Описание проблемы:
Необходимо понять, что такое апартаменты, и какие последствия повлечет покупка такого объекта недвижимости.
Изображение от katemangostar на Freepik
Иногда употребляются понятия, которые жилищным законодательством не урегулированы, например, квартиры называют «апартаментами». При покупке недвижимости надо обращать внимание на наименование объекта, т.к. на сайте в заголовке может быть указано, что продается квартира, а в описании оказывается, что это апартаменты. Кто-то может подумать, что это синонимы. Однако, квартиру называть апартаментами нельзя, т.к. у апартаментов совершенно другой правовой статус.
Апартаменты – это жилое или нежилое помещение?
К жилым помещениям согласно ст.16 Жилищного кодекса относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Данный перечень является исчерпывающим и не содержит понятия «апартаменты». Понятие апартаментов не закреплено жилищным законодательством.
Единственное упоминание имеется в Положении о классификации гостиниц, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860, где указано, что апартамент – это номер, состоящий из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), с кухонным оборудованием и санузлом (душ и (или) ванная, туалет), общей площадью не менее 40 кв. м.
ВАЖНО! Следовательно, апартаменты – это категория номера в гостинице. Дома, в которых расположены апартаменты, как правило, называются апарт-отелями.
Таким образом, апартаменты являются нежилыми помещениями, а, соответственно, в них нельзя будет зарегистрироваться по месту жительства.
Риски при покупке апартаментов
Приобрести такую недвижимость можно, например, для сдачи в краткосрочную аренду. Стоят они обычно дешевле квартир, а, значит, и доходность будет выше. Но следует учитывать следующие моменты:
- налог и плата за ЖКХ на такое имущество будет выше;
- нельзя получить налоговый вычет на покупку апартаментов;
- при строительстве могут не соблюдаться нормы жилищного строительства;
- могут быть построены в районах без необходимой для проживания инфраструктуры, без поликлиники, школы, детского сада и т.д.;
- нельзя рассчитывать на льготы на покупку и оплату таких помещений.
Также при покупке апартаментов необходимо понимать, что зарегистрироваться по месту жительства в них не получится.
Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение?
Законодательством предусмотрена процедура перевода нежилого помещения в статус жилого помещения и наоборот.
Согласно статье 22 Жилищного кодекса перевод возможен только при соблюдении следующих условий:
- помещение принадлежит на праве собственности;
- отсутствуют обременения правами третьих лиц;
- помещение должно соответствовать всем требованиям к жилому помещению.
Жилое помещение должно отвечать, в том числе, следующим требованиям:
- располагаться в жилых домах в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, либо в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд;
- быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в газифицированных районах – газоснабжением;
- все инженерные системы должны быть работоспособны и соответствовать требованиям к ним;
- оборудовано таким образом, чтобы исключить возможность травм при входе в помещение, передвижении по нему;
- при отсутствии централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;
- несущие и ограждающие конструкции должны быть исправными, не иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации, образованию трещин, снижающих несущую способность;
- должен быть лифт при расположении в многоквартирном доме выше пятого этажа;
- не допускается размещение на цокольном и подвальном этаже;
- комнаты и кухни должны иметь естественное освещение;
- не должны превышаться допустимые уровни шума, вибраций.
С полным перечнем требований можно ознакомиться в разделе 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, там есть также требования по звукоизоляции, концентрации вредных веществ, магнитным и электрическим полям и т.п.
ВАЖНО! Если апартаменты не отвечают какому-либо из требований к жилому помещению, можно провести перепланировку и переустройство для их устранения.
Как перевести апартаменты в жилое помещение?
Перевести такую недвижимость в жилую довольно проблематично.
В переводе апартаментов в жилое помещение зачастую отказывают, поскольку апартаменты находятся в нежилых зданиях – апарт-отелях, а потому не могут быть признаны отвечающими требованиям к жилым помещениям без изменения целевого назначения всего здания на «жилое». Однако, отказ в переводе апартаментов в жилое помещение можно обжаловать в судебном порядке.
Возможно, для перевода придется сначала изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены апартаменты.
В целом процедура перевода выглядит следующим образом:
Сбор документов.
Как минимум, потребуется сделать технический паспорт, поэтажный план, также может потребоваться заключение аккредитованной организации о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
Подача заявления о переводе нежилого помещения в жилое в уполномоченный орган местного самоуправления.
Заявление можно отнести нарочно, подать через МФЦ или госуслуги.
Получение решения о переводе или об отказе в переводе.
Принимается в течение 45 дней, а в течение 3 дней после принятия выдается заявителю.
Обращение в суд в случае получения отказа.
Срок для оспаривания – три месяца со дня получения решения об отказе.
Проведение переустройства и (или) перепланировки апартаментов при необходимости и получение акта приемочной комиссии.
Внесение изменений в сведения ЕГРН.
Для решения вопроса о переводе апартаментов в жилое помещение рекомендуется обратиться к профессиональным юристам.