Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 938-82-06
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ.


Общее собрание владельцев жилых помещений дома многоквартирного типа считается самым успешным и действенным механизмом решения проблем коллективного значения. Подобные сходы жильцов законодательно регламентируются ЖК РФ, а именно, статьей 44. В частности, нормативный акт отражает основные компетенции данного управляющего механизма и выводит ключевые правила проведения собрания хозяев жилых помещений в многоподъездных домах.

Организация и повестка дня общего собрания в многоквартирном доме

Процедура проведения общедомового собрания жильцов детерминирована п.1 ст. 45 ЖК РФ. Указанная норма имеет императивный характер, который обязывает собственников проводить заседания жильцов один раз в год. При этом законодательная база не предусматривает механизм, согласно которому участники обязуются ежегодно организовывать подобные собрания.

На сегодняшний день предусмотрено две основополагающих формы проведения общего собрания: очное и заочное. Несмотря на вид проведения заседания, успех осуществления коллективного схода зависит от умения инициативной группы не только организовать само собрание, но и предусматривать возможные исходы голосования.

Организация собрания жильцов многоквартирного дома подразумевает несколько основных стадий:

  • Подготовительная стадия. В этот момент инициатор заседания должен определить оптимальное место, время и дату собрания. Эти параметры выбираются с учетом возможностей инициаторов и соблюдения интересов большинства жильцов многоквартирного дома. Как показывает практика, коллективные собрания проходят в вечернее время в подъезде или же во дворе дома.
  • Далее инициаторы собрания обеспечивают материально-техническую базу, которая необходима для проведения голосования и фиксации решения собственников. Тщательно разрабатывается смета расходов, которые ложатся на плечи всех владельцев.
  • Если необходимо продвинуть, т.е. лоббировать, определенную инициативу во время общего собрания, тогда организаторы должны сформировать конкретную группу союзников, разработать агитационные листовки, на которых будет опубликована повестка дня, а также подготовить выступления для некоторых жильцов.

Таким образом, организация общего собрания дома многоквартирного типа требует много свободного времени и усилий.

Квалифицированное большинство голосов общего собрания собственников

Чтобы решения, выдвинутые на сходе владельцев помещений, были правомерны, существуют определенные механизмы подсчета голосов. Одним из основных способов принятия решения выступает квалифицированное большинство голосов. В этом случае принятие решения будет считаться правомерным, если в голосовании примут участие 2/3 или же 3/4 части всех домовладельцев.

На сегодняшний день законодательством предусмотрены определенные вопросы, решения по которым могут быть приняты только 2/3 или 3/4 голосов (ст. 44 ЖК РФ). К таковым относятся:

  • Работы по реконструкции дома многоквартирного типа.
  • Определение пределов и границ использования земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом.
  • Эксплуатация владельцами или же не имеющими отношения к недвижимости лицами общего имущества многоквартирной постройки. В частности, рассматривается вопрос о монтаже рекламных конструкций, если для монтажа требуется эксплуатация общедомового имущества.
  • Согласование участниками схода лиц, которые могут выступать от имени собственников, в том числе заключать договора, направленные на использование иными субъектами правоотношений общего имущества.

Более распространенным механизмом принятия решений на сходе владельцев недвижимости в многоквартирном доме признается простое большинство или кворум. В этом случае для принятия решения по проблемам, которые включает повестка дня, достаточно набрать 50% + 1 голос. Подобное правило голосования предусматривается ст.45 ЖК РФ.

Однако следует помнить о том, что использовать данный способ для принятия решений, которые не включены в повестку дня, запрещается законом, а именно, ст. 46 ЖК РФ. Эта норма носит императивный характер, поэтому обязательна для исполнения.

Протокол общего собрания

Протокол решения общего собрания собственников считается юридической формой закрепления итогов голосования по проблемам, включенным в повестку дня. 46 ст. ЖК РФ гласит о том, что протокол должен храниться после завершения собрания в месте, которое было определено на общем заседании владельцев помещений жилого предназначения.

Обязанность по ведению протокола может быть возложена на одного из субъектов правоотношений, кандидатура которого также принимается решением простого большинства. Так как протокол представляет собой документ, имеющий юридическую силу, то его оформление играет первостепенную роль в признании его законности.

