Содержание статута жилищного кооператива
Статья 52 Гражданского кодекса определяет, что такое юрлицо, как жилищный или жилищно-строительный кооператив, реализовывает свою деятельность на основании статута, который должен быть ратифицирован решением собрания учредителей. Согласно статье 113 ЖК России типовой устав жилищно-строительного кооператива должен содержать:
- название кооператива, которое обязательно должно включать слово «кооператив» и указывать на ключевую цель его создания;
- место расположения юрлица, которое соответствует месту его госрегистрации;
- в каком порядке происходит управление деятельностью структуры;
- цели, задачи и предмет деятельности;
- размер паевых взносов, которые должны вноситься членами, система внесения этих взносов и ответственность в случае несоблюдения обязательств по их внесению;
- структура и уровень компетенции управленческих органов, и порядок, согласно которому ими выносятся решения, включая проблемы, по которым решения выносятся квалифицированным большинством или единогласно;
- порядок, по которому осуществляется компенсация убытков, которые были понесены членами организации.
В статут могут быть включены прочие положения, которые не противоречат законодательству, если они связаны со спецификой деятельности конкретного юрлица.
Требования к статуту жилищного кооператива
Жилищный кооператив, статут которого не отвечает актуальному российскому законодательству, не имеет права реализовывать деятельность в полном масштабе. Важно четко определить, какие требования к статуту жилищного кооператива выдвигаются в работающих законодательных актах:
1. Статья 52 Гражданского кодекса определяет, что устав юрлица, к каковым относится и жилищный кооператив, должен включать:
- информацию про его название;
- место его расположения;
- предмет деятельности и ключевые цели.
2. В статье 116 Гражданского кодекса определено, что в уставе должна содержаться информация о:
- порядке включения в члены организации;
- сумме взносов, как вступительных, так и паевых, их структуре и режиме внесения;
- порядке сбора конференции (общего собрания) членов жилищного кооператива;
- уровне ответственности, которая следует в результате невыполнения обязательств по оплате взносов;
- порядке выхода из такой организации и выплаты паевого взноса, который был внесен на момент выхода, а также компенсаций другого характера;
- порядке возмещения убытков, которые были понесены членами подобной структуры;
- порядке, в рамках которого происходит реорганизация или полная ликвидация структуры.
3. Пункт 2 статьи 115 ЖК России устанавливает необходимость указания в статуте порядка проведения общего собрания.
4. Статья 118 ЖК определяет, что в уставе должно быть отображено:
- процедура выбора членов правления, численность такого органа и период его функционирования;
- порядок осуществления правлением своей деятельности.
5. Статьей 119 ЖК закреплена необходимость указания периода наличия полномочий у главы правления.
6. Статья 120 ЖК обязует указывать количественный состав ревизионной комиссии, а кроме того порядок осуществления деятельности данным органом или же ревизором.
7. В статье 128 ЖК указано, что в уставе определяется система предоставления за отдельную плату жилья (сдача в аренду), которое освободилось в результате выхода или исключения из кооператива их бывших владельцев до момента зачисления в организацию новых членов.
8. Статья 130 ЖК указывает на необходимость прописывать в уставе порядок, в рамках которого будут проходить рассмотрение обращения членов организации о выходе по собственному желанию.
При подготовке статута жилищного кооператива важно понимать специфику каждого раздела. Так при описании предмета и целей функционирования нужно сконцентрировать внимание на том факте, что жилищный кооператив наделен специальной, а не обшей правоспособностью, что типично для всех некоммерческих институций. Поэтому эта структура может реализовывать такую деятельность, на которую есть ссылка в учредительной документации и которая отвечает предмету и целям, которые в этой документации прописаны.
Членство и взносы
Что касается членства, то членами кооператива могут быть физлица, которым уже исполнилось 16 лет, а также юрлица. Численность членов не может быть меньше пяти, но в тоже время их число не должно быть выше численности жилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, который строится или покупается кооперативом. Заявление о членстве рассматривается правлением в течение 30 дней и должно быть утверждено протокольным решением общего собрания. Особа является членом жилищного кооператива с даты внесения ею вступительного взноса, но только после того, как общим собранием было утверждено соответствующее решение о членстве данного человека.
Взносы выплачиваются членами кооператива согласно установленным статутом правилам, это может происходить за счет внесения единовременного платежа или в рассрочку.
До момента внесения всей суммы паевого взноса жилище, за которое вносится плата, остается в собственности кооператива. Важно знать, что многоквартирный дом является собственностью кооператива до того времени, когда хотя бы один его член не внесет паевой взнос целиком. После этого кооператив превращается в структуру, которая управляет многоквартирным домом.
