Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Государственная регистрация недвижимости

Недвижимость стала полноценным объектом гражданского оборота сравнительно недавно.


Понятие государственной регистрации недвижимости

Раньше существовала целая индустрия недобросовестных действий, связанная с отъемом жилья. Даже после принятия ГК РФ, регистрацию осуществляло бюро технической инвентаризации. Однако проблемы лишь накапливались порядок необходимых действий не был единым. Такое положение дел не позволяло оставить регистрационные функции в бюро.  Эти проблемы привели к необходимости создать специальный федеральный орган, осуществляющий процедуру регистрации недвижимости.

Благодаря этому, в сфере оборота такого имущества был наведен порядок и каждый объект встает на учет.

Основы регистрации недвижимости заложены в ст. 131 ГК РФ. Предусмотренный порядок конкретизируется в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним».

Легальное понятие государственной регистрации недвижимости содержит ст. 2 ФЗ. Под ней следует подразумевать юридический акт, заключающийся в признании и подтверждении государством возникновения, ограничения или обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ, являющееся единственным доказательством, подтверждающим существование такого права.

Такое понятие позволяет установить основные особенности, которыми характеризуется этот процесс.

 

Особенности государственной регистрации недвижимости

Можно выделить следующие особенности:

  • государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке;
  • одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли;
  • другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли;
  • понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП.

 

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в главе 1 ФЗ и в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования.

Действующий порядок строится на следующем:

  • единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;
  • обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;
  • сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.

 

Цели и задачи регистрации недвижимости

Выделяются следующие цели, которые преследует государственная регистрация сделок с недвижимостью:

  • защита прав обладателей недвижимости и лиц, за которыми закреплены обременения. Участники правоотношений получают услуги модератора, меняющего статус собственности на объекты, доли в правах и выполняющего другие действия на основании представленных документов. Если участники сделки нарушают их, то последует отказ в регистрации;
  • цели обеспечения прозрачного гражданского оборота. Доступность информации позволяет участникам сделок не опасаться неожиданных обстоятельств. Та или другая сторона, после изучения документов, самостоятельно сможет выявить обстоятельства, влекущие отказ в регистрации;
  • гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах. Требования о предоставлении информации должны удовлетворяться;
  • фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок. У налогового органа не существует проблемы зафиксировать получение прибыли при продаже, поскольку за Росреестром закреплена обязанность направления такой информации;
  • цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон;

Процедура, позволяющая осуществить учет и зарегистрировать права на недвижимость, имеет большое значение. С ее помощью удалось минимизировать проблемы недобросовестных участников этого рынка.

Она решает и другие задачи. При ее создании получилось преодолеть дополнительные проблемы. Одной из них были документы на незавершенное строительство. Долгие годы такие объекты пребывали в статусе правовой неопределенности. Действовавший закон не позволял считать их оборотоспособными. Теперь собственник может получить документы, подтверждающие права.

 

Какие права и сделки подлежат государственной регистрации

Основные виды прав, которые подлежат регистрации, перечисляет закон в ст. 4. Перечень включает в себя следующее:

  • право собственности, а также другие вещные права на недвижимость, сделки с ней. В перечень входят земельные участки, участки недр, здания и сооружения. Кроме того, в соответствии с этой нормой требуется регистрировать предприятие как имущественный комплекс, а также единый недвижимый комплекс, помещение, доли в правах собственности;
  • ограничения и обременения, связанные с объектами. В этот перечень включается ипотека, доверительное управление, безвозмездное пользование в отношении объектов исторического наследия и культуры, сервитут, а также аренда и найм. В последнем случае основания для регистрации касаются договоров, заключенных на год и более.

Приравненные к недвижимости транспортные средства подлежат постановке на учет, согласно отдельным актам.

 

Регистрация прав на недвижимость

Для того, чтобы зарегистрировать право на недвижимость или его переход, необходимо собрать документацию. Если собственник или другое заинтересованное лицо не обладает необходимым опытом, лучше использовать сопровождение юриста, оказывающего такие услуги и вовлеченного в особенности.

Желательно привлечь не знакомого специалиста, осуществляющего другую деятельность, а именно работающего в этой сфере. Услуги, предусматривающие сопровождение, окупятся, поскольку сэкономят значительное количество времени и ресурсов.

Если квартира находится в собственности давно, то высока вероятность ее постановки на кадастровый учет. Поэтому придется использовать услуги, предусматривающие такое сопровождение. Это также можно поручить юристу, поскольку он наверняка обладает связями и сможет получить необходимые бумаги быстрее. Итогом работы специалиста станет составление кадастрового паспорта, необходимого для совершения сделок.

 

Необходимые документы для регистрации прав на недвижимость

Регистрация сделки не предусматривает сроки на представление документов. Считается, что бывший обладатель стремится поскорее передать свой объект, а покупатель оформить все бумаги. По этой причине они сами заинтересованы завершить процедуру в кратчайшие сроки.

