Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 938-82-06
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Долевое строительство - разделы » Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

Получить заключение эксперта по договору долевого участия в два клика


Основания ответственности застройщика при строительстве дома по договорам долевого участия, заключенных с заказчиками работ, предусмотрены нормативно-правовым актом, регламентирующим данную деятельность - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

Законодатель указал, что сторона, виновная в невыполнении условий соглашения или реализующая свои обязанности с нарушением прав других участников отношений, обязана компенсировать понесенные убытки, а также выплатить пеню в предусмотренном порядке. 

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Организации может быть предъявлен иск о взыскании неустойки по следующим причинам:

  • компания приступила к строительству и заключила договоры с участниками долевого строительства, не имея разрешения на строительство и возведение дома в установленном порядке;
  • при отсутствии опубликованной в установленном порядке проектной декларации, открытой для широкого круга лиц;
  • нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • возведение объекта осуществлено на земельном участке, не предусмотренном для этой цели – не выделенном в законном порядке в аренду (субаренду), собственность или иное долгосрочное пользование для многоэтажного строительства;
  • нарушены сроки подписания акта приема-передачи отдельного помещения конкретному дольщику;
  • построенный дом не удовлетворяет требованиям, установленным техническими и санитарными нормами, ГОСТам, условиям заключенного договора;
  • при расторжении договора покупателем жилого или нежилого объекта капитального строительства по причинам, зависящим от застройщика, в одностороннем порядке.

Права на земельный участок застройщика подтверждаются выпиской или свидетельством из Единого государственного реестра, а также договором с Администрацией населенного пункта о выделении территории под цели строительства. При отсутствии разрешения на возведение постройки или документов на землю здание будет отнесено к категории самовольной постройки и подлежит сносу в установленные сроки согласно решению уполномоченного органа архитектурно-строительного надзора.

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи жилья или коммерческой недвижимости дольщику и сдачи дома в эксплуатацию. За невыполнение этих требований в срок, указанный в договорах с дольщиками и проектной декларации, начисляется неустойка в двойном размере, предусмотренная гражданским законодательством. Согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ размер пени за пользование чужими денежными средствами составляет 1/300, а в вышеупомянутом Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрена неустойка в размере 2/300 за каждый день просрочки. Данное условие действительно только в отношении дольщиков – физических лиц. При покупке объекта капитального строительства организацией, ставка остается на уровне 1/300.

Виды имущественных санкций, применяемых по отношению к застройщику

  1. Выплата неустойки в двойном размере от ставки, установленной законодательством при пользовании чужими денежными средствами. Компенсации убытков в части, не покрытой пеней.
  2. Снос самовольно возведенной постройки.
  3. Приостановление деятельности на срок до 90 дней при нарушениях технических норм и требований к качеству здания.
  4. Возврат всех денежных средств, полученных по договору долевого участия при одностороннем расторжении договора по инициативе заказчика в связи с обнаружением недостатков в качестве строительства в течение 20 дней с момента получения требования.
  5. Возврат всех выплаченных сумм покупателем в течение 10 дней с момента вынесения постановления о расторжении договора в одностороннем порядке через суд.

При выявлении недостатков в строительстве, несоответствий технологии возведении здания градостроительным регламентам и проектной документации, дольщик вправе выбрать следующий вид ответственности для застройщика:

  • устранение допущенных недостатков в согласованный сторонами разумный срок;
  • уменьшение стоимости договора на величину, требуемую для исправления недочетов в строительстве;
  • компенсации расходов, понесенных на основании договора о ремонтных работах или других видах услуг, заключенного с третьей организацией или физическими лицами, устраняющими недостатки.

Дольщик вправе заявить о прекращении действия договора с застройщиком при наличии следующих обстоятельств:

  • компания не устраняет недочеты в качестве строительных работ в согласованный сторонами или иной разумный срок;
  • невозможность внесения исправлений в состояние возведенных конструкций без ущерба для их назначения или вида, что делает его использование для проживания или ведения коммерческой деятельности не пригодным;
  • когда помещение не передано в течение 2 месяцев после объявленного срока и подписания акта приема-передачи с участниками долевого строительства;
  • при прекращении поручительства банка на основании ч.3 ст.151 вышеуказанного закона ранее, чем через полгода после передачи объекта строительства покупателям.

В судебном порядке расторжение договора осуществляется в случаях:

  • если в отношении застройщика вынесено распоряжение о приостановлении или прекращении деятельности, если явно, что помещения дома не будут сданы во время;
  • при внесении существенных изменений в проектную декларацию;
  • при поправках, осуществленных в отношении назначения отдельных помещений жилого и нежилого фонда, входящих в состав объекта застройки.

Как рассчитывается неустойка: пример

Размер ставки рефинансирования доступен на официальном сайте Центробанка России.

Для того, чтобы рассчитать сумму средств, подлежащих взысканию с застройщика, необходимо высчитать количество дней просрочки. Используется следующая формула для расчета:

Ставка рефинансирования (%)/300* 2 (для дольщиков-граждан)* сумма возмещения (в руб.)* число дней просрочки

Практика:

Сумма договора долевого строительства 3 млн руб. При передаче жилья допущена просрочка, составляющая 168 дней, поскольку в договоре указана дата сдачи I квартал 2016, а фактически помещение передано в III квартале.

Ставка рефинансирования составляет сегодня 8,25%. Соответстенно, подлежащая взысканию сумма составляет:

8,25%/300 *2*3000000 8168 = 277 200 руб.

Порядок взыскания неустойки 

При невыполнении застройщиком обязательств, касающихся качества строительства или при просрочке сдачи объекта дольщик обращается с претензией к компании с требованием предоставить материальную компенсацию. В документе указывается разумный срок для предоставления ответа.

Если строительная организация игнорирует обращение, то следует обратиться с исковым заявлением в суд. Если компания будет признана по судебному решению виновной, то сумма штрафа увеличивается наполовину – в 50% от подлежащей выплате суммы. Основывая заключение на ст. 333 Гражданского кодекса РФ о разумности, суды в большинстве случаев снижают неустойку, учитывая период просрочки и вину застройщика. 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут