Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя

Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя в Москве

В России выделяются несколько форм собственности.


Жилое помещение относится к недвижимому имуществу. Собственническое право на подобную недвижимость, его возникновение и ограничение, переход и прекращение проходят процедуру госрегистрации. Владение имуществом на этой основе является бессрочным. В России выделяются несколько форм собственности: государственная, частная, муниципальная и пр. Все собственники имеют равные исходные положения для защиты своих законных интересов.

Основания отчуждения жилого помещения

Собственнические права на жилье возникают в результате проведения приватизации, дарения или наследования, по контракту мены, купли-продажи и т.д. Смена владельца и перевод владения собственностью производится за счет совершения следующих сделок с жилыми помещениями:

  • проведение купли-продажи;
  • мена;
  • дарение;
  • рента;
  • наследование.

Чтобы подтвердить свое владение жильем, нужно иметь соответствующие правоустанавливающие документы, состав которых зависит от того, на каком основании было получено жилое помещение.

Правовые последствия перехода права собственности

Статья 617 пункт 1 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случае перехода собственнических прав на жилое помещение, которое занимает наниматель по договору найма, не происходит расторжение или модификация документа. Говоря другими словами, в этом случае срабатывает право следования, которое предполагает, что за имуществом следует право на него. Это утверждение применимо как к коммерческому, так и к социальному найму.

Согласно статье 675 ГК России контракт найма остается неизменным лишь в случаях, когда меняется хозяин занимаемого нанимателем жилого помещения. Однако, учитывая правило следования права за вещью, становится понятно, что при переходе более слабых, по сравнению с собственническими, вещных прав, это правило также действует. Таким образом, договор найма неизменен, когда не совершается смена собственника, но:

  • госсобственность переходит в муниципальную;
  • когда происходит переход из ведения одного жилищно-эксплуатационного предприятия в другое.

Важно сказать, что статья 617 ГК обширнее, чем ст. 675. В ней идет речь о том, что контракт найма оставляется без внесения корректив в случае смены сторон. Имеется в виду не только арендодатель, но также существует ряд обстоятельств, при которых происходит смена арендатора, они определены пунктом 2 ст. 617. Статья же 675 ориентирована исключительно на случаи, когда в соглашении меняется арендодатель, несмотря на то, что смена нанимателя также вполне возможна. Это связано с тем, что законодательство в этом смысле дифференцированно подходит к вопросам найма социального и коммерческого. Поскольку действие 675 статьи рассчитывается как на социальный, так и на коммерческий наем, их урегулирование в вопросах, касающихся нанимателя, определяется ст. 672 п. 2 и ст. 686 ГК соответственно.

Принципиальным является тот факт, что при переходе собственности к новому владельцу, он становится наймодателем со сбережением условий договора найма, который был заключен прежним владельцем.

Учитывая то обстоятельство, что контракт коммерческого найма заключается на определенный период, новый владелец не может требовать от арендатора изменения платы за использование жилого помещения в сторону увеличения, до момента окончания срока действия заключенного соглашения. Исключение составляют контракты, в которых изначально была прописана подобная возможность. Это же положение действует, если жилое помещение перешло из ведения одного жилищно-эксплуатационного хозяйства к другому. Новый наймодатель не вправе настаивать на повышении платы за использование жилого помещения, говоря о том, что его эксплуатационные затраты и накладные расходы превышают расходы предшественника.

Если изменение уровня оплаты в сторону увеличения не основывается на законодательных нормах или не является следствием соглашения сторон, правомочным является отказ нанимателя вносить оплату за жилое помещение в повышенном объеме. В этом случае арендодатель злоупотребляет своими правами, а потому его требование не защищено на законодательном уровне. Это же положение распространяется на повышении платы за коммунальные услуги, если они не соответствуют нормам закона.

Сохранение договора найма при изменении наймодателя

Если владельцем жилья (дома, его части или квартиры), где размещается жилое помещение, которое было сдано в наем, становится другое лицо, договор найма остается в силе до того момента, пока не истечет срок, указанный в контракте. Таким образом, если происходит переход собственности к другому наймодателю, контракт не подлежит модификации и все его условия сохраняются в силе. Такое же правило действует в ситуации, если в качестве арендодателя выступает не владелец, а лицо, которое владеет собственностью через хозведение, оперативное управление или наследуемое пожизненное владение.

Такое правило доказывает, что отношения на основании аренды, являясь обязательными, содержат вещно-правовой элемент, который демонстрирует признаки правоследования. Именно поэтому при переходе собственнических или вещных прав, которые обременены пользованием, базирующимся на договоре найма, сохраняются все права нанимателя, а в результате и сам контракт.

Смена владельца имущества, которое сдается в наем, независимо от того, возникал ли вопрос переоформления контракта, влечет за собой утрату прежним собственником и приобретение новым оснований для получения дохода от сдачи жилья.

Также переход сданного в аренду имущества во владение другого лица не является достаточной причиной для того, чтобы в судебном порядке были внесены изменения в условия, предусмотренные документом, который был заключен между прежним владельцем и нанимателем. Исключение составляют изменения информации про арендодателя.

Все положения, изложенные выше, имеют прямое отношение и к субаренде. В случае перенайма договор субаренды остается в силе. Ссылку на это можно найти в статье 615 пункте 2 ГК, в нем сказано, что нормативы контракта аренды применимы к контракту субаренды.

