Договор купли-продажи квартиры в ипотеку
В гражданском законодательстве ипотека – это правоотношение, включающее в себя отношения между залогодателем и залогодержателем, а также отношения между залогодержателем и предметом ипотеки. Сейчас хотелось бы рассказать о порядке приобретения жилого помещения в ипотеку.
Для начала покупателю необходимо выбрать понравившуюся квартиру в своём регионе, узнать о стоимости жилого помещения и, по возможности, договориться об осмотре. Сделать это можно, как правило, на Интернет-ресурсе компании-застройщика. В связи с недавними изменениями законодательства, застройщик обязан размещать подробную информацию о продаваемой жилплощади на своем Интернет-ресурсе. Застройщик обязан бесплатно продемонстрировать жилое помещение по просьбе покупателя в любое удобное для сторон время.
Если квартира выбрана покупателем, то, чтобы она не была продана другому лицу, ее необходимо забронировать. Для этого между покупателем и продавцом подписывается договор бронирования, по которому покупатель уплачивает 2% от стоимости квартиры. Если, по каким-либо причинам, сделка не может быть заключена, то договор бронирования расторгается, а уплаченная сумма возвращается покупателю.
Далее покупателю необходимо обратиться в банк для получения денежных средств и оформления ипотеки. Важно, что банк должен быть надлежащим образом аккредитован на осуществление такой деятельности.
Документы, которые необходимы для заключения договора с банком различаются в зависимости от выбранного банка, но в большинстве случаев это:
- Заявление-анкета.
- Документ, удостоверяющий личность заемщика.
- Документ, подтверждающий доход заемщика.
- Документ, подтверждающий трудовую занятость заемщика.
После подачи документов, банк рассмотрит заявку и сообщит о своем решении через несколько (как правило, в течении 5 рабочих дней). При одобрении банком займа покупатель жилого помещения должен уведомить об этом застройщика, который, в свою очередь, предоставляет документы на жилое помещение в банк для проверки.
Когда проверка завершится, банк назначает дату заключения договора ипотеки. В обусловленный срок три стороны (покупатель жилого помещения, представитель застройщика и банк) должны заключить кредитный договор, а также оформить закладную на квартиру (если жилое помещение уже построено).
Далее следует заключение документов непосредственно с застройщиком. Покупатель и застройщик должны заключить договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи квартиры (если квартира уже готова к продаже), договор участия в долевом строительстве (если покупатель приобретает квартиру в строящемся доме), а также агентский договор на оказание услуг по государственной регистрации.
Заключительным этапом является получение ключей от квартиры. Существуют два возможных алгоритма: первый – если квартира уже готова к передаче, второй – если квартира приобретена в строящемся доме.
Если жилое помещение уже построено и готово к передаче новому собственнику, то приобретателю квартиры остается только предъявить застройщику (или иному собственнику) уведомление о приобретение квартиры и свидетельство о праве собственности на жилое помещение. После этого новому собственнику необходимо подписать акт приема-передачи. При выполнении всех перечисленных действий, покупателю должны быть фактически вручены ключи от квартиры и вся необходимая документация. На этом процесс приобретения квартиры в ипотеку заканчивается.
Если же квартира приобретена еще в строящемся доме, то покупателю предстоит совершить ряд действий. Для начала, приобретатель жилого помещения должен дождаться сроков сдачи квартиры застройщиком. После уведомления о завершении строительства покупатель должен осмотреть жилое помещение лично и заполнить акт осмотра квартиры. При этом необходимо ознакомиться с техническими данными о жилом помещении (данные из БТИ и данные, указанные в договоре должны совпадать). Далее, если квартира полностью удовлетворяет потребности покупателя, то он должен подписать акт приема-передачи. Только после данных действий ключи будут выданы на руки новому собственнику. Заключительным действием будет регистрация права собственности на жилое помещение и, так как квартира приобретена в ипотеку, подписание закладной в банке.
Договор купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой
При заключении договора купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, необходимо учитывать одну важную особенность: все действия, которые связаны с отчуждением данного жилого помещения осуществляются исключительно с согласия банка-кредитора. Также банком могут быть предусмотренные некоторые ограничения на распоряжение жилим помещением до полного или частичного погашения долга по ипотеке. Большинство банков в современных условиях запрещают должникам распоряжаться жилым помещением, обремененным ипотекой, по собственному желанию до выплаты половины (50%) суммы залогового обязательства.
Процедура заключения договора купли-продажи жилого помещения, находящегося в ипотеке, не столь сложна, однако, имеет свои важные особенности. Договор заключается в простой письменной форме, путем подписания сторонами одного документа. При этом, существуют два варианта продажи квартиры, обремененной ипотекой:
- Продавец жилого помещения переоформляет ипотеку на покупателя. То есть обязательства по выплате суммы, необходимой для погашения залогового обязательства, прекращаются у продавца, но возникают у покупателя жилого помещения. При этом, такие действия должны быть совершены только после одобрения банком-кредитором. Такое правило возникло в связи с введением в гражданское законодательство правила об условиях перемены лиц в обязательстве. Так, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. При отказе банка-кредитора изменить должника по договору ипотеки, такой способ приобретения жилого помещения будет считаться ничтожным.
- Продавец и покупатель жилого помещения, обремененного ипотекой, заключают предварительный договор, согласно которому покупатель обязуется уплатить сумму, оставшуюся для полного погашения ипотеки. Нужно отметить, что такое соглашение должно быть нотариально заверено для того, чтобы минимизировать возможные риски. После уплаты оставшейся суммы и погашения ипотеки банк-кредитор снимает обременение с жилого помещения. Далее процедура купли-продажи квартиры проходит в порядке, предусмотренном для договоров продажи недвижимости.
При заключении договора купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой необходимо обратить внимание на некоторые особенности, которые обеспечат предотвращение неблагоприятных ситуаций.
Во-первых, выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним содержит данные о всех правах третьих лиц на жилое помещение. Такую выписку необходимо получить для того, чтобы убедиться в отсутствии прав третьих лиц на квартиру.
Во-вторых, продавцом должна быть предоставлена выписка из домовой книги либо поквартирная карточка, так как, помимо самого продавца, в жилом помещении могут быть прописаны и другие лица.
В-третьих, необходимо получить согласие банка на продажу квартиры, обремененной ипотекой. Продавец должен предоставить письменной согласие банка на такие действия.
Если придерживаться таких несложных правил, то покупка ипотечной квартиры не покажется столь сложной задачей, как предсталялось ранее.
