Разделение комнаты в коммунальной квартире – правовое регулирование и этапы процесса
Проблемная ситуация:
В период брака супругами была приобретена комната в коммунальной квартире, брачный договор при этом не заключался.
Брак впоследствии был расторгнут, вследствие чего возникла необходимость в разделе совместно нажитого имущества в виде комнаты.
Актуальность проблемы раздела имущества в виде комнаты в коммунальной квартире:
Нажитое супругами во время брака недвижимое имущество может не обязательно представлять собой квартиру или дом.
К объектам недвижимого имущества законом отнесены жилые и нежилые помещения. Нежилыми помещениями являются гаражи, кладовки, машиноместа, офисные помещения и прочее. К числу жилых помещений законодатель относит дома, квартиры, а также комнаты в квартирах, которые в соответствии с жилищным законодательством являются самостоятельным объектом гражданских прав.
В связи с этим нет ничего удивительного в том, что комнаты в коммунальных квартирах периодически являются предметом спора в ходе раздела общего имущества супругов.
Особенности правового регулирования комнат в коммунальных квартирах
Комната в коммунальной квартире – это такой же объект гражданских прав, как и любое другое недвижимое имущество. Она имеет собственный кадастровый номер и учтена в качестве объекта гражданского оборота в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).
Иными словами, комнату в коммунальной квартире можно купить, продать, подарить, обменять, завещать по наследству, и разумеется, - разделить между бывшими супругами, если комната была приобретена в браке.
Единственным нюансом, который при этом следует иметь в виду, - это то, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (кухни, коридоры, санузлы).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст. 41 Жилищного Кодекса РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (п. 1 ст. 42 Жилищного Кодекса РФ).
Но и эта особенность правового регулирования общих помещений в коммунальной квартире, в общем-то, является аналогом механизма регулирования отношений по поводу общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, и в этом смысле не является чем-то уникальным.
Каковы принципы раздела комнат в коммунальной квартире при разводе?
Законодательные формулировки в отношении порядка раздела комнаты в коммунальной квартире (как и любого совместно нажитого имущества) предельно просты – доли супругов в праве собственности на объект приобретённого в браке недвижимого имущества предполагаются равными (ч.1 ст. 39 Семейного Кодекса РФ).
Это означает, что если стороны не смогут договориться о том, что комната должна достаться кому-то одному из них, то суд признает за каждым по ½ доле в праве.
Это правило, разумеется, применяется только в том случае, если комната будет признана совместно нажитым имуществом супругов.
ВАЖНО! При разделе комнаты в коммунальной квартире каждый из супругов получает и соответствующую долю в праве общей долевой собственности на общие помещения в коммунальной квартире.
Так, если до развода у супругов в общей совместной собственности была 1/3 доля в праве собственности на общие помещения, то после развода и раздела у каждого из них будет по 1/6 доли в праве на общее имущество, но уже в индивидуальной собственности.
Порядок раздела комнаты в коммунальной квартире
Как и любое совместное имущество супругов, комната в коммунальной квартире может быть поделена между супругами несколькими способами.
Первый – это заключение брачного договора или соглашение о разделе имущества. Причем если брачный договор может быть заключён только во время брака, то соглашение о разделе имущества может быть составлено как в браке, так и после его расторжения. Оба документа подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Вторым способом разрешить возникшие разногласия является обращение в суд, который, вероятнее всего, разделит жильё в соответствии с принципом равенства долей. Впрочем, в ряде случаев, суд может отступить от равенства долей, когда этого требуют заслуживающие внимания интересы одного из супругов или несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 39 Семейного Кодекса РФ).
Как можно оставить комнату в коммунальной квартире в собственности одного из супругов?
Основанных на законе способов остаться единоличным собственником комнаты в коммунальной квартире всего три:
Договориться с бывшим супругом о том, что квартира достанется кому-то одному. Возможно, для этого потребуется в обмен предоставить ему другое имущество эквивалентной стоимости. Зато не придётся потом согласовывать с бывшим супругом порядок пользования комнаты и совершение сделок с ней.
Попытаться обосновать в суде (в рамках спора о разделе общего имущества супругов), что комната должна быть исключена из перечня совместно нажитого имущества и не подлежит разделу при разводе. Это возможно, если будут представлены доказательства того, что комната была получена в дар, по наследству, приобретена до брака или на добрачные денежные средства.
Попытаться обосновать в суде (в рамках всё того же спора о разделе имущества), что у суда имеются основания при принятии решения о разделе комнаты отойти от принципа равенства долей с целью соблюдения заслуживающих внимания интересов одного из супругов или несовершеннолетних детей.
