Договор социального найма о предоставлении жилого помещения подразумевает собой возникновение у нанимателя определенных прав и обязанностей, которые закрепляются юридическими нормами жилищного законодательства. Одним из таковых прав считается возможность осуществить обмен жилыми помещениями при наличии на то определенных условий, прописанных в ст. 72–74 ЖК РФ.
Определение обмена жилыми помещениями
Что же собой представляет сама процедура обмена жилого помещения? Если обратиться к НПА, которые имеют юридическую силу на территории российского государства, то лицо, заключившее договор найма, наделяется двумя способами улучшения своего жилья. Во-первых, субъект правоотношений может прибегнуть к перепланировке или переоборудованию помещения, а также к проведению ремонтных работ. Во-вторых, участник договора может заменить жилое помещение, предъявив законное требование к ОМСУ о том, чтобы ему выделили новое жилье, так как прежнее не соответствует нормам и требованиям, прописанным в ЖК РФ или же обменяв жилые помещения на иные квартиры самостоятельно, прибегнув к заключению договора на обмен жильем из социального фонда.
В рамках рассмотрения нашей темы, нас интересует в первую очередь договор, который позволяет обменять квартиру. Он имеет два основных вида:
- договор об обмене жилья;
- договор мены.
В целом, подобные соглашения применяются в правовом поле с одной общей целью. Но, несмотря на это, они имеют и существенные различия. Во-первых, договора подразумевают собой различные правомочия со стороны участников соглашения. Во-вторых, для регулирования процесса сделки обмена и мены применяется различное законодательство: в первом случае – ЖК РФ, а во втором – ГК РФ. Резюмируя, следует разграничивать данные понятия в зависимости от контекста сделки.
Если обратиться к ЖК РФ, то под обменом жилыми помещениями понимается процедура добровольного обмена квартиры, которая предназначена для постоянного проживания по договору найма, на иное жилье, которое отвечает всем законодательным требованиям.
Права нанимателя жилого помещения
В ст. 67 ЖК РФ обозначены все права и обязанности, которыми наделяется наниматель после того, как заключит договор о социальном найме. Если обратиться к пункту 4 указанной статьи, то можно сделать вывод о том, что одним из ключевых правомочий участника социального контракта как раз и является возможность осуществить обмен жилого помещения на более подходящее и комфортабельное жилье, предоставленное для проживания по договору социального найма. Более подробно указанное право лица прописано в ст. 72 ЖК РФ.
Представленная нами правовая норма подразумевает некоторые особенности того, как происходит обмен жилыми квартирами, выделенными для постоянного проживания на их территории, в частности:
- Произвести обмен жилого помещения с целью дальнейшего проживания можно лишь в том случае, если наниматель сможет получить согласие со стороны всех участников договора. При этом согласие должно быть зафиксировано исключительно в письменной форме.
- Обменять жилые помещения могут потребовать и члены семьи нанимателя, которые проживают с заявителем на одной территории. При этом учитывает условие того, что квартиры могут быть выделены в разных подъездах и даже разных многоквартирных домах.
- Если один из участников договора соцнайма, по которому было выделено жилье для постоянного проживания, не согласен с обменом, то другое лицо имеет законные основания для обращения в судебную инстанцию. Орган юстиции примет всевозможные доводы и основания с обеих сторон о соблюдении или, наоборот, ущемлении прав конкретного лица, если будет осуществлен обмен жилыми помещениями.
- Чтобы произвести обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние дети, недееспособные или же ограниченные в своей дееспособности люди, необходимо получить на подобную сделку разрешение со стороны органов опеки и попечительства. В том случае если будет выявлен факт нарушения прав и интересов перечисленных выше категорий граждан, то орган соцзащиты может дать отказ на обмен жилого помещения. При этом орган опеки должен дать свое согласие или отказ только в письменной форме в 14-дневный срок после того, как будет получено официальное заявление со стороны нанимателя или иного заинтересованного лица.
- Обменять жилые помещения, которые предназначены для проживания нуждающимся гражданам, можно независимо от местности, в которой находится недвижимое имущество. Иными словами, объектами сделок могут выступать постройки, которые территориально располагаются в различных населенных пунктах. Кроме того, договор обмена может заключаться и без учета количества участников соглашения о соцнайме квартиры. Главное, чтобы были учтены основания и требования, прописанные в ст. 70 ЖК РФ.
Невозможность обмена жилыми помещениями
Однако, несмотря на то, что законом предусматривается право для каждого нанимателя совершить обмен жилого помещения, предназначенного для постоянного или же преимущественного проживания, в некоторых случаях он может быть запрещен. Основания для подобного ограничения прав закреплены в ст. 73 ЖК РФ.
