Риски и последствия подделки подписи в договоре купли-продажи квартиры
Проблемная ситуация:
Квартира, принадлежащая клиенту на праве собственности, продана. Подпись, по утверждению клиента, подделана, денег не получал по сделке.
Покупателем подан иск в отношении клиента о снятии с регистрационного учета.
В ходе ознакомления с материалами дела клиент увидел договор купли-продажи, и то, что его подпись подделана.
Актуальность проблемы:
Раньше подделка подписи на договорах была очень распространенным явлением.
В последнее время принято множество мер, направленных на исключение подобных ситуаций.
Так, личность сторон удостоверяется в Росреестре при подаче документов на регистрацию, нотариусом при нотариальном удостоверении договора.
Можно подать заявление о недопустимости внесения изменения в ЕГРН без личного присутствия собственника.
Тем не менее, случаи подделки договоров все равно иногда встречаются.
Кто подписывает договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры должен быть подписан всеми сторонами сделки.
Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/sign-here-please_5534990.htm#query
Изображение от pressfoto на Freepik
В настоящее время возможно подписание договора не только письменно на бумаге, но и с использованием усиленной квалифицированной ЭЦП.
Если лицо не может или не желает самостоятельно участвовать в сделке – оно может оформить доверенность на представление своих интересов. Для оформления договора купли-продажи квартиры, комнаты и любого другого недвижимого имущества требуется исключительно нотариальная доверенность.
Если человек не может самостоятельно подписать договор в силу состояния здоровья, например, тремора, вызванного болезнью, или повреждением руки, за него в его присутствии может подписать договор другое лицо. Это возможно только при нотариальном удостоверении договора, в таком случае нотариус сделает соответствующую отметку о подписании договора третьим лицом в документе (ст.160 Гражданского кодекса).
Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры, если подпись в нем не принадлежит продавцу?
Подписание договора другим лицом и подделка подписи продавца свидетельствует об отсутствии воли последнего на совершение сделки и о несоблюдении простой письменной формы сделки.
Письменная форма для сделок с недвижимостью является обязательной. Ее несоблюдение в таком случае влечет недействительность сделки (ст.160 Гражданского кодекса).
В некоторых случаях, например, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, или доли в квартире сделка вообще подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
ВАЖНО! При подделке подписи суды признают договор недействительным как сфальсифицированный документ, который нарушает требования закона.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой (ст.168 Гражданского кодекса)
Однако, если сторона своим поведением подтвердила заключение и действительность договора, то ссылаться на его недействительность уже нельзя, например, если она в последующем подала документы на регистрацию перехода права собственности по договору, получила деньги за продажу квартиры и передала ее покупателю по акту приема-передачи.
Если договор купли-продажи квартиры нотариально удостоверен, то подпись и присутствие лица на сделке сначала подтверждает нотариус, а потом и сотрудники Росреестра при подаче документов на регистрацию перехода права собственности на квартиру.
В таком случае доказать, что лицо на самом деле не подписывало документ, достаточно сложно.
Изображение от macrovector на Freepik
Однако, могли иметь место мошеннические действия со стороны нотариуса, если он, например, удостоверил поддельную доверенность, или со стороны других лиц, например, подделавших паспорт продавца и выдавших за него другое лицо.
В таком случае необходимо обратиться с заявлением о мошенничестве в органы МВД.
Если факт мошенничества действительно будет установлен, договор купли-продажи совершенно точно будет являться ничтожной сделкой, и можно будет обратиться в суд за применением последствий недействительности ничтожной сделки и истребовать квартиру у мошенников обратно в пользу ее законного владельца.
Срок для признания договора купли-продажи квартиры недействительным
Срок для признания оспоримой сделки недействительной составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, позволяющих признать сделку недействительной (п.2 ст.181 Гражданского кодекса).
В данном случае таким моментом будет ознакомление с материалами дела о снятии с регистрационного учета прежнего собственника.
При этом срок в любом случае не может превышать 10 лет со дня нарушения права, то есть со дня совершения сделки (п.2 ст.196 Гражданского кодекса).
Изображение от vectorjuice на Freepik
ВАЖНО! Исковое заявление должно быть принято судом к рассмотрению, даже если сроки исковой давности истекли (ст.199 Гражданского кодекса).
Только если одна из сторон заявит об истечении исковой давности в суде, тогда суд откажет в удовлетворении иска.
При наличии уважительных причин, срок может быть восстановлен судом (ст.205 Гражданского кодекса). Это возможно при соблюдении следующих условий:
- срок пропущен по уважительной причине, связанной с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность, ненадлежащее исполнение законным представителем недееспособного гражданина своих полномочий);
- причина пропуска имела место в последние шесть месяцев срока давности.
Последствия признания договора купли-продажи квартиры недействительным
Недействительная сделка не влечет юридических последствий.
Основным последствием признания сделки недействительной является реституция – то есть возврат сторон в изначальное состояние, возврат другой стороне всего полученного по сделке
Если вернуть имущество в натуре уже не получается, например, когда оно утрачено, уничтожено, то возмещается его стоимость (ст.167 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Таким образом, покупатель в случае признания договора купли-продажи недействительным будет обязан вернуть квартиру.
Что делать для оспаривания договора купли-продажи квартиры, если подпись продавца была подделана?
Собрать доказательства.
В частности, если сделка совершена более года назад, потребуется подтвердить, что продавец узнал о ней только сейчас.
Обратиться в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным.
Для подтверждения подделки подписи обязательно потребуется почерковедческая экспертиза, о проведении которой можно заявить ходатайство в суде.