Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования

На сегодняшний день российским государством принимается ряд мер, которые направлены на обеспечение социального благополучия граждан. В частности, особое внимание уделяется нуждающимся и малоимущим семьям, которые самостоятельно не могут обеспечить беспроблемное существование.

В таких ситуациях играют существенную роль политические и социальные программы, направленные на предоставление отдельным категориям граждан бесплатного жилья с возможностью дальнейшей приватизации. Иными словами, речь идет о таком понятии, как социальный найм. Что собой представляет данная программа? Каковы условия ее воплощения в жизнь?

Условия предоставления жилой площади по договорам найма

Если говорить о договоре социального найма, то порядок и условия предоставления нуждающимся слоям граждан жилого помещения регламентированы гл. 7 ЖК РФ. Дополнительные правовые нормы, затрагивающие данную сферу, прописаны в гражданском законодательстве, КоАПе и прочих НПА РФ.

В данной ситуации речь идет о том, что по договорам найма жилье выделяется из специализированного фонда, который находится в собственности либо государства, либо муниципалитета, которые признаются наймодателями. Другой стороной правового соглашения являются наниматели – граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Согласно ст. 60 указанного Кодекса, наймодатель должен предоставить для безвозмездного использования (в некоторых случаях за небольшую плату) комфортабельные жилые помещения, которые отвечают всем законодательным требованиям. При этом срок договора социального найма не прописывается в соглашении, а сам выдел жилого помещения идет в строгой очередности по мере постановки физлиц на учет.

ЖК РФ фиксирует собой категории субъектов, которые могут претендовать на улучшение жилищных условий. Всего их выделяется 2:

• малоимущие граждане, которые признаны таковыми органами соцзащиты;
• нуждающиеся в улучшении жилищных условий лица.

Для того чтобы стать обладателем жилого помещения по договору найма, необходимо обратиться в уполномоченный на то орган государственной или же муниципальной власти, предоставить полный пакет документов, подтверждающий статус нуждающихся, написать заявление о выделе квартиры и встать на жилищный учет.

Внеочередное предоставление жилого помещения по договору найма

Несмотря на то, что ЖК РФ направлен на уравнивание прав всех нуждающихся в улучшении жилищных условий, предусмотрены нормативным актом и случаи, когда происходит внеочередное предоставление квартиры из социального фонда. Подобные нюансы прописаны в ст. 57 ЖК РФ. Так, внеочередное предоставление жилого помещения возможно только для нескольких категорий граждан:

• физлицам, которые проживают на территории жилого помещения, признанного непригодным для проживания или аварийными;
• физлицам, которые страдают тяжелыми формами заболеваний в хронической стадии, что обуславливает невозможность их проживания на одной территории со здоровыми гражданами.

Совсем недавно выделялась и третья категория лиц, которые также имели право по договорам найма на внеочередное предоставление жилья. Сюда относились дети-сироты и дети, оставшиеся без попечительства родителей. Однако, согласно ФЗ № 15-ФЗ, этот пункт ст. 57 ЖК РФ утратил свою законную силу.

Особое внимание следует уделить также тому вопросу, кого еще могут признать нуждающимся в улучшении жилищных условий по договорам найма. В частности, если углубиться в правовые нюансы, то можно сделать вывод о том, что реализовать своё право и заключить найм с государством вне очереди могут те граждане, которые были наделены данным статусом до наступления 1 марта 2005 года. Однако в этом случае лицо должно было быть принято на учет в жилищном фонде.

До наступления указанной даты многие категории граждан были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, но как показывает практика, мало кто об этом знал и еще меньше тех, кто смог реализовать свое законное право. Поэтому если субъект правоотношений имел возможность заключить по договорам с государством найм, но по каким-либо причинам не был внесен в список первоочередников, то он имеет право потребовать предоставить жилье через судебный орган.

Правом на внеочередное предоставление жилого помещения обладают граждане, которые лишились собственности в результате пожара.