Договор об обмене невозможен, если к одному из участников договора о социальном найме жилого помещения – нанимателю – будет предъявлен иск о расторжении официального контракта или же об его изменении. На сегодняшний день существует целый перечень оснований, которые могут обуславливать собой расторжение договора соцнайма:
- наниматель не вносил финансовые средства в счет погашения платы за предоставленное жилье или же потребленные коммунальные услуги на протяжении 6 месяцев;
- жилье, которое было предоставлено из социального фонда обеспечения нуждающихся категорий граждан, было повреждено или разрушено в процессе его эксплуатации нанимателем, членами его семьи, поднанимателями или же временными жильцами;
- со стороны нанимателя систематически осуществлялись действия, которые нарушали собой законные права, интересы и спокойствие соседей, что стало основанием для невозможности совместного проживания субъектов правоотношений на одной территории;
- жилые помещения, предоставленные нанимателю по договору о соцнайме, эксплуатируются не по целевому назначению, которое прописано в контракте (ст. 17 ЖК РФ);
- расторгается договор и в той ситуации, если со стороны нанимателя были осуществлены действия по переоборудованию или перепланировке помещения без получения согласия и разрешения со стороны собственника и уполномоченных на то органов госвласти (ст. 29 ЖК РФ).
Кроме того, нельзя произвести обмен жилого помещения для проживания, если подобное право граждан РФ оспаривается в судебной инстанции.
Невозможно обменять жилье и в том случае, если будет выявлена непригодность для проживания на его территории граждан. В данном случае речь идет о том, что недвижимое имущество утратило свои основополагающие черты, которые позволяли придать ему статус жилого помещения. В частности, непригодным жильем считаются ветхие или аварийные дома, а также сооружения, которые подверглись вредному воздействию.
Нельзя заключить договор обмена жилого помещения для постоянного проживания, если со стороны государственных органов, уполномоченных на это действие, принято решение о сносе или же переоборудовании недвижимого имущества. Что касается сноса постройки, то в этом случае речь идет об изъятии ЗУ для обеспечения государственных или же муниципальных нужд. Если решение о сносе будет принято, то нанимателем и всем проживающим с ним членам семьи будет предоставлено новое жилье, которое сопоставимо по жилплощади и комфортабельности с предыдущим.
Кроме того, в законодательстве существуют пробелы и в понятии переоборудования жилья. Скорее всего, под этим основанием законодатель понимал в первую очередь осуществление действий со стороны участников правоотношений, которые повлекли за собой перевод жилой постройки в нежилую. Иными словами, изменился сам правовой режим квартиры, предоставленной по договору о соцнайме.
Если принято решение о проведении на территории недвижимого объекта капитального ремонта, который повлечет за собой перепланировку или переоборудование, также нельзя оформлять договор обмена жильем социального предназначения.
По мнению многих юристов, данное условие должно быть исключено из жилищного законодательства РФ. Обуславливают такую позицию доводы о том, что ЖК РФ обязывает наймодателя на время проведения капитальных ремонтных работ предоставить нанимателю иное помещение, которое будет соответствовать норме предоставления и учетной норме, а также всем иным требованиям, прописанным в Кодексе.
Весомым основанием для невозможности воплощения в жизнь права нанимателя на обмен квартирами признается и вселение на территорию коммунального жилья лица, которое страдает тяжелой формой хронического заболевания. Полный перечень таких заболеваний утвержден на федеральном уровне и прописан в Постановлении Правительства РФ.
Таким образом, ЖК РФ, содержит исчерпывающий перечень ключевых оснований, которые не позволяют гражданам РФ воплотить на практике свое законное право на обмен социальным жильем, предоставленным по контракту о соцнайме. При этом следует отметить, что подобная правовая норма никоим образом не ущемляет какие-либо права и интересы участников договора социального найма.
Признание договора обмена недействительным
В том случае даже если договор обмена социальными квартирами будет заключен и официально зарегистрирован, он может быть признан недействительным. Подобное решение может принять только соответствующий орган юстиции. Основания для вынесения подобного решения регламентированы ЖК РФ, а именно ст. 75 . Сделка между участниками обменного договора на ту или иную жилую площадь была проведена без учета гражданско-правовых норм, закрепленных в ГК РФ. В данном случае можно говорить о том, что стороны заключили договор с нарушением жилищного законодательства РФ.
В том случае если по решению суда будет объявлено, что сделка между сторонами является недействительной, то каждый из участников будет вновь направлен по месту своего прежнего проживания.
Иными словами, правовые последствия на субъекты правоотношений как таковые не накладываются. Единственная обязанность после оглашения судебного решения состоит в том, что наниматели, которые подписали договор, должны вернуть друг другу всё то имущество, которое было передано, в полном объеме. Если будет доказано, что сделка на обмен жилья, выделенного по договору социального найма, совершалась лицом посредством неправомерных действий, то в таком случае виновный должен будет компенсировать пострадавшему участнику нелегитимного соглашения убытки, которые возникли в результате обмана.
Иными словами, можно сделать вывод о том, что признание недействительным договора обмена жилыми помещениями регламентируется в первую очередь гражданским законодательством РФ. Но последствия, которые накладываются на каждого из участников соглашения, прописаны в ЖК РФ. Поэтому вопрос обмена жилыми помещениями имеет межотраслевой характер и значение.
Обмен жилых помещений по договору социального найма – законное право всех без исключения граждан. Однако современное жилищное и гражданское законодательство содержат массу пробелов и коллизий, которые могут послужить основанием для ущемления интересов нанимателя и его семьи.
