Договор, в том числе и на выдел жилья для социального найма, приобретает юридическую силу лишь в том случае, если стороны смогли достигнуть согласия по условиям этого контракта. Об этом гласит ст. 432 ГК РФ. В частности, наймодатель и наниматель должны установить, что является предметом договора, выделив его индивидуальные параметры и характеристики.
Определение предмета договора социального найма
Если обратиться к ГК РФ, то невозможно найти четкого определения, что собой представляет предмет договора социального найма жилого помещения. Но если проанализировать ЖК РФ, то можно дать определение этой юридической дефиниции.
Итак, предметом договора соцнайма, согласно ст. 62 ЖК РФ, является жилое помещение. При этом законодатель дополнительно раскрывает критерии, которые заключены в понятие жилое помещение – это дом, квартира, часть квартиры или дома, которые имеют единственное предназначение – проживание людей.
Кроме того, в пункте 2 указанной статьи, прописано, что самостоятельным предметом контракта о социальном найме жилья не могут выступать:
- неизолированные жилые помещения;
- объекты, имеющие вспомогательное значение;
- общее имущество, расположенное в многоквартирном доме.
Критерии жилых помещений: правила и нормы
Законодательные правила устанавливают, что при выделе жилплощади нуждающейся категории граждан при заключении договора о соцнайме, должны быть соблюдены определенные критерии, которые предъявляются к жилым объектам (ст. 89 ЖК РФ).
Во-первых, любая жилая площадь должна быть благоустроена. Однако в данном случае во внимание берутся нормативы благоустроенности жилищного фонда на конкретной территории, где и предполагается осуществить выдел жилплощади нанимателю. Критерии благоустроенности предусматривают:
- наличие на территории объекта всех коммуникационных сетей, в частности, водопровода, системы отопления и электричества.
- существование санитарного узла, а именно, туалетной и ванной комнаты.
- наличие мусоропровода и лифтовой системы в многоэтажных постройках.
- существование дополнительных помещений, причисляемых к категории общего имущества.
Благоустроенность недвижимого имущества будет разниться от региона к региону, так как экономические показатели субъектов РФ значительно отличаются. Так в малых городах инфраструктура намного хуже, чем в крупных мегаполисах.
Во-вторых, жилая площадь должна походить под санитарные и технические нормативы. В данном случае речь идет о создании таковых условий, которые гарантируют гражданам беспроблемную и комфортную жизнь. В частности, должны быть соблюдены следующие условия:
- обеспечение комфортного сна и отдыха;
- возможность беспрепятственного питания;
- способность поддержания в границах жилплощади комфортных температурных показателей;
- проветриваемость, иными словами, система вентиляции воздуха;
- звуконепроницаемость стен и шумоизоляция;
- противопожарная безопасность;
- светопроницаемость.
Правила санитарно-эпидемиологического комфорта были установлены Главным санитарным врачом России в 2000 году. В том случае если нормативы безопасности не соблюдены, то подобная постройка в большинстве случаев признается непригодной для жилья.
В-третьих, жилое помещение по договору соцнайма должно быть выделено нуждающемуся субъекту в полном соответствии с нормой потребления и учетной нормой. Данные нормативы устанавливаются ОМСУ и зависят напрямую от обеспеченности жилищного фонда готового для заселения граждан постройками.
В-четвертых, критерии жилого помещения не позволяют осуществлять заселение разнополых граждан, которые не состоят в официальном браке, в одну комнату без получения на то от них письменного согласия. Данные правила устанавливаются ст. 58 ЖК РФ.
И, наконец, в-пятых, жилплощадь выделяется госорганами власти федерального или местного уровня только с соблюдением правил учета состояния здоровья нанимателей. Иными словами, в данном случае во внимание берется Постановление Правительства, в котором закреплен перечень тяжелых заболеваний хронической формы, которые обуславливают невозможность проживания на одной территории с больными гражданами.
Виды жилых помещений социального найма
На сегодняшний день законодательные правила устанавливают определенный перечень недвижимого имущества, которое может быть передано во владение малоимущим гражданам на основе договора о социальном найме.