Основания для расторжения договора

Важно сказать, что если контракт заключен с нанимателем на неопределенный срок, то есть, в договоре не указан период окончания его действия, что возможно в случае с контрактами соцнайма, новый собственник может требовать расторжения договора только в случаях наличия нарушений со стороны гражданина, который снимает жилье или членов ее семьи, за которых он несет ответственность. К таким нарушениям относится:

  • невнесение своевременной оплаты, которая предусмотрена контрактом;
  • порча собственности наймодателя;
  • неуважение к интересам соседей;
  • организация на территории жилья какого-либо производства или учреждения.

Если имеет место одно из вышеперечисленных нарушений, арендодатель может требовать расторжения контракта. Если наниматель отказывается добровольно выселяться из квартиры, владелец подает соответствующий иск в судебную инстанцию для проведения разбирательства по делу и защиты его законных интересов.

Отличия толкований Жилищного и Гражданского Кодексов

Чтобы придать дополнительную стабильность отношениям, которые возникают из соцнайма, статьей 64 ЖК было введено правило, которое гласит: в случае перехода владения собственностью, которая занята на основании контракта соцнайма, хозведения или оперативного управления, не приводит к расторжению или изменению условий контракта соцнайма. Из этого следует, что данный документ не может быть изменен или расторгнут даже тогда, когда имеет место смена собственника. Кроме этого, указанный контракт не изменяется и сохраняется в прежнем виде, когда перейдет к другому субъекту в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Подобно статье 64 ЖК, которая призвана укрепить и сохранить стабильность социальных и экономических отношений, аналогичное правило нашло свое отображение в ст. 617 п.1 ГК и статье 675. Содержание ст. 617 п. 1 гласит, что договор найма сохраняет действие не только при осуществлении перехода владения собственностью, в качестве которой выступает арендуемое жилье, но и в случае смены титульного владельца. В указанной же статье 675 ГК неизменность договора найма предусмотрена непосредственно для тех случаев, когда владение занимаемой нанимателем собственности переходит к другой особе. Таким образом, статья 617 по своему содержанию гораздо шире статьи 675 и закрепленных в ней норм.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич - эксперт по сложным вопросам

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Регистрация по месту жительства

В 2007 г. получили служебную квартиру,в которой проживаем по настоящее время. Сразу потребовали постоянную регистрацию по месту жительства. Ттеперь требуют сменить постоянную регистрацию на временную. Это правомерно? Уже прожили более 10 лет

Мврина28.08.2021 01:20

Здравствуйте! На каком основании выдвигают данное требование? Возможно, изменились условия найма в договоре?

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна28.08.2021 21:51

Право проживания, указанное в договоре купли - продажи.

Добрый день! При покупке мной квартиры в 2007 г. в ДКП был о отмечено право проживания Н., которая была на момент составления ДКП была прописана по договору найма у дальних родственников (срок не указан). Через 2 недели после составления ДКП договор найма был ими расторгнут, и из квартиры она выписалась по месту дальнейшего жительства, при этом изменения в ДКП не вносились. В 2019 году мы планируем продажу квартиры, и банк требует в ДКП ввести тот же пункт, о праве проживания Н. Каким образом можно исключить это требование, учитывая, что 1) указанная Н. позже прописалась к тем же родственникам, опять по договору найма, но работники паспортного стола подобную информацию банкам не предоставляют; 2) я никакой договор с Н. не заключала и вообще с ней не знакома; 3) текста заключенного и расторгнутого договора между Н. и бывшими владельцами квартиры у меня на руках нет; 3) бывшие владельцы уехали за пределы России и связи с ними нет; 4) наличие местной прописки по такому договору было обязательным условием для приема на работу в нашей местности.

Алла23.07.2021 00:47

Добрый день! Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/9a363d3da09a46e016e211b765c40144d460394a/ https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/sohranenie-dogovora-najma-zhilya-zhilishhnogo-fonda-socialnogo-ispolzovaniya-pri-perehode-prav-na-zhile-ili-izmenenii-najmodatelya.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна23.07.2021 14:29
Алла23.10.2021 04:17

Здравствуйте! Хочу уточнить. Это был не социальный найм, а коммерческий, т.е. между собственником и нанимателем, и имел временный характер. Квартира была в собственности Л., а Н. нужна была прописка, для этого был составлен письменный договор, он нигде не регистрировался, но предоставлялся в ЖКХ как основание для прописки. Прописана она была у Л. в поселке, а работала и проживала на самом деле в районном центре. У прежних хозяев квартиры Л. и гражданки Н. была договоренность, что при продаже квартиры, которую они планировали, они этот договор между собой по обоюдному согласию расторгнут, что они и сделали, и Н. выписалась. Но: выписаться до даты составления ДКП она не успевала, были очень сжатые сроки, из-за сроков предоставления нам субсидии. Поэтому обойти факт ее прописки на дату составления договора тоже было нельзя. Данную квартиру мы покупали по субсидии, и одном из основных требований была юридическая чистота квартиры. По сути, так оно и было: Н. и Л. выполнили свои обязательства, договор расторгли, квартиру освободили, субсидию нам выделили, квартиру мы приобрели. Все были уверены в том, что никаких проблем не будет никогда, до последнего времени. ДКП, который мы тогда составляли, был не нотариальным, мы сами его составляли, т.е. мы его составили неверно? Возможно, нам надо было своевременно позаботиться о наличии документов о расторжении между Л.и. Н. договора? Или сделать еще что-то? В любом случае, как сейчас мы можем выйти из этой ситуации? Ведь по сути мы получили проблему на пустом месте: на квартиру Н. не претендует, договор между Н. и Л. расторжен, в квартире она не проживает с момента получения нами свидетельства о регистрации, экземпляра ДКП у нее нет, т.к. собственником она не является. Обременения в ее пользу никогда не было зарегистрировано! Посоветуйте, пожалуйста, как выйти из этой ситуации!

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна23.10.2021 23:52