Обмен жилыми помещениями, которые были предоставлены на основе договора социального найма, признается одним из ключевых прав гражданина РФ. Эта норма закреплена в ст. 72 ЖК РФ. Подобное действо требует от субъектов правоотношений соблюдения конкретного законодательного порядка. Отступление от него может стать причиной того, что соглашение обмена будет признано недействительным. Это регламентировано ст. 75 ЖК РФ.
Признание договора недействительным
Признание обмена жилыми помещениями недействительным должно быть обусловлено весомыми аргументами, которые прописаны в российском законодательстве. Эти основания содержит как Жилищный кодекс, так и гражданское законодательство.
Если обратиться к жилищному законодательству, то в этом случае можно вывести следующие основания признания договора недействительным:
- договор обмена жилья по контракту соцнайма был осуществлен без соблюдения законодательного порядка;
- к нанимателю истцом был предъявлен иск, в котором прописано условие о расторжении или изменении договора соцнайма;
- дом, в котором планировалось провести сделку по обмену жилья, признан аварийным и непригодным для проживания;
- объектом бартера выступает квартира, которая наделена статусом служебного жилья;
- во время бартера подразумевается вселение по договору соцнайма лица, у которого имеется тяжелая форма хронического заболевания.
Кроме того, основания для признания договора обмена нелегитимным также подразумевают случаи, когда сделка носит исключительно корыстный или же фиктивный характер.
Неправомерные действия одной из сторон как причина признания обмена недействительным
Признание договора недействительным может происходить в случае, если одним из субъектов правовой сделки были совершены неправомерные действия. Подобные дела были распространены в 90-е годы 20 столетия, когда 3 лица пытались путем обмана завладеть имуществом из социального фонда. Для этого к престарелым бабушкам и дедушкам поселяли молодых жильцов под видом родственников, чтобы в дальнейшем воплотить на практике родственный обмен.
Несмотря на то, что жилищное законодательство претерпело в последние годы детальную модификацию, в юридической практике, которая касается данной правовой сферы, все также распространены и актуальны разбирательства, основанием которого выступают неправомерные действия одного из участников.
Право заявить требование о недействительности обмена
Если обмен жилого помещения, предоставленного субъекту на основании договора соцнайма, осуществляется без учета прав и интересов нанимателя, то есть путем обмана или злоупотребления доверием, то пострадавший участник сделки может обратиться за помощью в компетентный орган.
Категории лиц, кто имеет законное право обратиться за помощью в правоохранительные органы, прописаны в ст. 75 ЖК РФ. В частности, выделяются две основные когорты субъектов:
- сами наниматели или же члены семьи, чьи интересы были ущемлены или полностью проигнорированы;
- прокурор, который выступает от имени пострадавшего лица.
Однако во втором случае стоит упомянуть о том, что делегация полномочий возможна только при определенных условиях: если субъект правоотношений не может сам представлять свои интересы по состоянию своего здоровья, самочувствия, достижения конкретного возраста или в случае признания его недееспособным. Эта правовая норма закрепляется ГПК РФ, а именно статьей под № 45.
Последствия признания обмена недействительным
Обратившись к нормам ГК РФ, можно сделать вывод о том, что сделка по обмену жилого помещения на основании договора социального найма, которая была признана судом недействительной, подразумевает для лиц, повинных в сложившейся ситуации, наступление определенных последствий. В частности, статьей 167 ГК РФ регламентируется, что по судебному решению участники сделки должны вернуть друг другу имущество, которое им принадлежало до заключения договора бартера (двусторонняя реституция).
Что касается признания обменного бартера недействительным по причине противоправного действия одного из участников соглашения, то ст. 75 ЖК РФ возлагает на повинное лицо санкции в виде возмещения пострадавшему субъекту всех убытков, которые он понес в процессе сделки.
При этом, согласно ГК РФ, убытки – это не только реальные затраты стороны, но и упущенная выгода, которую он мог извлечь, если бы сделка не состоялась. Поэтому нарушителю законодательства придется возместить оба вида убытков в материальном воплощении, то есть посредством денежной компенсации.
Двусторонняя реституция
Но ключевым юридическим последствием для участников сделки обмена жилья признается двусторонняя реституция. При этом возвращение имущества, обмененного в процессе сделки, должно осуществляться в натуре. При невозможности вернуть объект в исходном состоянии, на лицо накладывается обязательство выплатить полную стоимость в денежном эквиваленте.
Двусторонняя реституция – правовой, санкционный механизм, который возникает во всех случаях признания договора обмена недействительным. Исключения из общего правила здесь не предусмотрены. В частности, она возникает в ситуациях, когда сделка признана недействительной по основаниям:
- нарушения законодательного порядка проведения бартера и регистрации нового договора;
- если не были учтены права и интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц;
- если сделка осуществлялась при введении другой стороны в заблуждение или обман;
- если гражданин, согласившийся на сделку, не мог отдавать отчет своим действиям и пр.
Таким образом, двусторонняя реституция – это гарантия защиты прав всех участников договора обмена жилья, выделенного им для пользования из социального фонда.
