Обзор арбитражной практики в отношении сделок с недвижимостью в Москве

Вопросы, которые появляются у руководителей бизнеса во время проведения сделок с недвижимостью, всегда остаются достаточно актуальными. Участие в подобных сделках зачастую характеризуется наличием огромных рисков вплоть до самых серьезных денежных убытков и потере всего бизнеса.

В нашей стране недвижимое имущество может являться объектом абсолютно разнообразных сделок - купли-продажи, аренды, субаренды, мены, найма и т.д. Субъектами любой сделки с недвижимостью являются ее стороны - участники правоотношений, а также ее содержание, которое должно строго соответствовать установленным правилам и положениям.

Нарушение хотя бы одного из условий, которые законодательство РФ предъявляет к подобным сделкам, служит причиной для аннулирования всех последствий. Распоряжаться недвижимым имуществом может только его законный собственник, который имеет все соответствующие полномочия на данные действия и необходимые документы.

Рассмотрим соответствующий пример. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, предъявленным к Открытому акционерному обществу, а также к государственному органу, обладающим полномочиями по регистрации недвижимого помещения и постановке объекта на соответствующий учет.

Исковые требования были направлены на необходимость признания права собственности в отношении нежилого здания и на его последующую регистрацию в уполномоченном органе.

Рассмотрев представленные требования, суд первой инстанции отказал в их удовлетворении, мотивируя это тем, что тождество предметов договора купли-продажи и спора не доказаны. Помимо этого, не разрешенным остался и вопрос статуса строения как объекта недвижимости, указанного в исковом заявлении. Руководствуясь этими фактами, суд признал исковые требования необоснованными.

Апелляционная инстанция оставила действующее решение без каких-либо изменений.

При рассмотрении этого дела судебные органы исходили из того, что, в соответствии с договором купли-продажи, правопредшественник ОАО реализовал ООО движимое имущество, которое представляло из себя разборное сооружение. Этот факт подтверждался соответствующими доказательствами - предварительной перепиской сторон до подписания договора.

В момент квалификации движимого имущества в недвижимое, судебный орган рассмотрел признаки не заключенного договора. Предмет сделки по купле-продаже был передан покупателю за определенное денежное вознаграждение для последующего демонтажа. В момент передачи предмет уже был списан с балансового учета продавцом.

Затем, в результате дальнейших действий истца, появилась постройка, которая прошла кадастровый учет и стала недвижимым объектом. Такая процедура, как кадастровый учет, обладает лишь техническим значением и не имеет абсолютно никаких правовых последствий.

В то же время проданный объект представлял собой сборную конструкцию временного назначения, которая подлежала дальнейшему демонтажу. Исходя из всего вышесказанного, предмет сделки, указанный в договоре, не соответствовал положению в реальности. Следовательно, право собственности на данный объект тоже не может быть зарегистрировано, т.к. по сути такого объекта уже не существует.

Новая постройка, которая появилась по причине определенных действий истца, является абсолютно иным объектом, не тождественным предмету указанного в исковом заявлении договора. Права на данный объект не могут быть заявлены в рамках этого судебного разбирательства и поданного искового заявления.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.