Избежать ошибок при оформлении протокола позволит образец подобного документа, который могут предоставить все практикующие юристы. Образец протокола общего собрания содержит в себе шаблонную информацию, которая обязательна к заполнению:

  • дата и адрес проведения общего собрания;
  • время и место, где разворачивался процесс подсчета голосов;
  • количество граждан, пребывающих на сходе (соблюден ли кворум);
  • повестка дня;
  • результаты волеизъявления по каждому из поднятых инициативной группой вопросов;
  • ФИО и подписи председателя собрания, секретаря и участников счетной комиссии.

Правила о юридической силе решения общего собрания собственников

Документ общедомового заседания собственников помещений, который закрепляет распоряжения, принятые на сходе, приобретет юридическую силу лишь в том случае, если будут соблюдены определенные правила, предусмотренные нормами ЖК: 

  • решение было оформлено посредством протокола, который составлялся по результатам очередного или внеочередного собрания;
  • решение по актуальным вопросам было принято в строгом соответствии с повесткой дня;
  • во время принятия решения соблюдался принцип кворума или квалифицированного большинства голосов;
  • решение, которое было принято большинством собственников, официально доведено до всех владельцев квартир в доме многоквартирного типа (Это может быть открытое оглашение результатов, а также рассылка официальных документов, в качестве которых выступает заверенная копия протокола);
  • принятие решения осуществлялось по вопросам, которые причисляются к компетенции коллективного собрания.

Перечисленные критерии могут стать основанием для обращения граждан в суд, которые сочтут принятие решения неправомерным.

Правила обжалования решения общего собрания

После того как постановление совместного собрания будет принято, собственник жилья может обжаловать его в судебной инстанции. Однако при этом должны быть соблюдены определенные условия:

  • во время общего собрания были зафиксированы нарушения действующего законодательства.
  • Обжаловать решение может только собственник, который либо отсутствовал на заседании, либо отдал свой голос против. Однако в этом случае должны быть нарушены интересы и права этого гражданина.
  • Обжалование принятого решения может быть осуществлено в срок, не превышающий 6 месяцев после проведения заседания.

Чтобы начать процесс обжалования, собственник должен обратиться с письменным заявлением в судебную инстанцию. При этом необходимо представить исчерпывающие доказательства нарушений осуществления голосования или ущемления законных прав и интересов.

Невозможность проведения общего собрания

Воплощение на практике коллективного собрания становится невозможным в том случае, если инициаторам заседания не удалось собрать кворум жильцов (в случае с простым большинством) или достигнуть кворума (при необходимости наличия квалифицированного большинства). Иными словами, даже при осуществлении схода он будет незаконным, поэтому принятые решения не будут иметь юридическую силу. При этом неважно, будет ли это очное или же заочное голосование.

В случае если невозможно осуществить совещание жильцов, то протокол общего собрания заполняется в предусмотренном законодательством порядке. В документе фиксируется причина, по которой собрание не состоялось в запланированное время. Протокол общего собрания оформляется по установленному образцу и подписывается уполномоченными на то лицами.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Управление многоквартирным домом

Если собственник жилья в многоквартирном доме против например установки ворот, то обязан ли он платить в будущем по квитанции за установку и содержание таковых?

Евгений25.10.2020 13:10

Добрый день!

Согласно ст. 46 ЖК РФ, Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/219c3257c1aa4b0fb9896079a0f295343e523d37/

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна
Максимова Людмила Сергеевна25.10.2020 15:01

жилищный кодекс

Добрый день. В июне 2019 г. купила квартиру в старом фонде. Проход в квартиру осуществляется из подъезда (1 этаж), через техническое помещение, где проходят трубы, в том числе и газовые. На входе в это помещение стоят двери с замком и на данном этапе доступ в это помещение возможен только жильцам этой квартиры. Управляющий домом просит меня убрать эту дверь, т.к. жильцы пишут жалобы о самозахвате помещения общего пользования. Вопрос: 1.обоснованны ли требования управляющей компании?; 2.безопасно ли превращать техническое помещение с коммуникациями в общую курилку, склад ненужных вещей и пристанище для бомжей?

