Описание проблемы:
Заключен договор участия в долевом строительстве.
Участником внесена полная оплата по договору, оформлена ипотека на приобретение объекта.
Застройщик признан банкротом, дом не достроен.
Одним из рисков при приобретении квартиры путем заключения договора участия в долевом строительстве является не только затягивание строительства, возможное нарушение строительных норм застройщиком и отказ в вводе дома в эксплуатацию, но и банкротство застройщика, вследствие которого объект могут вообще не построить.
Достаточно актуальным для участника долевого строительства является вопрос, а что же делать в случае банкротства застройщика.
В большей степени данный вопрос касается тех дольщиков, которые заключили договоры до 01 июля 2019 года, то есть до введения расчетов с застройщиком путем использования эскроу счетов.
Изображение от Freepik
Как проверить застройщика на банкротство?
Согласно закону в течение 10 дней со дня утверждения конкурсного управляющего застройщик должен передать ему сведения обо всех участниках долевого строительства, перед которыми он не исполнил свои обязательства.
А конкурсный управляющий, в свою очередь, должен в течение 5 дней уведомить всех участников долевого строительства о банкротстве их застройщика (п.2 ст.204.1 Закона о банкротстве).
Однако, желательно самостоятельно регулярно проверять статус застройщика на сайте bankrot.fedresurs.ru, что позволит незамедлительно узнать о его банкротстве с самого начала инициирования процедуры, еще до введения конкурсного производства.
Права участника долевого строительства при банкротстве застройщика
В случае, если застройщик признан банкротом, участник долевого строительства имеет право:
- получить страховое возмещение в страховой компании, если ответственность застройщика была застрахована;
- признать право собственности на объект недвижимости в судебном порядке, если он уже был передан участнику до признания застройщика банкротом;
- включить требование в реестр требований кредиторов.
После включения требования дольщика в реестр кредиторов возможны следующие варианты развития событий:
- передача квартиры дольщику при условии завершения ее строительства;
- получение возмещения в Фонде развития территорий;
- получение возмещения в общем порядке после завершения конкурсного производства.
В общем порядке возмещение выплачивается в третью очередь после выплат по требованиям граждан за причинение вреда жизни или здоровью, а также выходных пособий и задолженности по заработной плате работникам.
Это наименее перспективный сценарий, так как денежных средств после процедуры банкротства не хватает на расчеты со всеми кредиторами, и велика вероятность, что полученные денежные средства будут гораздо меньше уплаченных по договору участия в долевом строительстве.
Для участников долевого строительства, оплативших цену по договору с использованием эскроу счета, есть следующие варианты действий:
- вернуть денежные средства с эскроу счета;
- включить требование о передаче квартиры в реестр требований кредиторов;
- признать право собственности на квартиру в судебном порядке, если уже был подписан акт приема-передачи квартиры до банкротства застройщика
ВАЖНО! Если участник покупал квартиру уже с использованием эскроу счета, то есть после 01 июля 2019 года, можно просто вернуть деньги с эскроу счета, а в реестр требований кредиторов включить требование о выплате неустойки и убытков.
Однако, участники, внесшие денежные средства на эскроу счета, также вправе претендовать на получение квартиры, и включить свое требование о передаче жилого помещения в реестр. В любой момент они могут отказаться от него и вернуть деньги в банке, в таком случае их требование в части возврата уплаченной по договору суммы будет исключено из реестра.
Как получить денежные средства, внесенные на счет эскроу, при банкротстве застройщика?
Деньги, перечисленные на счет эскроу, передаются застройщику только после завершения им строительства, введения дома в эксплуатацию и передачи готового объекта участнику долевого строительства.
Это максимально защищает права дольщиков, так как деньги до этого момента лежат в банке и, соответственно, в любой момент их можно вернуть.
Вернуть деньги со счета эскроу можно в следующих случаях:
- договор участия в долевом строительстве расторгнут по соглашению застройщика и дольщика;
- участник долевого строительства признал договор недействительным или расторг его в одностороннем порядке;
- односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве в случае признания застройщика банкротом.
ВАЖНО! Таким образом, в случае банкротства застройщика участник долевого строительства может обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от договора участия в долевом строительстве в силу банкротства застройщика, а затем в банк и получить свои деньги назад с эскроу счета.
Включение в реестр требований кредиторов в случае банкротстве застройщика
Включение требования участника долевого строительства, возникшего из договора участия в долевом строительстве, в реестр требований кредиторов осуществляется самостоятельно конкурсным управляющим, о чем участник получает соответствующее уведомление (п.3.1 ст.204.1 Закона о банкротстве).
Данные берутся из единой информационной системы жилищного строительства.
Если по какой-то причине этого сделано не было – можно обратиться самому к конкурсному управляющему с заявлением о включении своего требования в реестр.
