Юрист по коммерческой недвижимости в Москве — это профильный специалист, который сопровождает сделки с офисами, торговыми и складскими объектами: проверяет чистоту прав на объект, анализирует договор и снимает риски покупателя и арендатора. Особое направление — юридическое сопровождение строительства коммерческой недвижимости от согласования проекта до ввода в эксплуатацию. Консультация в офисе у м. Марксистская и по телефону — 5 000 ₽.
Консультации по коммерческой недвижимости отличаются от жилой ценой ошибки: договор аренды офиса на год и более подлежит государственной регистрации, а недочёт в проверке объекта оборачивается для бизнеса миллионными потерями. Юрист по коммерческой недвижимости проверяет права на объект и снимает риск до подписания. Практику в Malov & Malov ведёт команда под руководством Андрея Владимировича Малова.
Юрист по коммерческой недвижимости нужен в четырёх типовых ситуациях: покупка объекта под бизнес, заключение или расторжение договора аренды, оформление строительства коммерческого объекта и спор с контрагентом по уже заключённой сделке. Общая черта этих ситуаций — высокая цена документа: помещение, офис или складской объект стоят десятки миллионов, и любая неточность в правоустанавливающих бумагах ложится на нового собственника. Компания, которая покупает или арендует помещение самостоятельно, обычно видит только договор и цену, тогда как реальные риски прячутся в истории прав на объект, в обременениях и в назначении земельного участка под строительство. Именно поэтому юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью начинается не с подписания, а с анализа документов и проверки продавца или арендодателя. Юристы по коммерческому праву разбирают каждый этап: от оценки правоспособности стороны до регистрации перехода права в Росреестре.
Покупка объекта под бизнес. Юрист по коммерческой недвижимости проверяет цепочку прав, обременения, залоги и аресты, соответствие фактического использования назначению помещения. Итог проверки — заключение с перечнем рисков и рекомендацией: покупать, торговаться или отказаться от сделки.
Аренда офиса, торгового или складского помещения. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации по статье 651 ГК РФ. Юрист выстраивает условия об арендной плате, ремонте, субаренде и досрочном расторжении так, чтобы защитить сторону клиента.
Строительство коммерческого объекта. Сопровождение охватывает оформление прав на землю, разрешение на строительство, договоры подряда и ввод объекта в эксплуатацию. Здесь ошибка на старте — неверное назначение участка или отсутствие разрешения — способна остановить проект целиком.
Спор по заключённой сделке. Оспаривание договора, взыскание задолженности по аренде, возврат объекта, борьба с признанием сделки недействительной. Юрист по коммерческой недвижимости ведёт дело в арбитражном суде и на досудебной стадии.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права на объект недвижимости для организаций установлена статьёй 333.33 Налогового кодекса РФ и составляет 22 000 ₽. Срок регистрации перехода права в Росреестре — семь рабочих дней с даты приёма документов, а при подаче через МФЦ — девять рабочих дней. Ниже — ориентировочные показатели, на которые опирается юрист по коммерческой недвижимости при планировании сделки и оценке рисков. Цифры пошлин и сроков приведены по действующим нормам; конкретные ставки по вашему объекту юрист подтверждает при анализе документов.
Отдельно стоит учитывать налоговую сторону: продажа коммерческого объекта организацией облагается налогом на прибыль и, как правило, НДС, а покупатель принимает на себя обязанность по налогу на имущество с момента постановки объекта на учёт. Точные суммы зависят от системы налогообложения сторон, поэтому юрист по коммерческой недвижимости согласует структуру сделки с бухгалтерией клиента заранее, до подписания. Ошибка в оценке налоговых последствий нередко обходится дороже, чем сама юридическая проверка объекта.
Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью проходит четыре этапа: проверка объекта и стороны, согласование условий договора, подписание и расчёты, регистрация перехода права. Для строительства добавляются оформление прав на землю, получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Юрист по коммерческой недвижимости ведёт клиента по каждому шагу и фиксирует контрольные точки, на которых сделку ещё можно остановить без потерь. Ниже разобраны два массовых заблуждения, из-за которых бизнес теряет деньги.
Проверка объекта и правоспособности стороны. Юрист заказывает выписку из ЕГРН, изучает историю прав, обременения, судебные споры по объекту, полномочия подписанта и решение о крупной сделке, если оно требуется по уставу. Анализ земельного участка под строительство включает проверку вида разрешённого использования.