Весь жилищный фонд разделяется на федеральную и муниципальную собственность. Соответственно, если наниматель претендует на жилье на федеральном уровне, то и принимать решение о выделе могут только уполномоченные представители высшего уровня власти.
Если наниматель подает заявление о выделе имущества в рамках определенного муниципального образования, то и договор заключается с муниципалитетом.
Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилье, которое числится в категории частного жилищного фонда, предоставляться в социальный найм не может.
Кроме того, в юридической практике часто возникают дела, когда жилые помещения из государственного или муниципального фонда передаются гражданам в коммерческий найм. В данном случае речь идет о дополнительном извлечении прибыли за предоставленные помещения. Законодательные правила, закрепленные в многочисленных НПА, предполагают подобные ситуации, так как это не противоречит закону, в том числе и ст. 19 ЖК РФ. Однако с учетом остроты жилищной проблемы, которая назревала в РФ на протяжении многих лет, такая допустимость невозможна.
Помимо представленной выше классификации жилых помещений, предусмотрена и другая разновидность недвижимого имущества, которое выделяется физлицам по договору соцнайма.
Во-первых, это комнаты в квартирах коммунального типа. Законодательные правила устанавливают возможность обеспечения нуждающихся граждан жилплощадью в коммуналках. Подобное распределение возможно лишь в том случае, если на территории коммунальной квартиры имеются в наличии свободные, то есть незанятые никем комнаты. Однако в данном случае должны быть соблюдены все нормативы и критерии, предъявляемые к жилым помещениям. Кроме того, если подобные помещения уже используются по контракту соцнайма, то наймодатель имеет право произвести выселение граждан, но основываясь на правила и законодательный порядок.
Правила распределения жилья по договорам соцнайма предусматривают очередность физлиц, вставших на учет. Этот принцип соблюдается и при выделе комнат в коммуналках.
Первоначально органы учитывают нужду каждого гражданина, беря во внимания нормативные правила, в частности, размер занимаемого субъектами жилого помещения, количество представителей семьи, а также иные критерии, предусмотренные НПА.
Если среди нанимателей в коммунальных квартирах не находится желающих для заселения в свободную комнату, то закон предусматривает возможность реализации жилплощади посредством купли-продажи. Полученные от коммерческой сделки денежные средства поступают в бюджет муниципалитета, на балансе которого числилось данное недвижимое имущество.
Во-вторых, это квартиры в домах многоквартирного типа. Жилплощадь на территории подобных домов является самым распространенным вариантом выдела жилья для нуждающихся граждан и малоимущих семей. При этом участники договора (наниматели) наделяются всей полнотой прав и обязанностей по использованию как жилой квартиры, так и общего имущества. Кроме того, данный принцип распространяется не только на субъект, который выступает стороной контракта о соцнайме, но и на всю его семью. На всех участников подобных правоотношений накладывается солидарная ответственность по содержанию в целостности и сохранности недвижимого имущества, попадающего под категорию социального найма.
В том случае если наниматели не соблюдают обязанности, закрепленные договором, то наймодатель имеет право выселить жильцов из квартиры, расторгнув при этом контракт до истечения срока его действия.
Независимо от того, к какому виду относится жилое помещение, предоставляемое в социальный найм, оно может быть приватизировано гражданами в частную собственность. Для этого должны быть соблюдены конкретные условия, закрепленные в НПА. В частности:
- участвовать в приватизации могут все граждане, которые прописаны в данном жилье или владеют им на праве постоянного проживания;
- в некоторых случаях предусматривается определенный срок социального найма, по истечении которого появляется возможность приватизировать квартиру.
Социальный найм – один из самых успешных, хоть и сложных механизмов обеспечения нуждающихся категорий граждан жильем. Несмотря на всю остроту проблемы, договора о соцнайме пользуются колоссальным спросом у граждан РФ, так как даруют возможность улучшить жилищные условия своего проживания.
