Правила, условия и основания образования земельных участков
Основным государственным нормативным документом, регламентирующим образование земельных участков, является в нашей стране Земельный кодекс России. Однако с учетом того, что процедура, предусмотренная в законодательстве, довольно сложна в прохождении, хотя все ее этапы взаимосвязаны и последовательны, в положениях этого Кодекса предусмотрено комплексное регламентирование прохождения этого процесса.
В действующем законодательстве установлены принятые для всех случаев механизмы правового характера, обусловливающие образование земельных участков при наступлении ранее обусловленных событий: как, например, соединения или переделения их, выделения из исходных участков или из земель, принадлежащих государству или муниципалитету.
Существуют также и другие документы, в которых регулируются такие и вытекающие из них смежные отношения, в частности, Гражданский и Градостроительный кодексы и определенные законы федерального уровня.
Способы и виды образования новых участков. Кадастровые процессы и официальная регистрация новообразованных земельных участков
Новые участки согласно земельному законодательству появляются при разделе, выделе, перераспределении или объединении земель, находящихся во владении государства или муниципального образования или принадлежащих другим владельцам. Если создание проводится из государственных или региональных земель, принято считать, что у них пока не имеется качеств, присваиваемых обычно земельным участкам.
В нормативных документах четко указаны три вида образования отдельных участков, которые могут быть применены: раздел, перераздел и объединение.
Получившийся таким методом участок земли не сможет сразу же стать участником товарного оборота между гражданами, поскольку потребуется время на прохождение им указанных в законе процедур: регистрации в учетном кадастре и предоставлении кадастрового номера. Эти процедуры считаются обязательными еще перед образованием нового земельного объекта, поэтому к обороту незарегистрированный участок ни при каких обстоятельствах не допускается.
Первичные участки земли после образования из них новых заканчивают свое существование как в общеупотребительном, так и в кадастровом смысле.
На их местах в обоих смыслах появляются новые, вновь образованные. При этом участкам, которые подвергались кадастровым процедурам, в ГКН (государственном кадастре недвижимости) присваивают состояние «архивных» и там же указывается информация о новых появившихся территориях с указанием старых и присвоенных кадастровых номеров.
Образование новых участков путем разделения, переделения, соединения участков
Если из имеющегося земельного участка образуется другой для погашения земельной доли, то он остается в документах под старым номером, но меняются его границы и, соответственно, меняется и площадь. В сведениях из ГКН о выделенном участке в качестве "предыдущего кадастрового номера" указывается номер измененного участка земли.
Образование земельных участков (как объекта гражданского оборота) проводится способом, зависящим от целей, стоящих перед его участниками, от юридических свойств участка, а также от его технических характеристик.
От выбранного метода зависит требуемый состав информации об исходных участках, документы, входящие в комплектацию межевых планов, законные обоснования для подготовки и, собственно, проведения государственной регистрации собственности на каждый образованный участок.
Требования к созданию земельного участка путем выдела имущественно законных долей
Если кадастровые характеристики земли, находящейся в долевом владении, не препятствуют такому процессу, как образование земельных участков с измененными границами, то это возможно осуществить на практике только путем выдачи земли в счет земельной доли. При этом не разрешается проведения выделений из территорий, принадлежащих государству или муниципалитету. Таким же образом возможно отделить долю из земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства, если в их собственниках насчитывается не менее пяти человек.
Перераспределять или объединять разрешается исключительно участки, по документам считающиеся смежными, поскольку следствием такого распределения является появление других участков, которые тоже на практике и в документации будут являться смежными. Образование земельных участков четко привязано к определению таких конструкций, как «делимые» и «неделимые» участки земли, поскольку свойства участков, как участников землеустройства и гражданских прав далеко не всегда можно считать зеркальными.
Другими словами, неделимый участок при определенных условиях может превратиться в делимый объект недвижимости и по имеющимся параметрам сможет быть разделен, но по правовому режиму, установленному для земли его категории или по разрешенному для нее использованию могут обнаружиться законные ограничения его делимости. Следствием такого случая может оказаться, что поставить образованные участки на государственный учет невозможно, что сделает невозможным их использование по назначению и в планируемых целях.
Образование искусственных земельных участков
В земельном законодательстве РФ предусмотрен общий юридический порядок образования земельных участков. Целевым использованием новообразованных участков признаются те же цели, которые имелись у исходных участков, исключая случаи, оговоренные в федеральном законодательстве. К таким случаям относится создание искусственных участков, целевое предназначение которых зависит только от непосредственной цели, которую преследует его образование.
Важно, что технические характеристики исходного участка решающим образом влияют на категорию образованных на его основе искусственных участков. В законодательстве, согласно последним изменениям, закреплено понятие искусственного участка, появившегося на базе водного объекта.
Такие участки создаются методом отсыпки или намыва грунта либо же других специальных технологий. Водный объект при этом может принадлежать государству и прилегать к зарегистрированным участкам или же находиться отдельно от них.
Подписание соглашения об образовании участка между собственниками или создание земельных участков по постановлению суда
В Земельном кодексе России отдельно предусмотрено, что одним из условий, необходимых, чтобы образование земельных участков было законным, является согласие землепользователей, владельцев, а также арендаторов и залогодержателей, если участки находятся в собственности государства или муниципалитета, а если они находятся в частном владении - согласие землепользователей, на основе срочного безвозмездного пользования владеющих земельным участком, арендаторов и залогодержателей.
В этом случае в состав межевого плана должно быть включено письменное согласие законного правообладателя или нескольких правообладателей земельного участка.
Порядок образования и прекращения существования земельных участков
Земельный участок может прекратить свое существование и при этом, как и в предыдущих случаях, одновременно учитываются как его юридические, так и технические качества. Причем, в отношениях между гражданами и публичными организациями существенное значение приобретают иски о выделении земельных участков как принадлежащей доли или о признании такого выделения незаконным.
Важно понимать, что оспаривание гражданином, чьи права или свободы были нарушены, публичного акта юридического лица направлено на признание решения об образовании земельного участка незаконным.
Если речь в иске идет о земле, имеющей сельскохозяйственное назначение, то суд рассматривает спор в соответствии с федеральным законодательством и признает выдел незаконным, если он осуществлен без учета решения общего собрания долевой собственности об утверждении проекта межевания.
Особенности образования земельных участков в границах застроенной территории
В границах застраиваемой территории Земельный кодекс не разрешает никакие, названные ранее, способы образования земельных участков, кроме одного: их может образовывать только тот человек, с которым ранее был заключен официальный договор по поводу развития указанной территории. То есть после утверждения решения о предоставлении этому гражданину прав на занятие развитием участка и составления и подписания вышеозначенного договора, застройщик своими силами и материальными возможностями должен официально обозначить границы такого участка и официально же поставить его на государственный учет.
По мере постройки и сдачи в эксплуатацию жилых домов и вспомогательных объектов в его же обязанности вменяется регистрация частей существующего участка, находящихся под объектами в качестве самостоятельных земельных участков. По прошествии определенного времени он должен зарегистрировать все те земельные участки, которые не вошли в участки, названные придомовыми территориями и не находятся под вспомогательными объектами инфраструктуры.
В таких случаях из оставшихся частей исходной земли формируются отдельные участки и окончательное решение об этом принимает только лично застройщик. Он может действовать методом раздела, соединения и даже, в отдельных случаях, переразделения. В теории законодательство допускает любой способ образования земельных участков.
