Описание проблемы:
Два участника долевой собственности на квартиру продали свои доли постороннему лицу. При этом было нарушено преимущественное право покупки третьего собственника, который о продаже долей не уведомлялся.
Покупатель стал чинить препятствия собственнику в пользовании квартирой, фактически выселил его из жилого помещения.
Собственнику о проведении сделки стало известно в 2022 году, тогда же было написано заявление в полицию и получен отказ в возбуждении дела. Сделка была проведена значительно раньше.
Актуальность проблемы:
Для защиты интересов участников долевой собственности предусмотрены ограничения при продаже доли третьему лицу – преимущественное право покупки.
Другие участники могут возразить против продажи доли постороннему и потребовать выкупа ими доли по такой же цене.
Если речь идет о квартире, то продажа третьему лицу особенно нежелательна, так как он получит право проживания в квартире, может начать чинить препятствия в пользовании жилого помещения другим собственникам, сделать их жизнь в квартире невыносимой.
.jpg)
Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?
Когда имущество находится в общей долевой собственности, при продаже одним из участников своей доли постороннему лицу другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (ст.250 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Правило о преимущественном праве покупки действует только при продаже доли третьему лицу.
При продаже одному из участников долевой собственности такое право отсутствует.
Как продать долю в квартире с соблюдением преимущественного права покупки других собственников?
Известить в письменной форме остальных участников о предстоящей продаже и ее условиях.
В извещении обязательно указывается цена. Указываются и иные условия: форма и срок расчетов, срок передачи доли и т.д.
Направить извещение можно через нотариуса, по почте заказным письмом с описью вложения либо телеграммой.
Извещение считается полученным с момента его доставки, а также в случаях, когда оно поступило собственнику, но не было ему вручено по его вине, например, если он уклонился от получения.
В течение месяца со дня получения извещения другие собственники могут воспользоваться преимущественным правом покупки.
Они могут выкупить долю по цене, указанной в извещении.
Если несколько участников долевой собственности захотят выкупить долю, продавец может продать свою долю любому из них.
Продажа доли третьему лицу.
Совершение сделки по продаже доли с третьим лицом возможно только по истечении месяца со дня получения другими собственниками извещения о предстоящей продажи доли.
Выжидать 30 дней не требуется, если другие собственники напишут письменный отказ от преимущественного права покупки, который заверяется у нотариуса.
Договор купли-продажи доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
ВАЖНО! Продать долю третьему лицу можно только по цене не ниже той, которая была указана в извещении.
Последствия нарушения преимущественного права покупки других собственников
При нарушении преимущественного права покупки другие участники могут потребовать в судебном порядке перевода всех прав и обязанностей покупателя на себя в течение 3 месяцев со дня, когда им стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.
ВАЖНО! Следует обратить внимание, что последствия нарушения преимущественного права покупки состоят не в признании сделки недействительной, а в переводе на себя прав и обязанностей покупателя, то есть участник может купить долю вместо третьего лица, а, соответственно, должен за нее заплатить.
Ответчиком по заявлению о переводе прав и обязанностей по купле-продаже на собственника доли будет покупатель.
В случае пропуска срока заявление все равно должно быть принято судом к рассмотрению (ст.199 Гражданского кодекса). Только если одна из сторон заявит об истечении исковой давности в суде, тогда суд откажет в удовлетворении требования.
*Источник: https://unsplash.com/photos/jJnZg7vBfMs
Можно ли восстановить срок для перевода на себя прав и обязанностей покупателя?
При наличии уважительных причин, срок может быть восстановлен судом (ст.205 Гражданского кодекса).
Это возможно при соблюдении следующих условий:
Срок пропущен по уважительной причине.
К уважительным относят причины, связанные с личностью истца: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность, ненадлежащее исполнение законным представителем недееспособного гражданина своих полномочий.
Также к уважительным причинам относятся ограничительные меры, связанные с распространением коронавируса (режим самоизоляции, невозможность обратиться через интернет-приемную суда или организацию почтовой связи в силу возраста, состояния здоровья или иных обстоятельств). Ограничительные меры вводились указами губернаторов в каждом субъекте отдельно и на разные сроки.
Причина пропуска имела место в последние шесть месяцев срока давности, а если он меньше шести месяцев – в течение срока давности.
Так, если речь идет об ограничительных мерах из-за коронавируса, они должны были быть введены в течение 3 месяцев со дня, когда собственник узнал о продаже долей, и закончить свое действие перед подачей заявления о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.
Если после окончания причин для пропуска прошло значительное время – суд откажет в восстановлении срока.
Уважительными причинами пропуска срока судами не признаются:
- юридическая безграмотность;
- обращение в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела, поскольку это не препятствует обращению в суд за защитой нарушенных прав;
- потеря документов, касающихся спорного вопроса.
Может ли суд отказать в применении сроков исковой давности?
Иногда суд может отказать в применении сроков исковой давности в случае наличия со стороны ответчика злоупотребления своим правом, то есть осуществления своих прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу либо иного заведомо недобросовестного поведения. Отказ выступает в таком случае также как санкция за злоупотребление правами (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 17912/09).
Так, если покупатель злоупотребляет своими правами, нарушая права собственника доли, препятствуя ему в пользовании жилым помещением, суд может расценить его действия как злоупотребление правом и рассмотреть заявление даже при наличии заявления о пропуске срока исковой давности.
Варианты действий, если доля в квартире была продана с нарушением преимущественного права покупки:
Подать в суд исковое заявление о переводе прав и обязанностей по купле-продаже на собственника доли.
Если был пропущен срок – одновременно заявить ходатайство о его восстановлении.
Обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании квартирой.
К такому варианту можно прибегнуть, если в переводе прав и обязанностей покупателя судом будет отказано, пропущен срок исковой давности и отказано в его восстановлении, либо у собственника отсутствуют денежные средства для приобретения доли покупателя, а новый участник долевой собственности чинит препятствия в пользовании квартирой.
На данные требования исковая давность не распространяется.
Продать свою долю
Если ужиться с новым собственником не удается, можно продать ему свою долю при достижении соглашения о цене, либо продать ее третьему лицу с соблюдением преимущественного права покупки.