Уполномоченным федеральным органом является Росреестр. Стороны сделки могут отправиться в любое его подразделение. Альтернативой будет многофункциональный центр. Их количество увеличивается и сдача документации таким способом может оказаться удобнее. Предусматривается и назначение сдачи бумаг на определенное время.

Для проведения нужных действий потребуются следующие документы:

  • паспорта сторон сделки;
  • договор купли-продажи или иное соглашение (в 3-х экземплярах);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт.
  • письменные доказательства, свидетельствующие о передаче платы.

Дополнительные требования зависят от особенности состава собственников и могут включать согласие органа опеки и попечительства, если доли или объект целиком принадлежат несовершеннолетним детям продавца, нотариальное согласие другого супруга, если речь идет о продаже общей совместной собственности. Также может понадобиться и согласие лиц, которым принадлежат другие доли в праве собственности, либо доказательства соблюдения необходимого порядка уведомления о продаже.

Заявление о проведении регистрации оформит Росреестр или центр.

 

Результаты процедуры регистрации прав на недвижимость

Сроки проведения государственной регистрации составляют 10 рабочих дней с момента подачи документов в Росреестр или через центр. Она производится регистатором.

Действующий порядок предусматривает 2 результата. Регистрация, в подтверждении которой ранее выдавались свидетельства и отказ в ней. Изменения, касающиеся подтверждающих документов, вступили в силу с июля 2016 г. Вместо свидетельства таким документом выступает выписка из ЕГРП (справка). По этой причине, перед покупкой не стоит обращать внимания на цветной бланк, утративший свое назначение. Актуальные сведения должны подтверждаться свежей выпиской, а старый документ утрачивает значение.

Также не стоит требовать выдачи свидетельства, поскольку это не предусматривает действующий закон.

Если получен отказ, требуется изучить его мотивировку, основания должны соответствовать ст. 20 закона, предусматривающие перечень причин, если нарушены определенные требования. При этом, заявителю предоставлено право обжалования, которое предусматривают процессуальные особенности. Отказ может быть отменен судом.

Документы следует получать там же, где они были сданы (Росреестр или центр).

Автор статьи

Григорьева Дарья Вячеславовна - Юрист по гражданским делам
Юрист по гражданским делам

Опыт работы в юридической сфере 15 лет. Специализация - Гражданские дела, Жилищное право, Договорное право.

Подробнее о специалисте

Полезные статьи по гражданскому праву

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

наследование квартиры и регистрация

Здравствуйте! В 2012 году после смерти матери получила право на наследство в виде 1/4 квартиры. В собственность долю не оформляла, так как в квартире проживает 85-летний отец. Существуют ли какие-то сроки и обязательства регистрировать право на собственность, если я живу за границей и в будущем хотела бы свою долю продать брату, который также является наследником 1/4 доли в квартире и который уже оформил право собственности на свою долю. Спасибо.

Галина28.07.2021 16:29

Добрый вечер.

Нет, у  свидетельства о праве на наследство нет срок действия. Но если собираетесь подарить его, то перед этим необходимо будет зарегистрировать право собственности н свою долю.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна29.07.2021 03:12
Илья26.11.2021 13:25

Кто может обратиться для гос регистрации объекта недвижимости

Здравствуйте!

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019)в статье 15 регламентированы субъекты которые уполномочены подавать заявления на гос регистрацию объекта недвижимости 

1) собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс;

1.1) органа государственной власти или органа местного самоуправления, указанных в части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;
(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

2) лица, которому выдано разрешение на создание искусственного земельного участка либо иной документ, предусмотренный Федеральным законом от 19 июля 2011 года N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданный искусственный земельный участок;
3) собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости;

4) собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

5) собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения;

6) кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом

Если возникнут сложности Вы всегда сможете записаться на консультацию по номеру +7 (499) 577-03-28

Овчинникова Виктория Евгеньевна
Овчинникова Виктория Евгеньевна27.11.2021 11:22

Регистрация прав при наличии задолженностей

Здравствуйте! Я председатель ТСЖ. У меня в доме есть жилец, имеющий большую задолженность по ЖКУ, более 300 т.р. Сейчас он продает квартиру покупателю по ипотеке. Утверждает при этом, что перед сделкой долг погасить не может, потому что деньги получит только после сделки. У меня вопрос такой. Если он меня обманет и не оплатит долг сейчас, то будет ли наличие задолженности за ЖКУ по этой квартире препятствием для оформления прав на жилье новому собственнику?

Ирина Владимировна18.07.2021 19:31

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.В Вашем случае, лучше бы, чтобы продавец погасил имеющуюся задолженность, иначе с нового собственника Вы не имеете права в дальнейшем потребовать уплатить задолженность за старого. При этом наличие задолженности за ЖКУ у старого собственника не является препятствием для оформления прав на жилье новому собственнику. Однако имеющая задолженность у старого собственника никуда не денется и в случае неуплаты Вы имеете право взыскать с прошлого собственника задолженность через суд.

Овчинникова Виктория Евгеньевна
Овчинникова Виктория Евгеньевна19.07.2021 02:14