Юристы по коммерческой недвижимости

Ответ: Для совершения сделки с коммерческой недвижимостью понадобятся следующие документы: правоустанавливающие документы на объект, кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи и документы, подтверждающие полномочия представителей сторон.

• Закон:
  • Статья 551 Гражданского кодекса РФ определяет требования к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает порядок регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
  • Статья 131 Гражданского кодекса РФ регулирует регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Разъяснение: Правоустанавливающие документы — это доказательства законного владения недвижимостью, без которых невозможно совершить переход права собственности. Кадастровый паспорт содержит технические характеристики объекта, а выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на объект недвижимости.
• Совет: Заранее подготовьте все необходимые документы и проконсультируйтесь с юристом, чтобы удостовериться в их полноте и действительности.

Ответ: Проверка юридической чистоты включает анализ правоустанавливающих документов, проверку наличия обременений, арестов, незаконных перепланировок, а также действительность документов и полномочий продавца.

• Закон:
  • Статья 302 Гражданского кодекса РФ защищает добросовестного приобретателя имущества от исков третьих лиц.
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует получение выписок из ЕГРН, где отражены обременения права.
  • Статья 223 Гражданского кодекса РФ определяет момент возникновения права собственности при сделке с недвижимостью.
• Разъяснение: Проверка правоустанавливающих документов позволяет убедиться в легальности права собственности продавца. Обременения, такие как залог или арест, могут ограничивать использование недвижимости и позже привести к судебным спорам.
• Совет: Обратитесь к квалифицированному юристу для проведения комплексной проверки юридической чистоты объекта, чтобы избежать дальнейших проблем.

Ответ: При продаже коммерческой недвижимости продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) или налог на прибыль организаций, государственную пошлину за регистрацию перехода права и, возможно, налог на имущество.

• Закон:
  • Налоговый кодекс РФ, глава 23, регулирует порядок уплаты НДФЛ.
  • Налоговый кодекс РФ, глава 25, регулирует налогообложение прибыли организаций.
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" определяет размер государственной пошлины за регистрацию перехода права.
• Разъяснение: НДФЛ для физических лиц составляет 13%, для резидентов; организации уплачивают налог на прибыль обычно по ставке 20%. Гос. пошлина за регистрацию прав варьируется в зависимости от категории плательщика и назначения недвижимости.
• Совет: Обратитесь за консультацией к налоговому эксперту для оптимизации налогообложения и правильного заполнения деклараций.

Ответ: Основные риски аренды коммерческой недвижимости включают неплатежеспособность арендатора, непредвиденное расторжение договора, несоответствие объекта требованиям арендатора и вероятность конфликта с арендодателем.

• Закон:
  • Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет договор аренды как передачу имущества во временное владение и пользование за плату.
  • Статья 617 Гражданского кодекса РФ устанавливает основания для досрочного расторжения договора аренды.
  • Статья 619 Гражданского кодекса РФ описывает условия одностороннего отказа от договора.
• Разъяснение: Договор аренды — это соглашение между двумя сторонами о временном использовании имущества. Риски часто сводятся к несоответствию реальных условий договора заявленным и возможным финансовым проблемам одной из сторон.
• Совет: Тщательно проанализируйте договор аренды перед подписанием, при необходимости измените неудобные условия и обратитесь к юристу для формирования специфических положений договора, обеспечивающих вашу защиту.

Ответ: Регистрация права собственности на коммерческую недвижимость осуществляется в Росреестре через подачу заявления и предоставление необходимых документов, таких как правоустанавливающие документы, квитанции об уплате государственной пошлины и другие.

• Закон:
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует процесс регистрации прав и сделок с недвижимостью.
  • Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.
  • Статья 164 Гражданского кодекса РФ требует государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
• Разъяснение: Регистрация права собственности подтверждает легитимность владения недвижимостью и позволяет правообладателю распоряжаться ей в установленном законодательством порядке.
• Совет: Убедитесь в правильности и полноте пакета документов перед подачей заявления в регистрирующий орган, чтобы избежать отказа в регистрации.

Ответ: Оспаривание кадастровой стоимости возможно через комиссию по рассмотрению споров при региональном Росреестре или в суде. Для этого понадобятся документы, подтверждающие завышенность оценки.

• Закон:
  • Федеральный закон №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет порядок и основания для оспаривания кадастровой стоимости.
  • Федеральный закон №429-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ" регулирует пересмотр кадастровой стоимости для целей налогообложения.
  • Статья 397 Гражданского процессуального кодекса РФ регулирует порядок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде.
• Разъяснение: Кадастровая стоимость недвижимости влияет на размер налога на имущество, поэтому завышенная оценка может вызвать необоснованную налоговую нагрузку.
• Совет: Для эффективного оспаривания кадастровой стоимости привлеките квалифицированного оценщика и юриста, которые помогут подготовить необходимые доказательства для комиссии или суда.

