Каждый человек имеет право на жилище. Пользоваться квартирой или домом можно как на праве собственности, так и по другим основаниям, например, на условиях найма. Одна из форм реализации права на жилье - пользование жилым помещением жилищного фонда социального использования по договору соцнайма.
Посредством этого соглашения государство, в лице уполномоченного органа, или организация – собственник выдают человеку жилую площадь, в которой он вправе проживать, соблюдая при этом требования закона, предъявляемые к использованию жилого помещения, и не нарушая прав других людей. Важно отметить, что обратиться за наймом указанных помещений по закону могут исключительно граждане Российской Федерации, лицам без гражданства или иностранцам жилье не выделяется.
Какие права есть у сторон договора по истечению срока его действия в соответствии с действующим гражданским и жилищным законом? Как регламентировано заключение нового соглашения о найме? Рассмотрим эти вопросы детально.
Порядок предоставления найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
Орган местного самоуправления ведет учет граждан, которые имеют законные основания на получение жилья для найма. Для постановки на учет необходимо подать заявление, оформленное в установленном порядке, в письменной форме с перечислением всех требуемых от гражданина данных. Также нужно передать в уполномоченный орган документацию, подтверждающую основания лица на получение жилого помещения.
Жилье выделяется гражданам в порядке очередности, за исключением лиц, которые законом наделены правом на внеочередное получение жилого помещения.
Орган местного самоуправления определяет площадь жилого помещения, выделяемого гражданину. Уполномоченный орган обязан предоставить жилье, соответствующее требованиям нормы представления. Исключением из этого правила является случай, когда сам гражданин, претендующий на помещение, просит предоставить жилой объект, площадь которого меньше указанной нормы. В такой ситуации просьба лица может быть удовлетворена, если жилое помещение по размеру не меньше метража, установленного учетной нормой.
Истечение срока договора
Рассматриваемый договор признается законом срочным, в его тексте обязательно указывается срок, на который заключено соглашение о найме. Стороны определяют и порядок перезаключения договора, когда срок ранее действующего соглашения истек.
Жилищным Кодексом в статье 91.6 рассматриваются сроки договора. В соответствии с указанной статьей, соглашение о найме может быть заключено минимум на один календарный год и максимум на десять лет.
Как правило, срок определяет наниматель, и если у наймодателя нет оснований для установления иного периода, договор заключается на определенный нанимателем срок. Когда наступает дата окончания правоотношений по договору, установленная сторонами, или истекает период, на который он был заключен, по общему правилу срок соглашения считается истекшим. В этом случае субъекты договора по инициативе нанимателя могут продолжить правоотношения путем заключения договора с указанием нового срока его действия.
Заключение нового договора
Наймодатель принимает инициативу нанимателя на заключение нового договора и не вправе отказать в его заключении, но при соблюдении важного условия: у нанимателя должны быть основания, определенные законом для граждан, имеющих право на получение указанного вида жилья. Такие требования для заключения договора найма четко определены Жилищным Кодексом в статье 91.3.
Во-первых, нанимателем признается гражданин, нуждающийся в жилье. Такой статус гражданин получает на общих условиях, предусмотренных ЖК РФ и должен подтвердить свое право документально.
Во-вторых, нанимателем считается гражданин, признанный нуждающимся в жилье по основаниям, предусмотренным другими законами федерального уровня, местными законами, указами Главы государства, юридическими актами органа местного самоуправления, в случаях:
- Если человек не признан малоимущим в порядке, установленном субъектом РФ, на территории которого располагается жилое помещение, и не может быть признан малоимущим в ближайшей перспективе.
- Если суммарный доход лица – нанимателя и его семьи, а также суммарная стоимость их личного имущества не превышает сумм, достаточных для приобретения жилья. Максимальные размеры дохода и стоимости имущества определяются органом местного самоуправления.
Продление и расторжение договора сторонами
Как уже отмечалось, в момент истечения срока предыдущего договора, наниматель вправе заявить намерение на продление найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Соответственно, наниматель может заключить договор на новый период времени. В отношении рассматриваемого соглашения можно говорить именно о его продлении: формально заключается новый договор, но по поводу того же помещения, и с участием тех же сторон, фактически правоотношения субъектов продолжаются.
Рассматриваемое соглашение может быть расторгнуто в любое время, если об этом договорились стороны. Также прекращаются договорные отношения по инициативе нанимателя. Обязательными условиями к расторжению в этом случае являются согласие семьи нанимателя и своевременное предупреждение наймодателя о намерениях. Разрешает закон прекращать договор и по требованию наймодателя, но обязательно в судебном порядке и при наличии условий, предусмотренных статьей 91.10 Жилищного Кодекса.
