Описание проблемы:
В период брака супругами была приобретена квартира в ипотеку.
Брачный договор не заключался, брак был впоследствии расторгнут.
Наряду с другим имуществом разделу подлежит квартира, которая была приобретена в ипотеку, притом, что задолженность перед банком на момент расторжения брака полностью не погашена.
Последние годы в России фиксируется бум ипотечного кредитования, драйвером которого являются государственные программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым для целей приобретения жилья на первичном рынке.
Таким образом, семья, имеющая ипотечный кредит, сегодня скорее норма, нежели исключение.
Неудивительно, что при расторжении брака неизбежно поднимается вопрос о том, как делить между супругами недвижимость, находящуюся в залоге у банка.
Какие сложности возникают при разделе ипотечной квартиры при разводе?
Раздел супругами совместно нажитого имущества – сам по себе довольно сложное и трудоёмкое дело. В случае же с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, этот процесс осложнён ещё и необходимостью соблюдения интересов банка, как кредитора и залогодержателя.
.jpg)
Изображение от xb100 на Freepik
При этом необходимо понимать, что помимо семейно-имущественного правоотношения в этой схеме присутствуют правоотношение собственно ипотеки (ипотека – залог недвижимости), где залогодателем выступают супруги, а залогодержателем – банк; и правоотношение займа (кредитного договора), в котором супруги являются заёмщиками, а банк – займодавцем.
Причем в силу положений Гражданского кодекса об обязательствах любое изменение состава участников на стороне заёмщика и залогодателя (то есть супругов) без согласия на то банка невозможно.
И если в отношении договора залога банк, вероятнее всего, не будет против того, что вместо двух залогодателей у него останется один (ведь квартира по-прежнему остаётся в залоге, независимо от состава собственников); то с уменьшением количества заёмщиков банк может и не согласиться.
При каких условиях будет делиться квартира в ипотеке при разводе?
Квартира в ипотеке будет подлежать разделу между супругами при условии, что она относится к совместно нажитому имуществу, то есть если она приобретена в период брака за счет общих доходов супругов от трудовой или предпринимательской деятельности, или результатов интеллектуальной деятельности.
ВАЖНО! Не имеет значения, на имя кого из супругов записана квартира, приобретенная за счет общих доходов, и на чье имя оформлен кредитный договор.
Квартира не подлежит разделу и является личным имуществом того супруга, на имя которого она оформлена, в следующих случаях:
- квартира приобретена в ипотеку до брака (даже если регистрация права собственности была уже после брака);
- квартира приобретена одним супругом во время брака, но все платежи по кредиту и первоначальный взнос были внесены за счет его личных средств (полученных по наследству, в дар, от продажи личного имущества);
- между супругами заключен брачный договор или соглашение о разделе имущества, согласно которому ипотечная квартира вместе с кредитным обязательством является личной собственностью одного из них.
Однако, на практике зачастую возникает вопрос, если ипотечный договор заключен до брака, а платежи по нему вносились после заключения брака обоими супругами, будет ли делится квартира?
ВАЖНО! Погашение платежей во время брака по ипотеке, которую взял один из супругов до брака, не является основанием для признания квартиры совместным имуществом.
Однако, если ипотечные платежи погашались за счет общих доходов, суд может заставить компенсировать бывшему супругу половину суммы ипотечных взносов, сделанных в браке.
Есть лишь один случай, когда суд может признать квартиру, приобретенную в ипотеку до брака, совместной собственностью - если будет установлено, что во время брака за счет общего имущества, имущества или труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличившие ее стоимость, например, капитальный ремонт или реконструкция квартиры (ст. 37 Семейного кодекса).
Также и наоборот, если супруги уже давно фактически не проживают вместе и семейные отношения прекращены, суд может признать личной собственностью ипотечную квартиру, приобретенную супругом в период раздельного проживания, но формально еще в браке (п.4 ст.38 Семейного кодекса).
Способы раздела ипотечной квартиры при разводе
Как и любой имущественный вопрос, возникающий в сфере имущественных правоотношений супругов, спор о разделе ипотечного кредита может быть урегулирован двумя способами:
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Соглашение сторон может иметь форму:
- брачного договора (если брак ещё не расторгнут);
- соглашения о разделе имущества супругов (допустимо как в браке, так и после его расторжения).
В указанных документах стороны могут разрешить и судьбу совместных кредитных обязательств.
ВАЖНО! Необходимо учитывать, что супруги не могут по соглашению разделить обязательство по выплате ипотечного кредита без согласия банка.
