Случаи расторжения договора купли продажи квартиры
Проблемная ситуация:
Подписан договор купли-продажи квартиры.
Продавец передал квартиру по акту приема-передачи, право собственности зарегистрировано за покупателем.
Покупатель не произвел оплату за квартиру в установленный срок.
Актуальность проблемы расторжения договора купли-продажи квартиры:
Порой сделку по купле-продаже имущества не получается провести до конца по каким-либо причинам.
Любая из сторон при наличии определенных оснований может расторгнуть договор через суд, а иногда и во внесудебном порядке.
Как правило, это связано с нарушением своих обязательств другой стороной.
Способы расторжения договора купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно путем:
- заключения соглашения о расторжении;
- отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, если это предусмотрено законом и договором;
- расторжения в судебном порядке.
Источник: https://unsplash.com/photos/man-writing-on-paper-OQMZwNd3ThU
При расторжении по соглашению сторон соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и сам договор.
То есть, если договор был удостоверен у нотариуса, то и соглашение о расторжении придется удостоверить нотариально.
Так, в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса договор купли-продажи доли в квартире, а также квартиры, хотя бы одним из собственников которой является несовершеннолетний.
В судебном порядке договор расторгается по инициативе одной из сторон при наличии нарушений своих обязательств с другой стороны.
ВАЖНО! Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора другой стороной, можно потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 Гражданского кодекса).
В каких случаях покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры покупатель может в следующих случаях:
- существенное нарушение договора продавцом, то есть такое нарушение, которое влечет для покупателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
- в связи с существенным изменением обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях;
- квартира обременена правами третьих лиц, если покупатель не знал и не должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса).
Иные основания для расторжения договора могут быть предусмотрены самим договором.
В каких случаях продавец может в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Продавец вправе во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата квартиры:
- при продаже квартиры в рассрочку – если покупатель просрочил очередной платеж, за исключением случаев, когда покупатель к этому времени оплатил уже половину стоимости, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.489 Гражданского кодекса);
- если покупатель отказывается принять и оплатить квартиру (п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Таким образом, если покупатель просрочил очередной платеж при покупке квартиры в рассрочку, но в общей сложности оплатил больше половины ее стоимости, отказаться от договора по этому основанию нельзя.
Однако, можно взыскать с покупателя имеющуюся задолженность и проценты и/или неустойку.
Следует отличать возможность одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения.
Отказ предполагает внесудебный порядок, в то время как расторжение договора обычно рассматривается именно как расторжение в судебном порядке.
Обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке продавец может в следующих случаях:
- существенное нарушение договора покупателем;
- существенное изменение обстоятельств.
Существенное нарушение договора со стороны покупателя обычно проявляется в неоплате квартиры, переданной по договору купли-продажи, либо в неполной оплате и длительной просрочке оставшейся суммы оплаты.
Изображение от vectorjuice на Freepik
В таком случае продавец вправе требовать переданной квартиры обратно как неосновательного обогащения.
ВАЖНО! Расторжение договора возможно до момента, когда стороны исполнили все свои обязательства по договору:
- регистрация перехода права собственности;
- передача жилого помещения покупателю;
- полная оплата квартиры покупателем.
При этом регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения договора купли-продажи, например, если покупатель впоследствии не оплатил ее стоимость.
Судебное решение будет основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру обратно на продавца.
Иные основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть предусмотрены самим договором.
Что делать для расторжения договора купли-продажи квартиры?
Определить основание для расторжения договора купли-продажи.
Направить другой стороне предложение о расторжении договора или уведомление об отказе от исполнения договора.
Получить отказ от расторжения договора или в случае неполучения отказа выждать 30-дневный срок для ответа на предложение о расторжении договора либо иной срок, установленный договором.
Обратиться в суд с требованием о расторжении договора, а в случае расторжения по инициативе продавца в связи с неоплатой – также о возврате переданной квартиры как неосновательного обогащения.