Маргарита14.08.2019 09:56

Добрый день! Вы в праве отказать в доступе где проходят трубы, в том числе и газовые, тем более превращать техническое помещение с коммуникациями в общую курилку, склад ненужных вещей и пристанище для бомжей - это нарушение действующего законодательства. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/74754240d170cc049cd7b313852fd5985eb0aafc/ 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна19.08.2019 12:24

Несоблюдение решения по ОСС

Добрый день, в нашем ЖК месяц назад было проведено голосование ОСС, правила соблюдены, решение признано состоявшимся и якобы вступило в силу. (16.02.2019) Одним из пунктов утверждённых был запрет стоянки машин и парковки на придомовой территории. Решение ничего не изменило, как стоял двор в машинах так и стоит. Управляющая компания отказывается что либо делать, утверждая, что это нереализуемо, соблюдать порядок некому , да и вообще решение Осс силы юридической не имеет. Уточните пожалуйста, что делать в данной ситуации?

Ольга15.03.2019 19:02

Добрый день! "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. https://advokat-malov.ru/tszh/resheniya-obschedomovogo-sobraniya.html  "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ЗАСТАВЬТЕ КОММУНАЛЬЩИКОВ РАБОТАТЬ! https://roszkh.ru  ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/ 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна22.03.2019 07:10
Согласна с коллегой.
23.03.2019 10:00

Несоблюдение решения по ОСС

Добрый день, в нашем ЖК месяц назад было проведено голосование ОСС, правила соблюдены, решение признано состоявшимся и якобы вступило в силу. (16.02.2019) Одним из пунктов утверждённых был запрет стоянки машин и парковки на придомовой территории. Решение ничего не изменило, как стоял двор в машинах так и стоит. Управляющая компания отказывается что либо делать, утверждая, что это нереализуемо, соблюдать порядок некому , да и вообще решение Осс силы юридической не имеет. Уточните пожалуйста, что делать в данной ситуации?

Ольга15.03.2019 16:18

Добрый день! "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. https://advokat-malov.ru/tszh/resheniya-obschedomovogo-sobraniya.html  "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ЗАСТАВЬТЕ КОММУНАЛЬЩИКОВ РАБОТАТЬ! https://roszkh.ru ГЕНПРОКУРАТУРА https://ipriem.genproc.gov.ru/contacts/ipriem/ 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна22.03.2019 06:00
Согласна с коллегой.
23.03.2019 10:00

Правила о юридической силе решения общего собрания собственников

Добрый день! Какую же все таки юридическую силу имеет принятое решение общего собрания. Жильцами многоквартирного дома было принято решение о тихом часе 13-15 часов. Но некоторые люди считают, что данное решение не имеет юридической силы, т.к. в саратовской области в законе о тишине запрещено шуметь с 21-9 и больше никаких правил по ограничении времени не указано. Они правы?

Ольга04.03.2019 12:41

Добрый день! Если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме то, данное решение имеет юридическую силу и должно исполняться всеми жителями дома. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы https://advokat-malov.ru/tszh/obshhee-sobranie-sobstvennikov-v-forme-zaochnogo-golosovaniya-s-ispolzovaniem-sistemy.html 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна14.03.2019 09:19
Согласна с коллегой.
15.03.2019 09:00

Правила о юридической силе решения общего собрания собственников

Добрый день! Какую же все таки юридическую силу имеет принятое решение общего собрания. Жильцами многоквартирного дома было принято решение о тихом часе 13-15 часов. Но некоторые люди считают, что данное решение не имеет юридической силы, т.к. в саратовской области в законе о тишине запрещено шуметь с 21-9 и больше никаких правил по ограничении времени не указано. Они правы?

Ольга04.03.2019 12:41

Добрый день! Если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме то, данное решение имеет юридическую силу и должно исполняться всеми жителями дома. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы https://advokat-malov.ru/tszh/obshhee-sobranie-sobstvennikov-v-forme-zaochnogo-golosovaniya-s-ispolzovaniem-sistemy.html 

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна14.03.2019 09:51
Согласна с коллегой.
15.03.2019 10:00