Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства
Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья - это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов. С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой - риск остаться и без квартиры, и без денег. В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.
Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.
Гражданское законодательство
Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.
О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.
Специальный закон
К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон - N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:
Ответственность
Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:
Главное право застройщика - привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.
Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:
Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность - заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.
Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.
За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.
Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один - страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).
Страховым случаем является невыполнение обязанностей - построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем - застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.
Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо - с 2014 года - через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.
Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:
Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски. Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры. Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.
Добрый вечер! Интересуемся покупкой квартиры в жк Михайловский Парк. Известно, что застройщик проекта – «Скайтауэр груп» – согласно последним данным из ЕГРЮЛ, имеет в списке своих акционеров следующие компании: 50% – ООО «НЕРТА ХОЛДИНГ» 49,9% – ООО «ЭНТРАДА» 0,1% – ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» Предполагается, что это совместный проект ГК ПИК и Capital Group. О последней ходят плохие слухи, особенно касаемо проекта ЖК Триколор. Что можете посоветовать по данному вопросу ?
Добрый день.
К сожалению, в рамках данной консультации не представляется возможным прокомментировать Ваш вопрос.
Предлагаем Вам обратиться за личной консультацией к нам в офис или на электронную почту. Скидка по промокоду «МИП».
Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Добрый день!\r\nИмею два договора. Предварительный договор долевого участия в строительстве жилого помещения и договор займа. Для получения мер государственной поддержки необходимо наличие ДДУ, к которому применяются положения 214-ФЗ.\r\nСкажите, пожалуйста, если суд признает за мной право участия в долевом строительстве жилого дома, будет ли это равно договору долевого участия в строительстве?\r\nСпасибо.\r\nС уважением, Наталья.\r\n
Добрый день.
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/
Если суд признает за вами право участия в долевом строительстве жилого дома - это будет значит только, что с вами должны заключить договор участия в долевом строительстве. Чтобы на данном этапе не было проблем, рекомендую сформулировать требования в суд таким образом, чтобы одно из требований было - обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве.
Решение суда не заменяет собой договор.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Спасибо за ответ. Поняла. Но у меня застройщик - банкрот, ответчик - минстрой. Договор долевого участия заключать не с кем. Если в требовании просить признать договор займа и предварительный договор долевого участия - договором долевого участия, к которому применяются положения ФЗ-214. В случае положительного решения суда, такое признание будет считаться ДДУ?
Добрый день.
Предварительный договор участия в долевом строительстве - это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.
Если одна сторона сделки ликвидирована обязательство прекращается (ст.419 ГК РФ: Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Если процедура банкротства еще не завершена, то вам необходимо предъявлять требования в рамках данной процедуры, в том числе, требование об исполнении обязательств, установленных предварительным договором. Переквалифицировать предварительный договор в основной в судебном порядке возможно, но в данном случае важно содержание предварительного договора. Если суд примет решение о признании предварительного договора основным - вы сможете использовать данный предварительный договор в совокупности с судебным решением при получении мер государственной поддержки.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.