Потребуется внесение изменений в кредитный договор по соглашению с банком, а при наличии закладной – также внесение изменений в закладную.
В судебном порядке вопрос решается при невозможности достижения договорённости между супругами. В судебном процессе также обязательно участие банка.
Если речь идет о военной ипотеке – к участию в деле привлекается ФГКУ «Росвоенипотека».
Как делится ипотека при разводе (кредит)?
Вместе с имуществом распределению между супругами подлежат и общие долги. Общие долги распределяются пропорционально присужденным супругам долям (ч. 3 ст. 39 Семейного Кодекса РФ).
ВАЖНО! Обязательство по погашению кредита будет разделено между супругами в той же пропорции, в которой им достанется квартира, на покупку которой был взят ипотечный кредит.
Если квартира будет поделена между супругами поровну (то есть по 1/2 каждому), то и кредит им придётся гасить в равных пропорциях.
А если ипотечная квартира перейдет в собственность одного из супругов, то долг перед банком должен будет выплачивать именно он.
ВАЖНО! Необходимо помнить, что для раздела ипотеки по соглашению требуется согласие банка, а при разделе ипотеки в суде – банк должен быть привлечен к участию в деле.
При разделе ипотечной квартиры по соглашению супругам потребуется обратиться в банк для внесения изменений в кредитный договор.
Банки довольно часто рассматривают такие обращения граждан, расторгнувших брак. Если банк сочтет доход одного из супругов достаточным для погашения задолженности в прежнем режиме, он может согласиться поменять условия кредитного договора, оставив в качестве должника только одного из супругов. Разумеется, обязательства этого супруга по-прежнему будут обеспечены залогом соответствующей недвижимости.
Также возможен вариант, когда при недостаточности доходов одного из супругов банк соглашается на замену созаёмщика в обязательстве. Например, вместо бывшего супруга созаёмщиками могут стать родители супруги, которой остаётся квартира.
.jpg)
ВАЖНО! При распределении долей в кредитном обязательстве между супругами без согласия банка они останутся перед банком солидарными должниками.
Банк вправе предъявить всю сумму задолженности любому из солидарных должников по своему выбору.
Дело в том, что в силу положений законодательства супруги являются солидарными должниками по кредитному договору.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 323 Гражданского Кодекса РФ солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. Поэтому само по себе распределение общих долгов супругов между ними в соответствии с положениями пункта 3 статьи 39 Семейного Кодекса РФ, произведенное без согласия кредитора, не изменяет солидарную обязанность супругов перед таким кредитором по погашению общей задолженности. Указанная выше норма Семейного Кодекса РФ регулирует внутренние взаимоотношения супругов, не затрагивая имущественную сферу кредитора.
.jpg)
Источник: https://ru.freepik.com/free-vector/toxic-relationship-concept-illustration_49406537.htm
Изображение от storyset на Freepik
Иными словами, если стороны без согласия банка договорились о том, что ипотечная квартира будет принадлежать исключительно супруге, и она обязуется единолично выплатить взятый за неё кредит, но по каким-то причинам перестанет вносить регулярные платежи, банк вправе взыскать сумму долга с супруга, а тот, в свою очередь, вправе будет требовать от супруги возмещения взысканной банком суммы.
Как разделить квартиру в ипотеке при разводе?
Юрист может предложить супругам следующие варианты раздела ипотечной квартиры и сопутствующего ей кредитного обязательства:
Оставить квартиру в общей (теперь уже долевой, а не совместной) собственности, чтобы каждый продолжал выплачивать свою половину кредита.
Передать квартиру в собственность одного из супругов и переоформить кредитное обязательство в части погашения остатка задолженности на него лично.
Для этого потребуется согласие банка и внесение изменений в кредитный договор и закладную.
Кроме того, супруг, которому достанется квартира, должен будет компенсировать второму супругу половину выплаченных в браке ипотечных платежей или предоставить иное имущество, эквивалентное по стоимости.
Погасить остаток задолженности (если это позволяет сделать финансовое положение супругов) и поделить квартиру по своему усмотрению уже без оглядки на необходимость соблюдения интересов банка.
Продать квартиру с остатком ипотечного кредита, погасить долг и поделить оставшиеся от продажи денежные средства. Для продажи опять же потребуется согласие банка.
Если договориться мирным путем не удается, то делить квартиру и ипотечные обязательства придется через суд.
К участию в споре обязательно должен быть привлечен банк.
