Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Независимая оценка недвижимости

Независимая оценка недвижимости в Москве

Независимая оценка недвижимости – процедура, целью которой является установление объективной рыночной стоимости объектов. Порядок проведения и нормативные требования регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

В каких случаях необходимо обращаться к оценщику?

Независимая оценка актуальна, когда объект недвижимости участвует в финансовых операциях и юридических процедурах, связанных с обеспечением залога, продажей, сдачей в аренду или при разделе имущества. В частности, необходимость установления цены имущества независимым оценщиком возникает в следующих случаях:

• 1) Для получения ипотеки и обеспечение залога по ней;
• 2) При спорных моментах в отношении правообладания объектом;
• 3) При страховании;
• 4) При конфискации, выкупе или ином отчуждении в пользу государства и иных случаях, требующих определения ликвидности объектов недвижимости.

Также процедура независимой оценки используется в ситуациях, когда необходимо установить объем ущерба, нанесенного имуществу. Целью этой процедуры является установление суммы взыскания ущерба с виновных лиц.

Если объект недвижимости числится в списке активов компании, целью независимой оценки является определение реальной рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Какие методы используются при определении стоимости недвижимости?

При проведении оценки используется три основных метода:

• 1) Рыночный метод. При этом методе устанавливается ценность объекта с точки зрения доходности от владения. Итог оценки отражает не только объем дохода, который может быть получен за весь срок использование имущества, но и уровень инвестиционных рисков. В нем же отражается показатель ликвидности объекта в будущем.
• 2) Затратный метод. При таком подходе выясняется, сколько расходов придется понести на создание аналогичного объекта недвижимости. Особенно часто этот метод применяется в отношении загородной недвижимости.
• 3) Сравнительный метод. В этом случае рыночная стоимость экономическую ценность объектов определяется путем сопоставления цен на аналогичные единицы недвижимости.

Выбор того или иного метода всегда зависит от целей и предназначений экспертной оценки.

При оценке каждого типа недвижимости применяются разные критерии оценки. Так, при определении  стоимости коммерческой недвижимости учитываются следующие параметры:

• 1) Функциональное назначение объектов:
• 2) Место нахождения;
• 3) Площадь;
• 4) Транспортная развязка;
• 5) Наличие сетей коммуникаций.

Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости учитывает следующие факторы:

• 1) Транспортная развязка. Ориентир для определения удаленности для Москвы – МКАД;
• 2) Размер участка;
• 3) Вид разрешения на участок;
• 4) Уникальные характеристики.

Профессиональная оценка рыночной стоимости осуществляется путем выезда оценщика к объекту. Владелец должен предоставить следующие документы:

• 1) Паспорт владельца;
• 2) Правоустанавливающий документ;
• 3) Технический паспорт объекта.

В зависимости от типа объекта или формы собственности данный список документов может быть дополнен.

Оценка и  ипотека

Оценка жилой или коммерческой недвижимости для ипотеки и других видов кредитов, предусматривающих залога, является обязательным. При этом, клиент может обратиться к любому оценщику. Однако, его кандидатуру нужно согласовать кандидатуру с банком.

Заключение оценщика влияет на решение банка о выдаче кредита и определяет сумму ссуды. В частности, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости для ипотеки способствует минимизации рисков банка и определяет, достаточна ли запрашиваемая сумма для покупки объекта, являющегося предметом ипотеки. Интересы покупателя и банка здесь сталкиваются. Покупатель заинтересован в том, чтобы сумма оценки для ипотеки была как можно больше, а для банка целесообразна минимальная цена объекта.

Что важно знать, прежде чем обращаться к оценщику?

Компания или частное лицо, которое проводит оценку для ипотеки, должно соответствовать требованиям, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», в том числе необходимо наличие страхового полиса на сумму не менее 300 000 рублей.

Процедура независимой оценки осуществляется на основании договора с клиентом. Клиент имеет право запрашивать документы, свидетельствующие  компетентность оценщика. По итогам оценки клиенту выдается заключение, где будет указана установленная оценщиком сумма объекта.

Каково соотношение кадастровой и независимой стоимости?

Целью проведения кадастровой оценки, в отличие от независимой оценки, является определение налоговой базы для целей налогообложения. Если рыночная стоимость гораздо ниже кадастровой стоимости, гражданин имеет право оспаривать их. Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется путем обращения в кадастровую комиссию или в судебном порядке.

Результаты  кадастровой оценки хранятся в базе данных Росреестра. На практике результаты рыночной и кадастровой оценки могут сильно отличаться. Причина кроется в методах и подходах: независимая оценка рассматривает каждый объект по индивидуальным параметрам, в то время как при кадастровой оценке происходит идентификация по массовым признакам.

Заключение кадастровой оценки действительно в течение 5 лет с момента проведения.