На сегодняшний день обмен жилой площади, которая предоставляется гражданам РФ по договорам социального найма, является одним из ключевых прав, зафиксированных в ЖК РФ. Сам институт обмена недвижимого имущества возник в 20-е годы 20 столетия и с тех пор неоднократно трансформировался, модифицировался, подстраиваясь под новые внешне- и внутриполитические, экономические условия. Сегодня подобный правовой механизм имеет достаточно четкую структуру, которая досконально прописана в современном законодательстве РФ.
Регламентация отношений по обмену жилыми помещениями
Затронутая нами тема регламентируется статьями 72-75 ЖК РФ. В них прописаны основные условия процедуры обмена квартирами, выделенными по договорам социального найма, детерминируются главные права и обязанности со стороны как наймодателя, так и нанимателя, в случае если заключается договор обмена жилыми помещениями, а также определены ключевые причины, которые могут стать детерминантой отказа в осуществлении обмена.
Если обратиться к ст. 72 ЖК РФ, то в данной норме права указано, что осуществить процедуру обмена квартиры по договору социального найма может наниматель, который получит согласие, закрепленное в письменной форме, со стороны наймодателя, а также членов всей своей семьи, даже если кто-то из субъектов будет временно отсутствовать.
В последние годы обмен жилых помещений – одна из самых актуальных тем в юридической практике. И связано это с тем, что граждане, которым было выделено жилье на основании соглашения о социальном найме, могут улучшить условия для своей жизни. Однако следует отметить, что улучшение жилищных условий может быть осуществлено лишь двумя способами:
- перепланировка или же переоборудование жилья, которое направлено на видоизменение дома;
- обмен квартиры на жилплощадь иного (меньшего) размера, что прописано в ст. 81 ЖК РФ. Подобное право возникает в тех случаях, если жилплощадь квартиры по договору о социальном найме превышает минимально допустимые пределы учетной нормы.
Процедура оформления обмена
Несмотря на то, что действующая редакция ЖК РФ во многом более жестко регулирует определенные правовые сферы и вопросы, сама процедура обмена квартирами по социальному найму была сохранена. НПА устанавливает, что подобный обмен квартирами возможен между двумя гражданами, которые признаны нуждающимися, даже, несмотря на то, что они проживают в различных населенных пунктах.
Кроме того, в процедуре обмена квартирами по социальному найму может принимать участие неограниченное количество субъектов, которые имеют непосредственное отношение к недвижимому имуществу, выделенному из жилищного фонда государства или муниципалитета.
Но при этом сторонами правоотношений может выступать только ограниченный круг лиц, а если быть точными, то наниматели и его семья. Субъекты, наделенные статусом временных жильцов или же поднаниматели, непосредственного участия в сделке не принимают.
Квартиры, дома или комнаты по социальному найму, которые причисляются к категории муниципальной собственности, обмениваются только на основании письменного согласия со стороны всех участников правоотношений, о чем было сказано выше. После этого заключается договор обмена, который направляется наймодателю для подписания. Он в свою очередь должен дать ответ в течение 10 дней с момента получения документов.
В том случае если согласие со стороны какого-либо участника правоотношений не будет получено на добровольных началах, то субъект может потребовать его получения через судебный орган. В ситуациях, когда на территории квартиры по социальному найму проживают недееспособные или несовершеннолетние лица, то требуется получение дополнительного согласия со стороны органов опеки и попечительства.
Функции наймодателя при обмене жилыми помещениями
Наймодатель при обмене квартирами по социальному найму дает свое письменное согласие на подобные действия либо, наоборот, отказ, что регламентируется ст. 74 ЖК РФ. Отказ на обмен жилплощади может быть обусловлен следующими причинами:
- наймодатель подал исковое заявление к нанимателю, в котором ходатайствует о расторжении первоначального соглашения о выделе квартиры по социальному найму;
- в отношении интересуемой жилплощади осуществляются судебные разбирательства, которые касаются вопроса правомерности пользования квартиры по социальному найму;
- жилье, которое предполагается обменять, было признано уполномоченными органами непригодным для проживания или аварийным;
- было принято решение снести недвижимое имущество или провести переоборудование дома, что позволит эксплуатировать его с иными целями;
- в процессе обмена квартирами будет заселен гражданин, который страдает тяжелыми заболеваниями, перечень которых установлен Постановлением Правительства РФ;
- уполномоченными органами было принято решение о том, что в здании будет осуществлен капитальный ремонт или же перепланировка.
Расторжение договора обмена жилыми помещениями социального найма
В случае если заключается договор между участниками правоотношений об обмене жилой недвижимости, выделенной по договору о социальном найме, то все предыдущие соглашения между субъектами подлежат расторжению. Это условие прописывает законодатель, в частности, в ст. 74 ЖК РФ. При этом расторжение договора должно произойти не позднее, чем через 10 суток после того, как наймодатель будет уведомлен нанимателем о своем желании.
Если наниматель не согласен с расторжением соглашения, то он имеет законное право обратиться за защитой своих законных прав и интересов в судебные органы. В том случае если иск о расторжении будет правомерен, то выселение субъекта с занимаемой жилплощади будет осуществляться по решению суда.
Обмен недвижимого имущества по договору о соцнайме – одна из самых актуальных и злободневных тем, которая интересует как действующих юристов, так и простых граждан, которые нуждаются в улучшении условий своей жизни.