Участник долевого строительства может включить свое требование к застройщику:
- как денежное;
- как требование о передаче жилого помещения или иного объекта недвижимости.
При включении требования о передаче жилого помещения или иного объекта также может быть включено денежное требование о взыскании неустойки, процентов, убытков и иных финансовых санкций с застройщика.
Денежное требование вместо требования о передаче объекта включается в реестр, если:
Изображение от macrovector на Freepik
- участник к этому моменту уже расторг договор участия в долевом строительстве и потребовал возврата денег, либо признал договор недействительным, что установлено решением суда;
- участник отказался от договора участия в долевом строительстве в рамках дела о банкротстве – возбуждение банкротства в отношении застройщика само по себе является основанием для такого отказа;
- если участник так и не отказался от договора – требование о передаче жилого помещения или иного объекта автоматически преобразуется в денежное, если Фонд развития территорий принял решение не достраивать объект, а выплатить участникам возмещение.
Если застройщик продал один и тот же объект нескольким лицам, это не является препятствием для включения их требований в реестр при наличии у каждого из них договора участия в долевом строительстве и документов об оплате (п.20 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).
ВАЖНО! Заявить требование о включении в реестр необходимо в течение 45-ти дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего о банкротстве застройщика (п.4 ст.201.4 Закона о банкротстве).
При этом уведомление считается полученным, даже если по факту участник его не получил, по истечении 15 дней с момента опубликования сведений о банкротстве на сайте bankrot.fedresurs.ru.
Поэтому очень важно регулярно отслеживать статус застройщика на сайте bankrot.fedresurs.ru, чтобы потом не пришлось восстанавливать срок.
Срок для подачи заявления о включении требования в реестр кредиторов можно восстановить только при наличии уважительных причин.
К заявлению о включении в реестр требований необходимо приложить:
- документы, подтверждающие обоснованность требований, например, договор долевого участия в строительстве с отметкой о его регистрации в ЕГРН, решение суда о взыскании денег с застройщика;
- документы, подтверждающие факт оплаты (полной или частичной);
- документы, подтверждающие размер причиненных убытков при их наличии – например, это может быть разница между ценой квартиры по договору и средней рыночной стоимостью такой квартиры на момент возбуждения банкротства, расходы на аренду квартиры из-за несдачи объекта в срок и т.д.
Передача квартиры при банкротстве застройщика после сдачи дома
Если застройщик успел завершить строительство дома - по решению суда квартиры могут передать участникам долевого строительства (п.1 ст.201.11 Закона о банкротстве).
Для этого конкурсный управляющий направляет в Фонд развития территорий уведомление о возможности передачи в собственность участников строительства жилых помещений (п.1 ст.201.11 Закона о банкротстве). Фонд подает соответствующее ходатайство в арбитражный суд.
Передача участникам жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий (п.3 ст.201.11 Закона о банкротстве):
- дом введен в эксплуатацию;
- не подписаны передаточные акты;
- стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований;
- у застройщика достаточно имущества для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди;
- многоквартирный дом не является предметом залога;
- всем участникам строительства в доме передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров.
Требования о взыскании с застройщика финансовых санкций (неустоек, убытков, пеней), останутся в реестре и будут включены в третью очередь.
ВАЖНО! Если же объект уже был построен, введен в эксплуатацию и даже подписан акт приема-передачи квартиры (иного помещения) – то вместо включения в реестр требований кредиторов можно подать исковое заявление о признании права собственности на объект в судебном порядке.
Кто достраивает дома после банкротства застройщика?
К сожалению, при банкротстве застройщика строительство дома, как правило, далеко от завершения.
Но, несмотря на банкротство застройщика, участники долевого строительства все равно имеют шанс получить свои квартиры при завершении строительства иными лицами.
Так, достроить объект долевого строительства могут:
- Фонд развития территорий (ранее назывался Фонд защиты дольщиков) при принятии решения о целесообразности финансирования завершения строительства (может быть принято, если строительство дома завершено на 80%);
- региональный Фонд защиты прав дольщиков при его наличии в субъекте РФ;
- иной застройщик, если его найдет конкурсный управляющий;
- самостоятельно дольщики путем создания ими жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива для завершения строительства.
Любое из указанных выше решений выносится на общее собрание участников долевого строительства.
Передача земельного участка и незавершенного объекта кооперативу возможна, только если объект принадлежит застройщику на праве собственности, а земельный участок – на любом имущественном праве, а также если расчеты участниками осуществлялись не через счета эскроу.
Передача жилого помещения осуществляется тем участникам, которые заявили требование о передаче жилого помещения.
Получение квартиры в качестве отступного при банкротстве застройщика
Требование участника долевого строительства может быть включено в реестр требований кредиторов как денежное при его отказе от договора ДДУ или расторжении договора ДДУ в судебном порядке.