Заблуждение первое: «выписка из ЕГРН — гарантия чистоты объекта». Это не так. Выписка отражает зарегистрированные права и обременения, но не показывает оспоримые сделки в прошлом, права третьих лиц и незарегистрированную аренду. По статье 551 ГК РФ право переходит с регистрацией, но чистоту истории подтверждает только полный анализ документов, а не одна справка.
Заблуждение второе: «разрешение на строительство можно получить после начала работ». Строительство без разрешения — самовольная постройка по статье 222 ГК РФ, которую суд вправе обязать снести за счёт застройщика. Юридическое сопровождение строительства коммерческой недвижимости начинается с оформления прав на землю и разрешения, а не с котлована.
Регистрация и завершение. После подписания юрист подаёт документы в Росреестр, контролирует регистрацию перехода права и получает подтверждающую выписку. Для построенного объекта оформляется ввод в эксплуатацию и постановка на кадастровый учёт.
Снизить риск сделки с коммерческой недвижимостью помогают три инструмента: юридическая проверка объекта до аванса, заверения и гарантии стороны в договоре, механизм расчётов через аккредитив или эскроу. Юрист по коммерческой недвижимости встраивает эти инструменты так, чтобы деньги переходили продавцу только после регистрации права на покупателя. Отдельная задача — грамотное распределение ответственности за скрытые недостатки объекта и за действия третьих лиц.
Проверка до аванса. Основные риски выявляются на анализе документов: несоответствие площади, самовольная перепланировка, аренда с преимущественным правом выкупа, залог в пользу банка. Заключение юриста позволяет либо отказаться от объекта, либо снизить цену на сумму устранения дефектов.
Заверения об обстоятельствах. По статье 431.2 ГК РФ сторона, давшая недостоверные заверения об объекте — об отсутствии обременений, о полномочиях, о налоговой чистоте, — отвечает за убытки. Юрист по коммерческой недвижимости включает такие заверения в договор и привязывает к ним неустойку.
Безопасные расчёты. Аккредитив или счёт эскроу удерживают деньги до регистрации перехода права. Продавец получает сумму, только когда покупатель стал собственником по ЕГРН. Для строительства применяется поэтапная оплата подряда по факту принятых работ.
Границы услуги. Юрист не может гарантировать, что объект окажется прибыльным для бизнеса, и не отвечает за рыночную оценку помещения — это задача оценщика. Нельзя оспорить сделку только потому, что цена показалась завышенной: закон защищает свободу договора, а не выгодность условий.
Юридические услуги для коммерческой недвижимости охватывают весь цикл работы с объектом: от разовой консультации до полного сопровождения сделки и представительства в арбитражном суде. Юристы по коммерческому праву подключаются на любом этапе — до подписания договора, во время исполнения или уже в споре. Ниже основные направления, по которым обращаются собственники, арендаторы и застройщики.
Юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью под ключ: проверка, договор, регистрация
Юридическое сопровождение при покупке коммерческой недвижимости с анализом объекта и рисков
Правовая проверка объекта и продавца перед сделкой (due diligence)
Разработка и экспертиза договора аренды офиса, торгового и складского помещения
Юридическое сопровождение строительства коммерческой недвижимости: земля, разрешение, ввод в эксплуатацию
Регистрация перехода права и обременений в Росреестре
Взыскание задолженности по аренде и возврат объекта
Оспаривание сделок и защита в спорах по коммерческой недвижимости
Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью на торгах и при банкротстве
Устные и письменные юридические консультации по коммерческой недвижимости
Наша статистика говорит сама за себя, демонстрируя нашу приверженность высоким стандартам и успешному разрешению даже самых сложных дел.
Дело по коммерческой недвижимости ведёт профильный юрист, а стратегию сделки и ключевые документы согласует руководитель практики. Строительные споры и вопросы разрешительной документации закрывает отдельный специалист.
К юристу по коммерческой недвижимости обращаются собственники офисных, торговых и складских объектов, арендаторы и арендодатели, застройщики и инвесторы, а также компании, спор по уже заключённой сделке.
Среди клиентов юридической компании Malov & Malov — публичные люди, руководители крупных компаний и предприниматели, которые доверили нам защиту своих интересов.
Василий Вакуленко
«Обратился за юридической консультацией, помогли в решении сложных вопросов с авторским правом. Огромное спасибо Андрею Владимировичу, побольше бы таких ответственных и грамотных специалистов.»
Анна Нетребко
«Очень рада, что обратилась именно к Андрею Малову, мне посоветовали его как специалиста с большим судебным опытом. Узнала много нового и получила инструкции как впредь избежать ошибок! Спасибо за все.»