В статуте в обязательном порядке должно быть прописано, какую ответственность несут члены при нарушении своих обязательств по оплате взносов, включая несоблюдение сроков внесения средств.
Органы управления
Общее собрание признается высшим управленческим органом кооператива и его заседания должны проводиться не реже одного раза каждые 12 месяцев. По факту же общее собрание жилищных кооперативов созывается чаще. Этому способствует, например, необходимость официально одобрять всех новых членов, а также проводить исключение из числа членов. Учитывая это, в уставе часто предусматривают такую возможность, как заочное осуществление процесса голосования.
Устав кооператива определяет, в каком порядке следует созывать общее собрание, термины и методы информирования его членов о проведении очередного собрания, процедуру подсчета голосов и оповещение членов о вынесенных решениях. Для признания общего собрания (конференции) правомочным в нем должно принимать участие более 50% членов. Статья 117 ЖК устанавливает, что одобренным является такое решение общего собрания, за которое отдало свои голоса более ½ членов, присутствовавших на нем, если же речь идет о голосовании по темам, которые предусмотрены статутом кооператива – «за» должно проголосовать больше ¾ присутствовавших членов. Жилищный кодекс определяет список вопросов, которые относятся к компетенции собрания, среди них:
- проведение выборов правления;
- проведение выборов состава ревизионной комиссии;
- зачисление в члены жилищного кооператива;
- исключение из его членов;
- вынесение резолюции о проведении реорганизации структуры;
- проведение раздела помещений между членами.
Членами правления жилищного кооператива могут быть исключительно его действительные члены, их численность и период, на который они избираются, определяется уставом. Статут также устанавливает порядок функционирования этого органа и процедуру вынесения решений. Правление кооператива ответственно за руководство поточной деятельностью структуры. Главой правления может быть один из членов данного органа, он несет ответственность за реализацию решений, принятых членами правления. Он имеет право осуществлять деятельность от лица структуры без доверенности, представляя ее интересы и заключая сделки, а также выполнять иные полномочия, которые не принадлежат к компетенции правления или общего собрания структуры.
Ревизионную комиссию выбирают в ходе проведения общего собрания на период, который не может превышать 3 года. Особы, которые включены в состав ревизионной комиссии, не имеют права наряду с этим быть членами правления или занимать прочие должности в управленческих органах кооператива.
Выплата взноса при выходе из кооператива
Членство в кооперативе заканчивается при:
- принятии самостоятельного решения о выходе из кооператива;
- использовании процедуры исключения;
- ликвидации юрлица - члена структуры;
- ликвидации самой структуры;
- смерти особы, являющейся членом.
Исключение члена допускается, если им допущено грубое невыполнение своих обязательств без уважительной причины. Данное постановление выносится общим собранием. В данном случае человеку выплачивают внесенную им сумму пая в термины и с соблюдением условий, которые прописаны в статуте кооператива.
Период, в течение которого должна быть произведена выплата внесенной суммы, не может превышать 60 дней с момента вынесения решения про исключение члена жилищного кооператива.
В подобном случае исключенный член вместе с представителями его семейства теряет право использовать жилое помещение и должен освободить его в течение 60 дней с момента принятия решения про исключение. Чтобы не были нарушены права членов семейства члена кооператива, который был исключен, в уставе структуры должны быть предусмотрены у них преимущественные права на вступление в члены организации, если они располагают финансами, которые требуются для выполнения обязательств по уплате паевого взноса.
Покрытие убытков, реорганизация и ликвидация
Члены жилищного кооператива на протяжении 3-х месяцев после того, как утвержден ежегодный баланс, должны покрыть имеющиеся убытки посредством внесения дополнительных средств. Статья 116 Гражданского кодекса определяет, что в случае невыполнения этого обязательства, возможна ликвидация структуры в судебном порядке.
В тех случаях, когда всеми членами кооператива паевые взносы за жилье, предоставленное кооперативом, внесены целиком, эти жилые помещения делаются собственностью членов организации. В результате главная цель, для которой создавался кооператив – обеспечение нужд его членов в жилье – достигается. После этого кооператив может оставаться управляющей структурой, если подобное решение было принято на общем собрании владельцев. Второй вариант, который предусмотрен статьей 122 ЖК – реорганизация структуры в товарищество собственников жилья. Жилищный кооператив считается реорганизованным с даты проведения госрегистрации созданного ТСЖ.