Подобная норма закреплена позицией Конституционного Суда РФ. В частности, в Постановлении прописано, что ст. 57 не исключает возможности выдела жилого помещения по договорам найма погорельцам, даже если они не состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Таким образом, внеочередное предоставление жилого помещения по договорам соцнайма имеет ряд нюансов, разобраться в которых поможет только практикующий юрист или адвокат. Это связано с колоссальной гибкостью российского законодательства, в том числе и в жилищной сфере.

Требования к размеру предоставляемого жилого помещения

Как было указано выше, найм жилого помещения должен отвечать всем законным требованиям, прописанным в нормах права ЖК РФ. В частности, отдельное внимание уделяется квадратуре предоставляемого жилого помещения. Если обратиться к федеральному законодательству, то нормативно-правовыми актами закреплен стандарт жилой площади по договорам, когда заключается найм между государством и нанимателем. Так, в Правительственном Постановлении под № 541 закреплена норма квадратуры на 1 человека, которая равняется 18 кв. метрам.

Однако стоит помнить о том, что подобный параметр хоть и существует, но может видоизменяться в зависимости от региона, где проживает гражданин, признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий. Это связано с тем, что:

• все субъекты РФ имеют различные доходы граждан, что, в общем, сказывается на благополучии всего региона. Иными словами, нельзя сравнивать Москву – как одну из самых преуспевающих агломераций России, и Саратов, Пензу и другие провинциальные города.
• каждый регион имеет различный по своему объему жилищный фонд, который пополняется при строительстве новых комфортабельных домов за счет бюджетных средств. Но обеспечить всех граждан жильем по стандартному нормативу (18 метров) практически нереально, так как это будет наносить невосполнимый удар по региональному бюджету, что приведет субъект РФ к финансовому банкротству.

Кроме того, при улучшении жилищных условий по договорам, которые подразумевают социальный найм, учитываются два параметра:

• норма предоставления;
• учетная норма.

Что касается вопроса нормы предоставления, то определение данной дефиниции дано в ст. 50 ЖК РФ. В соответствии с НПА, норма предоставления – это минимальный размер полезной площади жилого помещения, которой ложится в основу для расчета общей площади жилья, если между субъектами правоотношений заключается найм.

Норма предоставления фиксируется указами органов местной власти в зависимости от условий, которые были указаны нами выше. Однако существует и более четкая градация нормы предоставления жилплощади, которая установлена федеральным и региональным законодательством:

• Найм жилого помещения общей площадью 33 метра происходит в случае, если нуждающимся в улучшении жилищных условий признан одиноко проживающий гражданин РФ.
• Если в улучшении жилищных условий нуждается семья из 2 человек, то в данном случае должно быть предоставлено жилье, квадратура которого составляет 42 кв. метра (общая площадь).
• В том случае если найм заключает семья, в которой насчитывается 3 или более членов, тогда на каждого субъекта должно приходиться не менее 18 кв. метров.

В некоторых случаях гражданам РФ может быть предоставлена дополнительная жилая площадь, размер которой не будет превышать 10 кв. метров. При этом порядок и условия дополнительно обозначаются в федеральном или же региональном законодательстве. Возможны ситуации, когда нуждающимся лицам, которые заключили найм, выделяется квартира, размер которой на 10 % меньше положенной площади. Это происходит лишь в тех ситуациях, когда в жилищном фонде того или иного субъекта РФ отсутствует подходящее по требованиям жилье.

Определение учетной нормы также прописано в ст. 50 ЖК РФ. Так, под учетной нормой понимается минимальный размер жилой площади, приходящейся на гражданина, который ложится в основу для установления факта обеспеченности участников договора в жилой площади.

Учетная норма имеет непосредственную связь с нормой предоставления, так как именно от их пропорции и зависит сам расчет предоставления жилья нуждающимся категориям граждан, а также порядок постановки физлиц на жилищный учет.

