Несмотря на то, что договор специализированного найма заключается в большинстве случаев на определенный срок, законодательством РФ установлено, что в любой момент может произойти его расторжение. Но для этого должны присутствовать ключевые основания - условия, которые детерминируют прекращение контракта, подписанного наймодателем и нанимателем.
Расторжение договора по согласию сторон
Порядок расторжения договора найма жилья фиксирован в правовых нормах современного жилищного законодательства РФ. В частности, в данном случае речь идет о ст. 101 ЖК РФ. Следует отметить, что нормы жилищного права строго разграничивают понятия «расторжение» и «прекращение» договора спецнайма жилого помещения между нанимателем и наймодателем. Хотя два этих определения вытекают друг из друга, ведь если соглашение будет расторгнуто, то, соответственно, будут прекращены и любые правоотношения между нанимателем и наймодателем помещения.
Соглашение о расторжении договора может осуществляться как в добровольном порядке, так и принудительно.
Что касается расторжения договора по согласию сторон, то в данном случае речь идет, прежде всего, об истечении срока действия, на который было заключено соглашение между нанимателем и наймодателем жилого помещения. В частности, расторжение произойдет по истечению служебного контракта, подписанного с тем или иным работодателем, окончанию процесса обучения или повышения квалификации, завершению капитального ремонта и пр.
Досрочное соглашение, которое было расторгнуто по согласию сторон, не влечет за собой какой-либо ответственности ни со стороны наймодателя, ни со стороны нанимателя, так как все законодательные условия эксплуатации жилья полностью были соблюдены.
Расторжение договора по инициативе нанимателя. Досрочное расторжение договора
Соглашение о предоставлении жилого помещения из специализированного фонда может быть расторгнуто по инициативе, выдвинутой нанимателем. Об этом прописано в п. 2 ст. 101 Жилищного кодекса РФ. Но следует отметить тот факт, что подобное правомочие плавно вытекает из предыдущего пункта указанной нами статьи. Иными словами, соглашение может быть расторгнуто по согласию сторон только по инициативе, выдвинутой нанимателем жилья, но никак не наймодателем.
При этом наниматель может осуществить свое правомочие в любое время, в том числе до истечения срока, прописанного в контракте. Для этого необходимо отправить уведомление в адрес наймодателя.
В большинстве случаев расторжение контракта найма жилого помещения происходит в момент, когда наниматель выезжает с территории жилья, которое было предоставлено из жилищного спецфонда. Именно поэтому условия расторжения договора подразумевают необходимость осуществить уведомление наймодателя о подобной инициативе заявителя.
Необходимость данного условия возникает по одной простой причине – наниматель может временно покинуть территорию жилого помещения, так как в его жизни могут произойти непредвиденные обстоятельства, требующие присутствия лица в ином месте. В подобных ситуациях право использования специализированного помещения остается за нанимателем, но лишь в том случае, если будет осуществлено уведомление собственника, что позволит избежать споров и разногласий.
Расторжение в судебном порядке. Выселение в случае расторжения договора в судебном порядке
Если наниматель не соблюдает условия эксплуатации жилья, то наймодатель имеет все законные основания, чтобы осуществить расторжение договора найма помещения через судебный орган. Чтобы воплотить на практике подобные правомочия, владелец жилья должен привести аргументы, что со стороны нанимателя условия, прописанные в контракте, не соблюдались. Детерминантой судебного разбирательства могут послужить следующие основания:
- разрушение жилья или же его существенное повреждение, которое произошло в процессе эксплуатации сооружения нанимателем или же лицами, за действия которых он несет непосредственную ответственность;
- во время действия договора со стороны нанимателя неоднократно нарушались условия совместного проживания на одной территории в многоквартирных постройках, что ущемляло собой законные права и интересы соседей;
- не соблюдались условия эксплуатации жилья, в частности, наниматель не придерживался изначальной цели назначения недвижимого имущества.
Кроме того, основанием для принудительного расторжения договора считается самовольная перепланировка или переоборудование помещения. Но в этом случае должно поступить в адрес нанимателя уведомление-предупреждение, в котором субъект правоотношений обязуется возвратить жилой постройки первоначальный облик. Если в установленный законом срок соблюдение этого условия не произойдет, тогда наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию.
Выселение в случае расторжения договора в судебном порядке
Механизм выселения граждан из жилых помещений является крайней мерой, на которую идут органы госвласти, если не соблюдаются договорные условия. В частности, подобная позиция подкрепляется доводом о неприкосновенности жилья, о чем прописано в Конституции РФ. Однако, несмотря на это, правовой механизм не ущемляет законные права нанимателей и не противоречит основному закону РФ.
Досрочное выселение может быть осуществлено только по решению, оглашенному судебным органом.
При этом происходит изначальное уведомление нанимателя о принятии подобного постановления. Судья берет во внимание все обстоятельства дела и причины, которые легли в качестве аргументированных фактов, чтобы наймодатель осуществил досрочное расторжение контракта. Это необходимо для того, чтобы было принято решение о предоставлении иного жилья нанимателю или же об отказе в выделе благоустроенного имущества.
После того как заявитель получит уведомление со стороны суда о принятом решении, он обязан покинуть имущественный объект в указанный срок. Уведомление граждан должно осуществляться в 7-дневный срок после принятия официального постановления. Если уведомление будет проигнорировано субъектом правоотношений, и он не покинет жилье спецфонда, то можно будет вести речь о самопроизвольном захвате территории. Но это является уже отдельной темой для разговора.
