Договор о найме помещений из фонда социального использования подразумевает две стороны правоотношений – нанимателя и наймодателя. И если требования к лицам, которые могут выступать в качестве заявителя, более-менее ясны, то вопрос о том, кто может считаться наймодателем по договору найма о предоставлении помещений из фонда социального использования, должен быть раскрыт более подробно.
Кто имеет право стать наймодателем жилья социального использования
Перед тем как перейти к рассмотрению поднятой темы, следует отметить, что не стоит путать между собой понятия «договор соцнайма» и «договор о выделении жилого помещения из фонда социального использования». Это связано с тем, что подобные соглашения имеют ряд ключевых особенностей.
В частности, согласно нормам права жилищного законодательства, по договору выдела жилых помещений из фонда социального использования контракт может быть заключен на срок в пределах от 1 года до 10 лет, тогда как по привычному договору социального найма временной период не устанавливается.
Является отличительной чертой и вопрос о том, кто признается наймодателем жилых помещений из жилищного фонда социального использования. Данную тему регулирует собой норма жилищного права, а именно, ст. 91.2 ЖК РФ. В частности, в данной статье указано, что в качестве наймодателя по договору могут выступать четыре конкретных субъекта правоотношений:
- Орган госвласти, который уполномочивается выступать от имени российского государства или же региона РФ в роли владельца жилых помещений, числящихся в рамках жилищного фонда социального использования, а также принимать решение о заключении договора с нанимателями.
- Властная структура, которая принимает решения от имени муниципалитета в качестве владельца жилых помещений, выделяющихся для нуждающихся слоев населения из жилищного фонда социального использования по договору найма.
- Организация, которая получает право выступать в роли владельца жилых помещений, выделяемых из жилищного актива по договорам найма, со стороны государства или муниципалитета.
- Организация, которая на основании жилищного права, является владельцем жилых помещений социального использования, включенных в список фонда с учетом требований, закрепленных Постановлением Правительства РФ.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что наймодателем по договору найма жилых квартир из жилищного актива специализированного использования может выступать только ограниченный список субъектов, что закреплено нормой жилищного права, а именно, ст. 91.2 ЖК РФ.
Организация, уполномоченная собственником жилого помещения выступать наймодателем
Как было отмечено выше, одним из субъектов, который имеет законные права выступать в качестве представителя государства или муниципалитета по договору найма жилых помещений из жилищного фонда, признается организация. Об этом прописано в ст. 91.2 под пунктом 2 ЖК РФ. В частности, данная норма права закрепляет за организацией, как собственником жилых квартир специального предназначения, определенный перечень правомочий и обязанностей. Кроме того, в данном случае в силу вступает и ГК РФ, а именно, ст. 676. В рамках данной нормы права указано, что:
- Наймодатель по договору найма жилых помещений обязуется предоставить нанимателю квартиру, которая будет освобождена от 3-х лиц и каких-либо обременений со стороны государства.
- Наймодатель обязуется осуществлять своевременный уход за недвижимым имуществом, а также воплощать на практике эксплуатацию жилого дома многоквартирного типа в соответствии с целевым предназначением. В частности, собственник жилого объекта должен обеспечивать проведение своевременных ремонтных работ, а также надлежащее предоставление нанимателю всего спектра коммунальных услуг.
- Организация, которая наделена правом выступать в качестве наймодателя жилого дома от имени государства или МО, не может передавать свои полномочия третьим лицам. При нарушении этого условия может наступить ответственность, которая повлечет за собой расторжение государственного контракта.
В том случае если наймодатель жилого дома не соблюдает свои обязанности, то может наступить ответственность. В частности, ответственность может последовать в том случае, если собственник не предпринимает никаких действий, чтобы поддержать имущество в надлежащем и пригодном для проживания состоянии. В этой ситуации на основании нормы права жилищного и гражданского законодательства, наниматель может потребовать снизить плату как за сам найм жилого помещения, так и за предоставляемые услуги. Кроме того, ответственность владельца жилого объекта может проявиться и в виде необходимости возместить все убытки, которые понес наниматель из-за недолжного исполнения обязательств со стороны наймодателя.
Выделяются в НПА и характеристики организации, которые не позволяют выступать в качестве собственника, уполномоченного этим правом со стороны государственного или муниципального органа, или обуславливают расторжение договора:
- Расторжение контракта последует в том случае, если будет выявлено, что организация занимается помимо основной сферы деятельности (предоставление специализированного жилья) иной деятельностью.
- Обуславливается расторжение договора между организацией и госорганом в том случае, если у юридического лица будут обнаружены задолженности по налоговым сборам, которые превышают собой размер в 25 % от всего уставного капитала компании.
- В том случае если организация находится на стадии ликвидации или банкротства, также происходит расторжение договора с органами госвласти.
- Расторжение контракта считается легитимным и тогда, когда деятельность организации приостановлена по любому из оснований, прописанных в КоАП РФ.
- Невозможно подписание соглашения в ситуации, если организация состоит в списке недобросовестных поставщиков государственных услуг, в том числе и в жилищной сфере.
- Последует расторжение при наличии у одного из членов управляющего звена компании судимости, в том числе и погашенной, а также при вынесении судебного решения о недопустимости лицом занимать конкретную должность на определенный срок.
- Легитимно расторжение договора и по иным основаниям, прописанным в законах РФ.
Контроль за соблюдением требований, установленных настоящим Кодексом и договором найма
Договор найма жилого дома, как было указано выше, подразумевает закрепление за участниками соглашения определенных прав и обязанностей, неисполнение которых может повлечь расторжение контракта. Именно поэтому современным законодательством РФ предусмотрена функция контроля над соблюдением всех законодательных требований по исполнению организацией, уполномоченной выступать от имени государства или муниципалитетов в качестве собственника жилого помещения, своих прямых обязанностей.
Ориентируясь на ст. 91.2 ЖК РФ, пункт 4, можно сделать вывод о том, что контроль принадлежит первоначальному собственнику недвижимого имущества.
Подобный надзор должен осуществляться только на основании законного порядка, прописанного в НПА. В ином случае может произойти расторжение контракта между собственником и организацией.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что осуществлять деятельность наймодателя от имени государства или муниципалитета – задача не из простых. Именно поэтому перечень лиц, которые могут выступать в данной роли, строго ограничен ЖК РФ и иными НПА.