Компетенция по установлению учетной нормы принадлежит органам МСУ. Но при ее фиксации учитывается условие, что учетная норма не должна превышать норму предоставления. В ином случае, получается замкнутый круг, выйти из которого будет просто невозможно.
Учетная норма может постоянно изменяться в зависимости от насущных условий. Во внимание принимается факт обеспеченности региона жильем социального предназначения, темпы возведения новых жилых объектов для пополнения специализированного фонда, а также техническое состояние домов, в рамках которых происходит выдел жилплощади.

Пакет документов, необходимый при заключении договора найма

Чтобы заключить договор о соцнайме жилого помещения, наниматель или его законный представитель (это не запрещено законом) должен предоставить в уполномоченный на то орган государственной или муниципальный власти полный перечень официальной документации. К ней относятся:

• Заявление нанимателя. Не смотря на то, что заявление должно быть представлено в письменной форме, условия его написания не регламентированы законом. Иными словами, заявление может быть произвольным по своему содержанию.
• Документ, который удостоверяет собой личность нанимателя.
• Копии, а также оригиналы документов на каждого из членов семьи, удостоверяющие их личности. В частности, для детей старше 14 лет и взрослых – паспорт гражданина РФ, на детей, не достигших этого возраста – свидетельство о рождении.
• Если в качестве сонанимателей выступают супруги, то необходимо предъявление свидетельства о регистрации брачных отношений.
• В том случае, если в договоре социального найма будут включены родственники нанимателя, тогда в госорган следует представить документы, подтверждающие родство.
• Документы, которые согласно российскому законодательству, служат основанием для вселения нуждающихся граждан в жилье, предоставляемое по договору о соцнайме. В данном случае речь идет об ордере, выписке, договоре соцнайма и пр.
• Единый жилищный документ, который содержит в себе полную информацию о жилом помещении.
• Экспликация по форме 22, если квартира подвергалась каким-либо перепланировкам, переоборудованию и иным действиям.
• Прочие документы, предусмотренные федеральным и региональным законодательством РФ.

После того как уполномоченный орган получит этот пакет документов, компетентное лицо осуществит полноценную проверку их подлинности. Кроме того, документы будут оценены на ошибки, при нахождении которых бумаги потребуют нового оформления. Если все будет соответствовать государственному стандарту, то специалист внесет сведения о получении документов в единый реестр. После этого на руки нанимателю выдается расписка о сроках принятия документов в обработку и приблизительной дате вынесения решения и составления договора. Выписка заверяется подписью ответственного лица.

Отказ в предоставлении жилья по договору о социальном найме

Предусмотрена возможность осуществить отказ со стороны государственных органов гражданам в постановке их на учет в качестве нуждающихся. Подобная возможность регламентирована ст. 54 ЖК РФ. В данной правовой норме указан исчерпывающий перечень оснований для осуществления подобного правомочия, в частности:

• Если в уполномоченный орган нанимателем не предоставлены документы, которые являются обязательным условием для постановки на учет.
• Если субъект правоотношений предоставил документы, но они не подтверждают статус, который позволил бы принять лицо на учет в качестве нуждающегося.
• Если не истек срок, зафиксированный в ст. 53 ЖК РФ. В частности, речь идет о 5-летнем сроке, который ведется с момента совершения нанимателем правонарушения, что является детерминантой наложения определенных санкций на субъект отношений.

Решение об отказе гражданину в постановке на учет принимается только компетентным на то лицом. Постановление должно в обязательном порядке содержать в себе аргументированные основания, которые и послужили причиной подобного решения. Документ отправляется заявителю в течение трех рабочих дней после его принятия в письменной форме, заверенной подписями уполномоченного представителя государственной власти РФ. Наниматель, если не согласен с вердиктом, имеет законодательную возможность оспорить принятие подобного решения в судебной инстанции.