истцом в подобных делах в большинстве случаев выступает наймодатель, так как условия договора были нарушены со стороны нанимателя (в частности, по оплате задолженности, содержанию квартиры в нормативном состоянии).
Если суд удовлетворяет иск, то есть производит расторжение договора, то обязательства субъектов права полностью прекращаются (в том числе и по оплате коммунальных услуг, но если наблюдается отсутствие задолженности по счетам).
Регламентация судебного расторжения договора социального найма прописана в ст. 83 ЖК РФ. В ней перечислен исчерпывающий перечень оснований, которые могут послужить причиной иска со стороны наймодателя (наличие задолженности по квартплате, разрушение и причинение серьезного ущерба недвижимости, использование жилья не по целевому назначению и пр.). В том случае если наймодатель предъявляет обвинения по основанию, которое не прописано в указанной статье, то судья встанет на сторону нанимателя и членов его семьи, так как претензии будут необоснованны со стороны закона.
Гражданин, который считает, что его права были нарушены при расторжении договора о соцнайме, может обратиться к вышестоящему органу юстиции и направить иск для повторного разбирательства. Подводя итог всему вышесказанному, следует отметить, что выселение из жилья социального назначения в большинстве случаев является не прихотью собственника, а защитой его законных прав и интересов. Это связано с тем, что наниматели нарушают условия контракта, в частности, допускают задолженности по оплате, не принимают участие в обслуживании и в поддержании в нормативном состоянии жилой постройки.
