Фактически соглашения о найме жилплощади являются разновидностью договоров аренды, в которых одна из сторон (наймодатель-собственник жилплощади или его представитель) предоставляет второй стороне (нанимателю) объект найма на условиях, предусмотренных соглашением.
Обобщенные права и обязанности наймодателя и нанимателя предусмотрены Гражданским кодексом РФ, а в случае аренды помещения жилфонда социспользования – Жилищным кодексом РФ и непосредственно самим соглашением.
Права и обязанности наймодателя
Права и обязанности наймодателя жилого помещения определены ст. ст. 65, 66, 91.7 ЖК, ст. ст. 676, 681 ГК, другими законодательными актами, договорами.
В обязанности наймодателя входит:
- предоставить в адрес нанимателя надлежащую жилплощадь;
- содействовать в ремонте и должном содержании коллективного имущества многоквартирного дома, где расположен объект найма;
- предоставлять качественные услуги на весь период аренды;
- содержать помещение в надлежащем виде, проводить текущие и капитальные ремонтные работы, если это предусмотрено по договору;
- за 3 месяца уведомлять нанимателя о капремонте, предоставив при этом в его пользование другое помещение;
- с целью устранения неисправностей оборудования осуществлять текущие ремонтные работы.
Кроме того, по договору наймодатель обладает правом потребовать оплату за коммунальные услуги и уплату за наем жилплощади в установленный срок. Стоит отметить, что по согласованию сторон, в договорах соцнайма прописываются и дополнительные условия.
Права и обязанности нанимателя жилого помещения
Права и обязанности лица, нанимающего жилье, предусмотрены ст. ст. 67, 69-72, 91.7, 91.8 ЖК, ст. ст. 678, 679 ГК, самим соглашением, иными законодательными актами.
Наниматели обладают следующими правами:
- вселять на жилплощадь других лиц;
- сдавать помещение (или его часть) в поднаем;
- разрешать временное проживание жильцов;
- проводить замену либо обмен занимаемой жилплощади;
- требовать от наймодателя своевременно провести капремонт помещения, предоставлять качественные коммунальные услуги, принимать участие в содержании имущества общего пользования.
Наниматели несут ответственность за действия временно проживающих совместно с ним в занимаемом жилом помещении граждан, или лиц, которым жилплощадь передана в поднаем.
Наниматель, без письменного согласия собственника, не имеет право осуществлять реконструкцию либо переустройство, которые связаны с изменением размеров помещения, изменением его предназначения, разборкой или сносом перегородок, вытяжных и вентиляционных шкафов, соединением помещений и так далее.
По договору найма наниматели обязаны:
- надлежаще использовать помещение, обеспечивая сохранность и поддерживая его состояние;
- вносить оплату по договору, самостоятельно и в установленный срок оплачивать предоставляемые услуги;
- проинформировать наймодателя в оговоренный срок о любых изменениях в условиях соглашения.
Права и обязанности лица, нанимающего жилое помещение, с согласия сторон, также могут быть расширены.
Заключение нового или пролонгация действующего соглашения
Если договор найма заключен на определенный срок, который в скором времени истекает, наймодатель за 3 месяца до его завершения должен предупредить об отказе в продлении, либо предложить оформить новый договор. Наниматель получает первостепенное право на аренду жилплощади на условиях и на срок, указанный в предыдущем соглашении. Когда обязанности по договору найма выполняются качественно каждой из сторон и отсутствует основание для отказа в продлении договорных отношений, соглашение продлевается автоматически, без уведомления сторон.
В случае, если наймодатель принял решение не сдавать жилплощадь в наем, расторгнув договор с нанимателем, но в течение года заключил соглашение с иными лицами, наниматель может потребовать возмещения ущерба, причиненного отказом или признать последующей договор недействительным.
Передача жилплощади в поднаем
На основании ст.680 ГК наниматель может не только временно поселить в помещение жильца, но и с согласия сторон сдать в поднаем всю жилплощадь или ее часть. Передача жилого помещения в поднаем регулируется ст.ст.76-79 ЖК. Основные условия сдачи жилплощади в поднаем следующие:
- Наниматель с письменного согласия иных жильцов и наймодателя может сдать часть помещения или всю жилплощадь в поднаем.
- Поднаниматель по договору поднайма не обладает правом пользования или владения помещением. К примеру, по завершении основного договора найма, поднаниматель должен в обязательном порядке освободить жилплощадь.
- В случае отказа освободить жилплощадь, поднаниматель выселяется в принудительном порядке. Иное помещение ему взамен не предоставляется.
- Предельный срок действия по договору поднайма, как правило, указан в самом соглашении. Однако это условие не обязательно и если оно отсутствует, соглашение действительно 1 год.
- В случае расторжения соглашения в одностороннем порядке, одна из сторон - инициатор - обязана за 3 месяца уведомить другую сторону о выселении.