По общему правилу, отказ участника от договора либо его расторжение приводит к невозможности претендовать на требование о передаче жилого помещения, поскольку обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю прекращается. Вместо этого у застройщика появляется обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства.
Однако, если квартиру, от которой участник отказался, все-таки достроят, возможна ее передача дольщику в качестве отступного (п.7 ст.201.11 Закона о банкротстве).
Денежное требование при этом будет погашено в размере стоимости переданного жилого помещения.
ВАЖНО! Таким образом, жилое помещение может быть передано как участнику, имеющему требование о передаче жилого помещения, так и участнику, имеющему денежное требование к застройщику.
Выплаты дольщикам при банкротстве застройщика Фондом развития территорий
Одним из способов удовлетворения требования участника долевого строительства, включенного в реестр, является получение возмещения от Фонда развития территорий в случае принятия Фондом решения о целесообразности финансирования выплаты возмещения дольщикам.
С 01 июля 2019 года расчеты с застройщиками начались через эскроу счета.
А с 20 октября 2017 по 1 июля 2019 года застройщики были обязаны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от цены каждого договора долевого участия.
ВАЖНО! Если взносы в компенсационный фонд застройщиком не платились, то денежные средства будут выплачены участникам долевого строительства в порядке очереди.
Денежные требования участников включаются в третью очередь и, к сожалению, велика вероятность, что денежных средств на них у застройщика может просто не хватить.
Если взносы перечислялись, Фонд развития территорий является обязательным участником дела о банкротстве. Он подсчитывает, сколько денег нужно для завершения строительства, а сколько на выплату возмещения дольщикам, и если первая сумма больше второй, то Фонд принимает решение о целесообразности финансирования выплаты возмещения.
ВАЖНО! Возмещение определяется исходя из рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке недвижимости на момент выплаты, но выплачивается без неустоек, морального вреда и иных убытков.
При этом сумма возмещения не может быть меньше уплаченной по договору суммы, если, например, рыночная стоимость уменьшилась за это время, а максимальная площадь, исходя из которой выплачивается возмещение — 120 кв.м по всем помещениям в одном доме.
Право на возмещение утрачивается в случае получения участником страховой выплаты от страховой компании.
Фонд может сразу принять решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения – в таком случае возмещение можно получить до завершения конкурсного производства.
Также Фонд может сначала принять решение о финансировании завершения строительства, потом изменить свое решение на выплату возмещения – в таком случае обратиться за выплатой можно в течение 3х лет со дня публикации такого решения на сайте Фонда.
Изображение от vectorjuice на Freepik
ВАЖНО! Возмещение не выплачивается участникам, денежные средства которых хранятся на счетах эскроу, так как их деньги так и не поступили в распоряжение застройщика, и подлежат возврату участнику долевого строительства.
Что делать в случае банкротства застройщика при долевом строительстве?
Собрать документы, подтверждающие обоснованность своих требований (решение суда о расторжении договора, договор участия в долевом строительстве, доказательства об оплате и т.д.).
Если расчеты осуществлялись через счет эскроу – подать в Росреестр заявление об отказе от договора участия в долевом строительстве в силу банкротства застройщика и в обратиться в банк с заявлением о возврате денег.
Если ответственность застройщика застрахована – обратиться в страховую компанию для получения страховой выплаты.
При отсутствии страховки – подать заявление о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого помещения (иного объекта) или денежного требования, если договор уже был расторгнут или признан недействительным.
Участник может отказаться от договора участия в долевом строительстве и включить требование о возврате денежных средств, уплаченных по договору, вместо требования о передаче объекта.
Участник, который платил по договору через эскроу счет – может включить денежное требование о выплате неустоек и убытков.
Если объект уже был построен и передан по передаточному акту – можно обратиться в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на объект.
Принять участие в общих собраниях участников строительства по вопросам, выносимым на обсуждение конкурсным управляющим:
- о передаче жилых помещений участникам в случае завершения строительства застройщиком или принятия Фондом развития территорий решения о финансирования завершения строительства;
- о передаче незавершенного объекта иному застройщику;
- о создании кооператива и передаче ему незавершенного объекта для завершения строительства.
В случае принятия Фондом развития территорий решения о финансировании выплаты возмещений участникам долевого строительства подать заявление о получении возмещения в уполномоченный банк АО «ДОМ.РФ».
Если недостроенный объект передан другому застройщику – можно вместо получения возмещения дождаться окончания строительства квартиры.
Если же застройщиком не уплачивались средства в компенсационный фонд и получение возмещения от Фонда невозможно – получить денежные средства в порядке очередности.
В случае отказа Фонда в выплате возмещения – обжаловать отказ в судебном порядке.