Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка - полное руководство
Проблемная ситуация:
Подписан договор купли-продажи земельного участка.
Продавец передал земельный участок по акту приема-передачи, право собственности зарегистрировано за покупателем.
Покупатель не произвел оплату за земельный участок в установленный срок.
Актуальность проблемы расторжения договора купли-продажи земельного участка:
Не всегда сделки по продаже имущества проходят гладко.
Иногда нарушения обязательств другой стороной могут привести к большим потерям, особенно когда речь идет о сделках с недвижимостью.
В некоторых случаях можно потребовать расторгнуть заключенный договор купли-продажи земельного участка и вернуть от другой стороны исполненное.
Способы расторжения договора купли-продажи земельного участка
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка можно путем:
- заключения соглашения о расторжении;
- одностороннего отказа от исполнения договора;
- расторжения в судебном порядке.
При расторжении по соглашению сторон соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и сам договор.
То есть, если договор был удостоверен у нотариуса, то и соглашение о расторжении придется удостоверить нотариально.
В судебном порядке договор расторгается по инициативе одной из сторон при наличии нарушений своих обязательств с другой стороны, либо наличии определенных недостатков в приобретенном земельном участке.
ВАЖНО! Следует отличать возможность одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения.
Отказ предполагает внесудебный порядок, в то время как расторжение договора обычно рассматривается именно как расторжение в судебном порядке.
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в редких случаях, но иное может быть предусмотрено договором.
Отказ реализуется путем направления уведомления другой стороне во внесудебном порядке. Уведомление желательно направить почтой заказным письмом по юридическому адресу исполнителя либо вручить его нарочно.
Сроки и порядок направления уведомления могут быть предусмотрены договором.
Договор будет считаться расторгнутым после получения уведомления или в иной предусмотренный договором срок (ст.450.1 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора другой стороной, можно потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 Гражданского кодекса).
В каких случаях покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?
Покупатель может в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
- продавец отказывается передать земельный участок (п. 1 ст. 463 Гражданского кодекса);
- качество земельного участка отличается от условий договора (ст. 557 Гражданского кодекса).
Для отказа по мотиву несоответствия качества земельного участка в договоре должны быть прописаны условия о качестве.
Если такие условия не прописаны – можно воспользоваться основанием расторжения договора в судебном порядке ввиду представления заведомо ложной информации о земельном участке.
Изображение от Drazen Zigic на Freepik
Обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка покупатель может в следующих случаях:
- существенное нарушение договора продавцом, то есть такое нарушение, которое влечет для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
- в связи с существенным изменением обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях;
- земельный участок обременен правами третьих лиц, если покупатель не знал и не должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса);
- предоставление продавцом покупателю заведомо ложной информации о земельном участке (п. 3 ст. 37 Земельного кодекса).
Заведомо ложная информация в отношении земельного участка должна быть о следующих его характеристиках:
- о его обременениях и ограничениях в использовании в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на его использование и стоимость;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на его использование и стоимость;
- иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, например, если обнаружился факт наложения границ со смежным земельным участком.
Изображение от vectorjuice на Freepik
Иные основания для одностороннего отказа или расторжения в судебном порядке могут быть предусмотрены договором.
В каких случаях продавец может в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?
Продавец вправе во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата земельного участка:
- при продаже земельного участка в рассрочку – если покупатель просрочил очередной платеж, за исключением случаев, когда покупатель к этому времени оплатил уже половину стоимости, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.489 Гражданского кодекса);
- если покупатель отказывается принять и оплатить земельный участок (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Таким образом, если покупатель просрочил очередной платеж при покупке земельного участка в рассрочку, но в общей сложности оплатил больше половины его стоимости, отказаться от договора по этому основанию нельзя.
Однако, можно взыскать с покупателя имеющуюся задолженность и проценты и/или неустойку.
Обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке продавец может в следующих случаях:
- существенное нарушение договора покупателем;
- существенное изменение обстоятельств.
Существенное нарушение договора со стороны покупателя обычно проявляется в неоплате земельного участка, переданного по договору купли-продажи, либо в неполной оплате и длительной просрочке оставшейся суммы оплаты.
В таком случае продавец вправе требовать переданного земельного участка обратно как неосновательного обогащения.
ВАЖНО! Регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю не является препятствием для расторжения договора купли-продажи.
В таком случае продавцу одновременно с требованием расторгнуть договор стоит заявить требование о возврате земельного участка как неосновательного обогащения.
Судебное решение будет основанием для регистрации перехода права собственности на участок обратно на продавца.
Иные основания для одностороннего отказа или расторжения в судебном порядке могут быть предусмотрены договором.
Что делать для расторжения договора купли-продажи земельного участка?
Определить основание для расторжения договора купли-продажи.
Направить другой стороне предложение о расторжении договора или уведомление об отказе от исполнения договора.
Получить отказ от расторжения договора или в случае неполучения отказа выждать 30-дневный срок для ответа на предложение о расторжении договора либо иной срок, установленный договором.
Обратиться в суд с требованием о расторжении договора, а в случае расторжения по инициативе продавца в связи с неоплатой – также о возврате переданного земельного участка как неосновательного обогащения.