Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Лизинг в сфере строительства и недвижимости

Лизинг в сфере строительства и недвижимости в Москве

Статья посвящена особенностям лизинга в области строительства и недвижимости.

Лизинг – это совокупность экономических и правовых отношений, которые связаны с исполнением договора лизинга и приобретением предмета лизинга.

Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" раскрывает сущность данной деятельности и особенности заключения договора.

Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Договор лизинга - соглашение, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизингодатель согласно условиям договора может выбрать продавца и приобретаемое имущество.

Субъекты лизинговой деятельности

В классической лизинговой сделке участвует 3 субъекта, в числе которых могут быть как физические, так и юридические лица:

Лизингодатель приобретает за счет привлеченных или собственных средств в собственность имущество и передает его (предмет лизинга) лизингополучателю на условиях, прописанных в договоре, во временное владение и пользование с последующим переходом или без перехода права собственности на предмет лизинга лизингополучателю.

Лизингополучатель обязан принять предмет лизинга на условиях, предусмотренных в договоре, во временное владение и в пользование. Инициатором сделки выступает лизингополучатель. Выбор оборудования, поставщика, расходы собственника возлагаются именно на него. Все результаты использования объекта лизинга – исключительная собственность лизингополучателя

Поставщик (продавец) на основании договора купли-продажи с лизингодателем передает лизингополучателю в установленный срок предмет лизинга.

Порой в лизинговых сделках участвуют банк, страховая компания и гарант-поручитель.

Банк (кредитное учреждение, инвестор) - организация, которая финансирует приобретение лизингодателем движимого или недвижимого имущества. В практике встречаются случаи, когда банки выступают в качестве лизингодателя, но в большинстве ситуаций они принимают на себя функции кредитного обслуживания лизингодателя (лизинговой компании), также могут  создать собственную дочернюю компанию.

Страховая компания - организация, которая осуществляет страхование имущества участников лизинговой сделки и предоставляемых кредитов.

Гарант-поручитель - физическое или юридическое лицо (любой организационно-правовой формы), которое выдает лизингодателю обязательства для своевременной уплаты причитающейся с должника суммы.

Лизингодатель в строительстве - это:

• передвижные механизированные предприятия и организации, в уставе которых присутствует этот вид деятельности.
• финансовая лизинговая компания, создаваемая для осуществления лизинговых операций, основой существования которой является финансирование сделки.
• специализированная лизинговая компания, которая помимо финансового обеспечения сделки оказывает комплекс услуг нефинансового характера: содержание и ремонт имущества, замену изношенных частей и т.д.
• фирма или предприятие, которые имеют финансовые источники для проведения лизинговый операций, и их уставом не запрещено заниматься данным видом деятельности.

Объекты лизинга в строительстве и недвижимости

В лизинг можно передать любое имущество активной части основных фондов, которое не ликвидируется в процессе производства. Выделяется лизинг движимого имущества (машинно-технический) и недвижимого имущества.

Объектами движимого имущества являются:

• транспорт (грузовые и легковые автомобили, автомобильные краны, пневмоколесные краны, передвижные электростанции и компрессоры, вертолеты и др.);
• строительная техника (землеройные машины; подъемно-транспортные машины и др.);
• смесительные машины и средства малой механизации (бетоносмесители и растворосмесители);
• механизированный инструмент (инструменты с электроприводом и пневмоприводом - сверлильные машины, шлифовальные машины, трамбовки, отбойные молотки и др.);
• мобильные заводы (щебеночные, растворо-бетонные и др.);
• средства вычислительной техники;
• иное строительное оборудование, механизмы и приборы.

Лизинг недвижимого имущества включает в себя здания и сооружения производственного назначения.

Строительные организации, приобретая в лизинг необходимые установки и оборудование, уменьшают использование дорогостоящей  рабочей силы и увеличивают производительность труда, что сказывается на конечном результате их деятельности.

К преимуществам лизинга недвижимости относят:

• находится на балансе лизингодателя, что уменьшает налоговые платежи;
• уменьшение налогооблагаемой прибыли  лизингополучателя, так как платежи за лизинг относят на себестоимость;
• при взятии лизинга малыми предприятиями, они освобождаются от уплаты НДС.

Алгоритм лизинговой сделки

Классическая схема получения движимого имущества в лизинг следующая:

• определяется поставщик оборудования и  устанавливаются условия сделки (цены, сроки поставки и платежей, комплектность). Эти действия может выполнить лизингополучатель самостоятельно;
• пакет документов направляется вместе с заявкой в лизинговую компанию, которая принимает на основании данных документов решение о финансировании;
• при положительном решении заключается договор лизинга;
• под сделку, в случае необходимости, заключается кредитный договор между банком и лизинговой компанией;
• объект лизинга в назначенные договором сроки передается лизингополучателю.

Лизинговая компания может застраховать объект лизинга от имущественных рисков самостоятельно или доверить это лизингополучателю.

После исполнения условий договора имущество передается опять в лизинговую компанию или стает собственностью лизингополучателя. В последнем случае заключается между участниками сделки Договор купли-продажи по остаточной стоимости с учетом амортизации.

Лизинг недвижимости заключается по той же схеме. В основе лежит составление договоров между лизингодателем и лизингополучателем и между лизинговой компанией и продавцом недвижимости.

Договор лизинга недвижимости начинается с составления кредитного и залогового договоров. Первый  составляется для привлечения финансовых ресурсов, второй – определяет поручительство. Всегда с договором купли-продажи недвижимости заключается еще один договор. Он называется договором аренды земли, так как объект недвижимости возведен на ней. На этот документ льготные условия, связанные с лизингом, не распространяются.

Особенностью является то, что срок амортизации объекта можно  сократить за счет коэффициента ускорения амортизации. Лизингополучателю это выгодно, а законодательством РФ разрешено. Подобный способ экономит на уплате налога на имущество и увеличивает оборачиваемость основных фондов и их обновление.

Многие предприятия на определенном этапе развития нуждаются в приобретении дорогостоящего оборудования или недвижимости. Они приобретают необходимое имущество для своей деятельности в лизинг. Это позволяет при отсутствии нужной суммы на покупку оборудования или недвижимости в собственность получить его в кратчайшие сроки,  пользоваться им и, в конце концов,  или выкупить его, выплачивая ежемесячно определенные доли, или  вернуть по окончанию срока действия договора.