Как правило, договор подписывается без указания срока его давности.
На сегодняшний день НПА, которые действуют на территории РФ, предусматривают возможность наделения конкретных категорий граждан страны социальным помещением, которое числится в жилищном фонде на уровне государства или же муниципалитета. Речь здесь идет о социальном найме – одной из программ поддержки малоимущих и нуждающихся слоев населения.
В большинстве случаев договор подписывается без указания срока его давности, однако в юридической практике имеют место быть и срочные соглашения. Предусмотрена возможность и сохранения договора о соцнайме при переходе прав собственности у субъектов правоотношений.
Перед тем как углубиться в вопросы, которые касаются перехода прав собственности, следует дать общую характеристику самому понятию договора о социальном найме жилья, а также выделить его ключевые особенности.
Ст. 671 ГК РФ содержит официальный термин «договора о найме жилого помещения». Договор о найме жилплощади – это соглашение, подписанное двумя сторонами правоотношений, согласно которому наймодатель обязан выделить жилплощадь нанимателю на условиях, прописанных в контракте и не противоречащих законодательству РФ, для постоянного проживания на ее территории.
Однако договор о социальном найме жилья имеет свои ключевые особенности, которые состоят в следующем:
Заключение договора о соцнайме на конкретное жилое помещение предусматривает как обязанности, так и права со стороны обеих сторон правоотношений. В частности, одним из таких прав выступает сохранение договора соцнайма в следующих ситуациях:
Теперь следует более конкретно углубиться в каждое из перечисленных оснований, что позволит гражданам более подробно узнать о своих законных правах и интересах.
Что собой представляет право собственности? Очень часто несведущие в юридических нюансах люди путают понятие «собственность» и «право собственности». Выделить ключевые отличия позволяет только анализ дефиниций.
Собственность – это отношения, которые возникают между различными сторонами правоотношений по поводу материальных предметов, вещей, а также имущества.
Право собственности – это система правовых норм, которая закрепляет собой отношения собственности, которые обуславливаются средствами производства или предметами потребления.
Переход права собственности на жилье, на территории которого проживают физлица на основании контракта о соцнайме, не влечет за собой процесс расторжения соглашения между сторонами правоотношений. Кроме того, не меняются и условия в договоре на пользование жилым помещением. Это является ключевым основанием для соблюдения законных интересов нуждающихся и малоимущих категорий граждан на территории РФ.
Иными словами, этот переход подразумевает сохранение всех условий, которые были зафиксированы в первоначальном договоре до смены собственника. Лицу, которое стало новым владельцем имущества, осуществляется переход всей полноты прав и обязанностей, которые принадлежали прежнему наймодателю.
Таким образом, переход права собственности подразумевает сохранение договора о соцнайме с доскональным соблюдением всей полноты прав и обязанностей как со стороны наймодателя, так и со стороны нанимателя.
Право хозяйственного ведения вытекает из непосредственного права собственности жилым имуществом. Именно поэтому вопрос о сохранении прав собственности, и если осуществляется переход прав хозяйственного ведения, регламентируется одной единой статьей ЖК РФ под № 64.
Право хозяйственного ведения – это определенная разновидность вещных прав, которые принадлежат юрлицу (не собственнику), осуществляющему хозяйственную и иную деятельность на территории недвижимого имущества собственника. Основание возникновения права хозяйственного ведения, а также иные нюансы данной юридической категории, регламентируются ГК РФ (ст. 294), а также ФЗ N 161-ФЗ.
В частности, следует сказать о том, что подобным правом наделяются только государственные или же муниципальные организации, которые относятся к категории унитарных, т.е. такие структуры, имущество которых признается неделимым и не распределяемым по долям и акциям.
Помещения, которые в процессе перехода прав собственности зачисляются на баланс юрлица, выбывают из когорты построек, которыми собственник может фактически пользоваться.
Кроме того, следует отметить тот факт, что в процессе перехода хозяйственного ведения собственник отдает некоторую часть своих полномочий юридическому лицу, которые касаются жилых помещений. Договор о соцнайме подобной жилплощади также имеет юридическую силу на территории РФ, независимо от перехода прав. Иными словами, сохраняются все условия пользования жильем у нанимателей.
Оперативное управление – одна из самых сложных тем в юридической практике. Это связано с тем, что как таковой конкретной законодательной базы, которая регулировала бы вопросы данного правового поля, не существует. Поэтому в судебных инстанциях распространены дела, которые касаются оперативного управления жилыми помещениями, а также сохранения прав со стороны нанимателей, заключивших договор о соцнайме жилплощади с государственными или муниципальными органами.
В подобных случаях уполномоченные на решение подобных вопросов судьи делают упор на иные НПА, которые могут затрагивать вопросы о социальном найме, в том числе в жилых постройках, принадлежащих на праве оперативного управления юридическим лицам. Таковым актом выступает Закон РФ под № 1541-1, который касается проблемы приватизации недвижимого имущества, находящегося в ведении жилищного фонда РФ.
В частности, в ст. 2 и ст. 6 указанного НПА содержатся основания, которые могут послужить детерминантой приватизации жилых помещений на праве оперативного управления, которыми пользуются наниматели, заключив договор о социальном найме помещения. Иными словами, оперативное управление жильем не является основанием для того, чтобы собственник препятствовал физлицу-нанимателю в процессе воплощения своего законного права, закрепленного НПА РФ.
Передача недвижимого имущества в процессе приватизации происходит собственником, который обладает правом оперативного управления, на основаниях, закрепленных в НПА. В том случае если право оперативного управления переходит к третьему уполномоченному лицу, то это не лишает нанимателей возможности проживать на территории предоставленного имущества по договору соцнайма. Кроме того, переход права оперативного управления не подразумевает изменение условий первоначального соглашения между сторонами правоотношений.
Таким образом, несмотря на переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления от одного субъекта к другому, законодательство защищает интересы нуждающихся категорий граждан, которые заключили с госорганами договор о соцнайме.