Описание проблемы:
Клиенткой была приобретена однокомнатная квартира по договору долевого участия с привлечением заемных средств.
Впоследствии застройщиком был изменен проект приобретенной квартиры, вследствие чего площадь изменилась в большую сторону.
Застройщиком клиентке была предложена аналогичная приобретенной квартира, клиентка дала свое согласие, что было оформлено дополнительным соглашением к договору долевого участия.
Дополнительное соглашение было передано в банк для изменения предмета залога, однако Банк потребовал расторгнуть первый договор долевого участия и заключить новый договор. После всех регистрационных действий и приобретения страховки, банк рассмотрит изменение предмета залога.
Иногда участник долевого строительства хочет поменять объект долевого строительства на другой. Это возможно, если в результате строительства у квартиры сильно увеличилась площадь и требуется за нее доплатить, или же просто потому, что покупатель передумал и хочет другую квартиру.
Но если объект приобретен в ипотеку, то все осложняется участием банка.
Возникает вопрос, а можно ли изменить предмет ипотеки в рамках договора участия в долевом строительстве и вернуть уплаченные денежные средства за страховку первоначального объекта.
Возможно ли изменение объекта долевого строительства?
Изменить предмет договора долевого участия в строительстве можно двумя способами:
Заключить дополнительное соглашение с застройщиком об изменении предмета договора участия в долевом строительстве при наличии согласия банка.
Расторгнуть договор участия в долевом строительстве и заключить новый.
Заключение дополнительного соглашения об изменении объекта ДДУ
Путем заключения дополнительного соглашения между застройщиком и покупателем может быть изменен один объект долевого строительства на другой.
Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации в Росреестре (п.1 ст.48 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости). Соглашение об изменении договора должно быть заключено в той же форме, что и сам договор (п.1 ст.452 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве тоже подлежит регистрации.
Одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве происходит регистрация залога прав требования участника долевого строительства, если покупатель использует кредитные средства банка (ст.77.2 Федерального закона об ипотеке).
Возможность изменения предмета договора участия в долевом строительстве усматривается исходя из положений п.6 ст.23.3 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в котором сказано, что Росреестр размещает в Единой информационной системе жилищного строительства в том числе сведения о дополнительных соглашениях, которыми изменяются предмет договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, заключать новый договор участия в долевом строительстве при изменении квартиры нет необходимости.
Изменение объекта договора долевого строительства, приобретенного в ипотеку
По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом (п.1 ст.345 Гражданского кодекса).
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются общие положения о залоге в части, не урегулированной законом об ипотеке (п.4 ст.334 Гражданского кодекса). Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования из договора участия в долевом строительстве (п.5 ст.5 и п.1 ст.74 Федерального закона об ипотеке).
Законом об ипотеке ограничение возможности замены предмета ипотеки не предусмотрено.
Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая влечет прекращение залога. Изменение предмета ипотеки само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки (п.9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)).
Таким образом, можно заменить один предмет залога на другой, то есть право требования первоначального объекта долевого строительства на право требования нового объекта. Для этого необязательно заключать новый договор.
ВАЖНО! Для заключения дополнительного соглашения с застройщиком об изменении объекта долевого строительства, приобретенного в ипотеку, потребуется согласие банка, если иное не предусмотрено договором, и внесение изменений в кредитный договор (закладную).
Изменение объекта долевого строительства путем расторжения договора участия в долевом строительстве
Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно также по соглашению сторон.
Заключается оно в той же форме, что и основной договор.
Если объект приобретен в ипотеку – после расторжения необходимо сообщить об этом факте банку, в котором оформлена ипотека.
ВАЖНО! Расторжение договора ДДУ не снимает обязательства по ипотеке перед банком.
Более того, необходимо учитывать, что банк может потребовать досрочно погасить кредит и уплатить проценты.
Согласно п.3 ст.77.2 Закона об ипотеке при расторжении договора ДДУ денежные средства, возвращаемые по договору участнику должны быть перечислены застройщиком на специальный залоговый счет участника, права по которому переданы в залог банку. А банк имеет право на удовлетворение своих требований за счет этих денежных средств.
Кроме того, для заключения нового договора участия в долевом строительстве потребуется снова собрать все документы для одобрения ипотеки, в том числе заново оформить страховку на новый предмет ипотеки.
При этом необходимо будет решить вопрос, что делать со старой страховкой.
Договор страхования прекращается до наступления срока, на который он был заключен, если возможность наступления страхового случая отпала (ст.958 Гражданского кодекса). В таком случае страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование. Соответственно, оставшаяся часть должна быть возвращена страхователю.
Возможность наступления страхового случая отпадает при прекращении права требования объекта долевого строительства у покупателя в результате расторжения договора участия в долевом строительстве.
ВАЖНО! Таким образом, участник долевого строительства имеет право на возврат части уплаченной страховой премии пропорционально времени, оставшемуся до окончания действия страховки.
Как можно увидеть, вариант с расторжением договора не является лучшим решением для изменения предмета по договору долевого участия в строительстве, он может потребовать множество дополнительных затрат.
Как поменять квартиру по договору долевого участия в строительстве?
Лучшим вариантом будет внесение изменение в договор долевого участия путем заключения дополнительного соглашения:
Получить согласие банка на изменение предмета ипотеки.
Заключить соглашение о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве.
Зарегистрировать изменения в ЕГРН.