Полина Гагарина
«Малов Андрей Владимирович — юрист очень высокого класса и ответственный человек. В судебной защите ему нет равных, разбирается досконально в системе, очень внимательный к нам, клиентам. Желаю дальнейших успехов!»
Ирина Дубцова
«Благодарна юристу Малову Андрею Владимировичу за помощь, которую он оказал мне в решении моего вопроса. Грамотный, знающий юрист, профессионал. Довольна его работой. Спасибо Вам!»
Стоимость зависит от объёма работы: разовая консультация фиксирована, сопровождение сделки и представительство в суде рассчитываются по сложности объекта и количеству сторон. Консультация по телефону — бесплатно, приём в офисе у м. Марксистская — 5 000 ₽. Ниже ориентировочные цены по группам услуг; точную сумму юрист называет после анализа документов по вашему объекту.
Консультации и оценка
Сделки и договоры
Строительство и оформление
Споры и представительство
Работа проходит пять шагов: первичная оценка ситуации, анализ документов, согласование условий, сопровождение подписания и регистрация или судебная защита. На каждом этапе клиент получает понятный результат — заключение, проект договора или процессуальный документ. Первый звонок и краткая оценка ситуации — бесплатно.
Первичная оценка
Юрист по коммерческой недвижимости выслушивает задачу, определяет тип сделки или спора и называет объём работы. Бесплатно по телефону.
Анализ документов
Проверка выписки из ЕГРН, правоустанавливающих бумаг, полномочий сторон и обременений. Итог — письменное заключение с перечнем рисков по объекту.
Согласование условий
Разработка или правка договора, встраивание заверений об обстоятельствах и безопасной схемы расчётов через аккредитив или эскроу.
Подписание и расчёты
Юрист сопровождает подписание, контролирует передачу объекта и следит, чтобы деньги переходили продавцу только после регистрации права.
Регистрация или суд
Подача документов в Росреестр и получение выписки либо, при споре, представительство интересов клиента в арбитражном суде.
Пять дел из практики по коммерческой недвижимости: с чем обращались собственники, арендаторы и застройщики и чем закончился спор или сделка. Фамилии и реквизиты изменены, суть работы сохранена.
Оценки клиентов по трём типовым поводам: проверка объекта перед покупкой, спор по договору аренды и сопровождение строительства коммерческого объекта. Отзывы обезличены по просьбе клиентов, суть обращения сохранена.
Работу по коммерческой недвижимости ведут юристы, для которых сделки с объектами и строительные споры — основное направление, а не смежная услуга. Ниже четыре причины, по которым бизнес доверяет проверку и сопровождение именно этой практике.
Гарантируется объём и качество работы, а не исход спора: закон запрещает обещать результат судебного дела. Условия сотрудничества фиксируются в договоре об оказании юридических услуг, где прописаны этапы, сроки и стоимость. Ниже — то, что клиент получает по договору.
Источники и нормативная база
Статья 550 ГК РФ «Форма договора продажи недвижимости»
Статья 551 ГК РФ «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость»
Статья 651 ГК РФ «Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения»
Статья 431.2 ГК РФ «Заверения об обстоятельствах»
Статья 222 ГК РФ «Самовольная постройка»
Статья 196 ГК РФ «Общий срок исковой давности»
Статья 333.33 НК РФ «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию»
Шаблоны документов для сделок с коммерческой недвижимостью: проект договора купли-продажи объекта, договор аренды нежилого помещения, претензия о взыскании задолженности по аренде, запрос выписки из ЕГRN по объекту.
Десять вопросов, которые чаще всего задают на консультации по коммерческой недвижимости: о проверке объекта, регистрации, аренде, строительстве и сроках. Ответы даны по действующим нормам; детали юрист уточняет по конкретному объекту.
Обязательно ли регистрировать договор аренды офиса?
Сколько стоит регистрация перехода права для компании?
Достаточно ли выписки из ЕГРН для проверки объекта?
Когда покупатель становится собственником объекта?
Что грозит за строительство без разрешения?
Сколько длится регистрация в Росреестре?
Можно ли оспорить сделку, если цена оказалась завышенной?
Кто отвечает за скрытые недостатки помещения?
В какой срок можно обратиться в суд по спору о недвижимости?
Что входит в сопровождение сделки под ключ?
Опишите объект и задачу — юрист по коммерческой недвижимости оценит риски сделки или спора и назовёт порядок действий. Приём в офисе у м. Марксистская и консультация по телефону +7 (495) 118-31-62.