Ответ: Акт приема-передачи должен включать реквизиты сторон, описание объекта с указанием его состояния, перечень переданного имущества и прочих характеристик, а также дату составления и подписи сторон.

• Закон:
  • Статья 556 Гражданского кодекса РФ определяет необходимость составления акта приема-передачи при передаче недвижимого имущества.
  • Статья 161 Гражданского кодекса РФ требует письменной формы для сделок с недвижимостью.
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает обязанность предоставления акта приема-передачи для регистрации перехода права собственности.
• Разъяснение: Акт приема-передачи подтверждает фактическую передачу объекта недвижимости от продавца к покупателю и является важной частью сделки, без которой сложно доказать переход объекта в пользование.
• Совет: Убедитесь в полной и точной информации об объекте и его состояния, чтобы избежать возможных претензий после завершения сделки.

Ответ: Если арендодатель требует досрочного выселения, необходимо внимательно изучить договор аренды, особенно условия досрочного расторжения, и при их отсутствии обжаловать требование арендодателя в судебном порядке.

• Закон:
  • Статья 619 Гражданского кодекса РФ определяет основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем.
  • Статья 620 Гражданского кодекса РФ определяет условия, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор.
  • Статья 614 Гражданского кодекса РФ регулирует право арендатора на защиту от неправомерных действий арендодателя.
• Разъяснение: Обычно досрочное расторжение договора возможно в случае существенных нарушений обязательств одной из сторон. При отсутствии такого нарушения требование о выселении может быть признано неправомерным.
• Совет: Проконсультируйтесь с юристом, чтобы оценить законность требований арендодателя и, при необходимости, подготовить заявление в суд о защите ваших прав.

Ответ: Изменение назначения коммерческой недвижимости возможно, но оно требует согласования с местными органами власти и соблюдения градостроительных регламентов. Это может потребовать также внесения изменений в кадастровый учет.

• Закон:
  • Градостроительный кодекс РФ устанавливает нормы и регламент изменения назначения земельных участков и объектов недвижимости.
  • Федеральный закон №221-ФЗ "О кадастровой деятельности" регулирует учет изменений в сведениях об объектах недвижимости.
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предписывает проведение регистрации изменений в сведениях о недвижимости.
• Разъяснение: Изменение назначения требует не только юридического, но и физического согласования, включая соблюдение строгих технических норм и проведение необходимых строительных или реконструкционных работ.
• Совет: Прежде чем принимать решение о смене назначения, посоветуйтесь с градостроительными архитекторами и юристами, чтобы избежать проблем и несанкционированного использования объекта.

Ответ: Основными условиями договора аренды коммерческой недвижимости являются предмет договора, размер арендной платы, сроки аренды, порядок использования объекта, права и обязанности сторон, условия расторжения и ответственность за нарушения.

• Закон:
  • Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет общие нормы договора аренды, включая обязанности арендодателя и арендатора.
  • Статья 654 Гражданского кодекса РФ регламентирует установление арендной платы в договоре.
  • Статья 671 Гражданского кодекса РФ устанавливает порядок заключения договора аренды недвижимости.
• Разъяснение: Договор аренды — это основной документ, регламентирующий взаимоотношения арендодателя и арендатора. Он должен четко формулировать права и обязанности, чтобы избежать недоразумений и споров.
• Совет: Привлеките профессионального юриста для составления договора аренды, чтобы убедиться, что все условия максимально защищают ваши интересы.

Ответ: Налогообложение коммерческой недвижимости включает налог на имущество, начисляемый в зависимости от кадастровой стоимости объекта, и возможный налог на доходы при сдаче недвижимости в аренду.

• Закон:
  • Налоговый кодекс РФ, глава 30, регулирует порядок исчисления и уплаты налога на имущество организаций.
  • Федеральный закон №221-ФЗ "О кадастровой деятельности" регулирует кадастровую оценку недвижимости, на основе которой может исчисляться налог.
  • Статья 123 Налогового кодекса РФ устанавливает порядок налогообложения доходов от аренды коммерческой собственности.
• Разъяснение: Налог на имущество организаций исчисляется на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости и может существенно варьироваться в зависимости от региона и объектов недвижимости.
• Совет: Для оптимизации налоговой нагрузки обратитесь к специалисту по налогообложению, который поможет выбрать наиболее подходящую налоговую схему в вашей ситуации.

Ответ: Совместная эксплуатация коммерческой недвижимости предполагает наличие общего имущества и коллективное использование инфраструктуры, например, в торговом центре. Это требует договоренности об управлении и разделении затрат на содержание.

