Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья - это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов. С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой - риск остаться и без квартиры, и без денег. В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.
Нормативно-правовая база долевого строительства
Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.
Гражданское законодательство
Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.
О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.
Специальный закон
К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон - N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:
- вводит понятие объект долевого строительства;
- разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
- регулирует заключение договора долевого участия (далее - ДДУ);
- прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
- устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
- вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
- включает обязательный для застройщика перечень документов;
- устанавливает государственный надзор в данной сфере.
Ответственность
Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:
- Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
- Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
- Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф - 1 млн, либо 10 лет заключения.
Права участников долевого строительства и их защита
Главное право застройщика - привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.
Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:
- требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
- расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
- требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
- требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
- переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
- быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
- быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
- зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
- требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
- искать защиты у государства.
Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность - заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.
Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.
За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.
Страхование долевого строительства
Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один - страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).
Страховым случаем является невыполнение обязанностей - построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем - застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.
Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо - с 2014 года - через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.
Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:
- замедление строительства;
- заморозка объекта.
Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски. Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры. Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.