• Закон:
  • Статья 247 Гражданского кодекса РФ регулирует порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом долевых собственников.
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" рассматривает правовой статус объектов недвижимости в совместной собственности.
  • Статья 249 Гражданского кодекса РФ обязывает сособственников нести расходы на содержание имущества пропорционально своей доле.
• Разъяснение: Совместное использование требует установления четких правил и роли управления, чтобы избежать конфликтов между сособственниками.
• Совет: При заключении договоров совместного использования привлеките опытного юриста для составления подробных соглашений, охватывающих все аспекты эксплуатации и финансирования.

Ответ: Приобретение коммерческой недвижимости с долгами требует тщательной проверки всех обременений, переговоров о снятии долговых обязательств и, при необходимости, включения условий компенсации в договор купли-продажи.

• Закон:
  • Статья 302 Гражданского кодекса РФ защищает добросовестного приобретателя, но требует особого внимания к обременениям.
  • Статья 460 Гражданского кодекса РФ описывает обязанности продавца по передаче товара, свободного от прав третьих лиц.
  • Федеральный закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регулирует учет обременений права в ЕГРН.
• Разъяснение: Перед покупкой необходимо получить актуальную выписку из ЕГРН, где будут указаны все зарегистрированные обременения и ограничения прав на объект недвижимости.
• Совет: Переговорите с продавцом о способах урегулирования долговых обязательств до перехода права собственности и, при необходимости, получите письменные заверения об отсутствии долгов.

Ответ: В случае отказа арендатора освободить помещение необходимо обратиться в арбитражный суд с иском о выселении, а также проанализировать условия договора на предмет штрафных санкций за неосвобождение помещения.

• Закон:
  • Статья 622 Гражданского кодекса РФ требует возврата арендованного имущества по окончании срока аренды.
  • Статья 446 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя проверять использование имущества арендатором и возврат по окончании аренды.
  • Арбитражный процессуальный кодекс РФ регулирует порядок подачи исков о выселении в арбитражный суд.
• Разъяснение: При отсутствии добровольного возврата помещения, юридическое действие по выселению арендатора становится необходимым для защиты прав собственника.
• Совет: Подготовьте полную доказательную базу и проконсультируйтесь с юристом для правильной подготовки документов, необходимых для судебного разбирательства.

Ответ: Создание товарищества собственников недвижимости (ТСН) требует проведения собрания собственников, принятия устава и регистрации организации в налоговых органах.

• Закон:
  • Федеральный закон №123-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" регулирует процесс регистрации юридических лиц.
  • Федеральный закон №217-ФЗ "О товариществах собственников недвижимости" устанавливает порядок создания и управления ТСН.
  • Гражданский кодекс РФ, глава 4, регулирует общие положения о юридических лицах и объединениях.
• Разъяснение: ТСН позволяет собственникам самостоятельно управлять общими территориями и инфраструктурой, распределяя расходы и ответственность между участниками.
• Совет: Привлеките специализированную компанию или юриста для составления документации и проведения успешной регистрации, что избавит от ошибок и судебных разбирательств в будущем.

Ответ: Основные обязательства арендодателя – это передача арендуемого объекта в надлежащем состоянии, поддержание коммунальных услуг, ремонт, если это предусмотрено договором, и обеспечение правомерного использования имущества арендатором.

• Закон:
  • Статья 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора.
  • Статья 616 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязанности арендодателя по капитальному ремонту имущества.
  • Статья 615 Гражданского кодекса РФ регулирует права арендатора на использование имущества в соответствии с назначением.
• Разъяснение: Арендодатель обязан не только передать арендатору объект, но и обеспечить его функционирование в течение срока аренды. Невыполнение этих обязательств может привести к расторжению договора и возмещению убытков.
• Совет: Регулярно проверяйте состояние объекта и договаривайтесь с арендатором о необходимых ремонтных работах, чтобы избежать споров и судебных разбирательств.

Ответ: При банкротстве арендодателя арендатор имеет право сохранить аренду или досрочно расторгнуть договор, учитывая условия договора и положения законодательства о банкротстве.

• Закон:
  • Федеральный закон №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок удовлетворения требований кредиторов при банкротстве.
  • Статья 619 Гражданского кодекса РФ описывает основания для досрочного расторжения договора аренды.
  • Статья 450 Гражданского кодекса РФ регулирует расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда.
• Разъяснение: Банкротство арендодателя может повлиять на условия аренды. При этом арендатор имеет право защищать свои интересы, сохранив аренду до окончания срока или расторгнув договор с минимальными потерями.
• Совет: Следите за финансовым состоянием арендодателя и в случае признаков банкротства начните консультации с юристом для разработки стратегии защиты ваших интересов.